بورس مسکن یا املاک چیست؟

بورس املاک بستری برای معامله زمین، آپارتمان، ملک و به طور کلی دسته دارایی املاک و مستغلات خواهد بود. در رابطه با بورس مسکن دو بحث متفاوت وجود دارد، یکی عرضه املاک و دارایی های شرکت های دولتی که مطابق با قانون رفع موانع تولید بوده و شرکت های دولتی باید دارایی های مازاد خود را به فروش برسانند. برای مثال بانک ها دارایی های غیر مولد خود را باید به فروش برسانند.

موضوع مهم و اصل در اینجا صندوق های زمین و ساختمان هستند، ماهیت این صندوق ها تامین مالی و سوق دادن نقدینگی به سمت ساخت و ساز است. این طرح حاصل همکاری بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس است. بدین صورت که نقدینگی مورد نیاز برای اجرای پروژه های ساختمانی با فروش به صورت سهام تامین مالی می شود.

صحبت هایی که تا به اینجا شنیده می شود بدین صورت است که واحد فروش به صورت متری باشد، درواقع هر سهم معادل یک متر مربع خواهد بود. جهت تضمین نیز گفته شده که بورس کالا تضامین را از طرفین دریافت کرده تا افراد با خیال راحت اقدام به خرید کنند.

رویکرد مثبت به بورس مسکن

بورس مسکن یک فضای جدید، رقابتی و مبتنی بر ابزارهای نوین تر تامین مالی برای فعالیت فراهم می آورد و از این نظر راه اندازی آن مثبت قلمداد می شود. ضمن اینکه عملا یک دسته دارایی (کلاس دارایی) جدید را وارد بورس می کند و موجب تنوع فرصت های سرمایه گذاری پیش روی سرمایه گذاران می شود که از این نظر نیز مثبت قلمداد می شود.

عدم شفافیت بازار مسکن

در حال حاضر مهم ترین داده برای قیمت­ های مسکن که به صورت رسمی و سامان دهی شده منتشر شود، آمارهای مرکز آمار است که اولا گذشته نگر بوده و دوما در عمل مبنای تعیین قیمت قرار نمی گیرد و باید گفت که بازار مسکن با سازمان دهی دقیق نظارتی جهت قیمت گذاری روبرو نیست و قطعا به ابزارهای جدی در این زمینه نیازمند است.

به نظر می رسد بورس مسکن بتواند پتانسیل فراهم کردن این بستر قیمت گذاری شفاف را داشته باشد، البته قطعا قیمت گذاری بجز ساز و کارهای شفافی چون بورس به نظارت نیز نیازمند است.

فروش املاک مازاد

از سویی دیگر وجود بستری برای ارائه کلاس دارایی املاک در بورس به مبحث اول نیز میتواند ارتباط پیدا کند و فرصتی برای فروش املاک مازاد شرکت های دولتی را هم فراهم کند.

نیاز به تامین مالی در حوزه ساخت و ساز

سرمایه مورد نیاز برای ساخت و ساز در چند سال اخیر با بالاتر رفتن قیمت زمین و بهای تمام شده هر متر مربع، افزایش پیدا کرده که نیاز به ابزارهای تامین مالی دراین زمینه را بیش از پیش نشان می دهد.

اوراق سلف بورس کالا

جنبه دیگری که در این زمینه مطرح است، امکان فروش اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالاست، این ابزار در سال های گذشته تامین مالی شرکت های مختلف در حوزه های معدنی و پتروشیمی و… را انجام داده است.

انبوه سازان، به عنوان عرضه کننده نقش مهمی در جریان داشتن اوراق سلف خواهند داشت (درواقع پیمانکاران ساختمانی از مرجعی که مکلف به ارائه اعتبار است، سرمایه مورد نیاز خود را دریافت و شرکت ­‌های سرمایه ­‌گذاری از طریق انتشار اوراق و جذب سرمایه از مردم مبلغ مورد نیاز را دریافت می­‌ کنند.) تا در برابر تقاضای مشتریان، اقدام به عرضه کنند.

