دخالت بانک ها در بازار مسکن و خودداری از فروش املاک مازاد

دولت سعی می‌کند با قانون مالیات بر خانه‌های خالی عرضه آپارتمان‌های فاقد سکونت را به بازار افزایش دهد و از این طریق قیمت‌ها را کنترل کند. شواهد اما نشان می‌دهد بیشترین تعداد این خانه‌ها متعلق به دستگاه‌های دولتی به‌ویژه بانک‌هاست! اما بانک‌ها چرا به بازار مسکن ورود می‌کنند و چطور می‌توانند بر این بازار تاثیرگذار باشند؟

طرح مالیات بر خانه‌های خالی به چند دهه قبل بازمی‌گردد، اما در نهایت در نیمه تابستان سال ۹۹ تصویب شد. موافقان این طرح معتقدند اعمال این قانون با تحریک صاحبان املاک باعث عرضه واحدهای خالی و در نهایت کنترل قیمت در بازار مسکن خواهد شد.

اما مسئله مهمی که با آمارگیری از این واحدها مشخص شده، بحث مالکیت آنهاست. آن‌طور که روزنامه جام جم بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن در سال ۹۵ گزارش داده است، در این سال، تعداد خانه‌های خالی حدود دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد بوده است، اما اخیرا برآوردها نشان می‌دهد حدود 6 ‌میلیون و ۲۰۰ هزار خانه در کشور خالی است!

همچنین آمارها نشان می‌دهد که ۸۰ درصد این خانه‌ها مربوط به افراد حقوقی یا همان دستگاه‌های دولتی و نیمه‌دولتی و ۲۰ درصد هم مربوط به اشخاص حقیقی است. شواهد نشان می‌دهد در بین دستگاه‌های دولتی بانک‌ها دارای بیشترین خانه خالی هستند. حالا باید دید دلیل ورود بانک‌ها به این بازار چه بوده است و چه پیامدهایی به همراه دارد؟

دلیل ورود بانک‌ها به بازار مسکن

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: «ورود بانک‌ها به بازار مسکن به دلیل کسب سود بوده است. فعالیت‌های تولیدی ریسک بالایی دارد و پس گرفتن وام‌ها از افراد نیز فرآیندی طولانی و سخت است، زیرا برخی از این واحدهای تولیدی امکان ورشکستگی دارند و احتمال اینکه نتوانند وام را پرداخت کنند وجود دارد.»

اولاد ادامه داد: «این در حالی است که بانک‌ها باید منابع خود را جایی سرمایه‌گذاری کنند و فعالیتی که در بلندمدت سود خوبی به آنها تزریق کرده ساخت و ساز بوده است. در بین این ساخت و سازها تنها مختص واحدهای مسکونی نبوده و برخی از این پروژه‌ها تجاری بوده‌اند.» وی افزود: «البته ورود به بازار مسکن تنها از سوی بانک‌ها اتفاق نیفتاده و نهادهای دیگری هم به آن ورود داشته‌اند.»

بانک‌ها در کشورهای دیگر به بخش مسکن ورود می‌کنند؟

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین درباره فعالیت بانک‌ها در کشورهای دیگر توضیح داد: «بانک‌ها رابط بین سرمایه‌گذار و پس‌اندازکننده هستند و باید سرمایه‌گذاری‌های مختلف را تامین مالی کنند. البته بانک‌ها لزوما خود سرمایه‌گذاری مستقیم انجام نمی‌دهند بلکه پروژه‌ها را تامین مالی می‌کنند. فعالیت‌های تولیدی در کشورهای دیگر مثل کشور ما نیست و ریسک بالایی ندارد و بانک‌ها راحت‌تر به بخش پروژه‌های تولیدی ورود می‌کنند.»

او ادامه داد: «این بانک‌ها در بخش مسکن نیز تامین مالی انجام می‌دهند، ولی نوع ورود آنها تفاوت دارد. در کشور ما بانک‌ها به طور مستقیم وارد شده‌اند، در کشورهای دیگر صرفا بانک تامین مالی انجام می‌دهد.»

اولاد در خصوص پیامدهای ورود بانک‌ها به حوزه مسکن گفت: «از دو بعد این موضوع قابل بحث است. از لحاظ بحث بانکداری این موضوع مطرح است که بانک‌ها نباید بنگاهداری کنند و این فرَآیند با آن خصلت بانکی که باید صرفا در زمینه تامین مالی فعالیت داشته باشد همخوانی ندارد. این کار هم بحث تعارض منافع را ایجاد می‌کند و در نهایت رقابت درستی بین بنگاه‌ها صورت نمی‌گیرد.»

او در این مورد ادامه داد: «ولی از سوی دیگر سرمایه‌گذاری بانک‌ها هم نوعی تولید مسکن به حساب می‌آید. اصل ورود بانک‌ها مسئله دارد، ولی تبعات آن در بازار مسکن نمی‌تواند چندان گسترده باشد.»

امتناع بانک‌ها از آزادسازی املاک

فعالیت بانک‌ها در تمام کشورها مختص به فعالیت‌های مالی است، اما در پی بحران‌های اقتصادی ایران طی چند سال گذشته، بانک‌ها برای جلوگیری از ناترازی خود و فراهم کردن منابع سود سپرده‌گذاران، به سرمایه‌گذاری در بازار ملک روی آورده‌اند؛ رویکردی که در افزایش قیمت مسکن دخیل بوده است. اما بانک‌ها چگونه به افزایش قیمت و سوداگری در بازار مسکن دامن می‌زنند و انباشت این واحدهای خالی در نهایت چه تاثیراتی بر بازار دارد؟

با انباشت این خانه‌های خالی در دست بانک‌ها، آنها می‌توانند کنترل قیمت مسکن را تا حدودی در دست بگیرند و برای افزایش سرمایه خود یا امتناع از فروش آنها قیمتی فراتر از ارزش واقعی برای املاک تحت سیطره خود قائل شوند که در نهایت می‌تواند قیمت مسکن را در مناطق مختلف با افزایش مواجه کند.

دولت چند سال پیش قانونی برای آزادسازی مازاد این املاک تعیین کرده است که به نظر می‌آید تا کنون چندان مورد پذیرش نبوده است. اکنون باید دید قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه تاثیری بر این آزادسازی خواهد گذاشت.

منبع: تجارت نیوز