اینکه از طریق فروش اوراق خریداران در تامین مالی مشارکت دارند، به نوعی به معنی اقدام به پیش خرید این دارایی است. این ابزار در ایران که در سال های اخیر نرخ های بالای تورم را تجربه کرده و عملا نگهداری پول نقد طی چند سال برای اقدام به خرید مسکن به نتیجه نمی رسد می تواند تا جدی نتیجه بخش باشد.

سایر پتانسیل های بورس کالا

بنظر می رسد اگر بستر اصلی این امر بورس کالا باشد، امکاناتی چون بازار تهاتری مصالح (درواقع بورس‌­کالا مصالح مهم و کاربردی از جمله، آهن، سیمان، آجر و… را در ازای واحدی که پیمانکاران با استفاده از این مصالح تولید می ­‌کنند، تهاتر می ­‌کند.)، صندوق و فروش متری و… را نیز بتوان طرح و اجرا کرد.

نکته جالب توجه در رابطه با بورس املاک، این است که اگر امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس فراهم شود، عملا فرصت سرمایه گذاری برای افرادی که پیش از این توانایی خرید یک واحد مسکونی کامل را نداشتند فراهم می کند که گام بسیار مهمی است.

درواقع در بازار مسکن هر واحد سرمایه گذاری رقم بالائی است و در حال حاضر اگر کسی بخواهد در این بازار اقدام به سرمایه گذاری کند مطابق اعلام مرکز آمار باید بالای ۲۴ میلیون تومان به طور متوسط هزینه هر متراژ کند و اگر متوسط متراژ را ۵۰ در نظر بگیریم، یک واحد ۵۰ متری حداقل یک میلیارد و دویست میلیون تومان هزینه خواهد داشت که اگر فردی توانایی پرداخت این هزینه را نداشته باشد عملا نمی تواند در این بازار سرمایه گذاری کند و این در حالی است که حداقل میزان سرمایه گذاری در بورس ۵۰۰ هزار تومان است .

طبق گفته برخی مسئولین، با راه‌اندازی بورس مسکن، شرکت‌های آب، گاز، آب و فاضلاب هم می‌توانند اوراقی را منتشر و حق انشعاب را پیش‌فروش کنند و از این مسیر تامین مالی انجام و پروژه زیرساختی خود و همچنین توسعه ها را انجام دهند.

ضمنا شنیده می شود که مسئولین در صدد هستند تا از طریق ارتباط دارایی‌ها با یکدیگر، امکان وثیقه ‌گذاری در رابطه با حوزه مسکن را فراهم کنند، بسیاری از مردم از طریق سهام عدالت دارنده دارایی با ارزشی هستند و علاقه‌ای به فروش سهام در اختیار خود ندارند اما عملا می‌توانند از گذاشتن دارایی خود به عنوان وثیقه در بخش مسکن استفاده کنند.

نتیجه گیری

در کشور ما تاکنون اقدامات زیادی در سامان دهی بازار مسکن انجام نشده است، به طور خاص جای ابزارهای نوین تامین مالی، خرید و فروش و… در این بازار بسیار خالی است، اما بیش از انکه تنها یک نام از این ابزار به جا بماند، کیفیت و چکونگی اجرا اهمیت دارد که به شرط رعایت، می­تواند تحول زیادی در این بازار هم در سمت عرضه و هم تقاضا ایجاد کند.

در حال حاضر اطلاعات زیر از این بورس در دسترس است:

سرمایه اولیه مورد نیاز: ۵ هزار میلیارد تومان (همانطور که انتظار می رود، سرمایه مورد نیاز برای این بورس با توجه به نوع دارایی ارائه شده در آن رقم بالائی است.)تامین سرمایه: ۵۰ درصد سهام از طریق پذیره نویسی در اختیار مردم، ۲۵ درصد در اختیار موسسات و نهادهای دولتی و مابقی در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی.هیات موسسان: در مرحله اطلاع‌رسانی میان فعالان صنعت احداث برای جذب سرمایه‌گذار و در ادامه تعیین اعضای هیات موسس.