اصلاحیه طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید

به گزارش خبرنگار سیاسی ایرنا، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز- چهارشنبه- مجلس شورای اسلامی گزارش کمیسیون حقوقی و قضائی در مورد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (اعاده شده از شورای نگهبان) را بررسی کردند.نمایندگان مواردی از این طرح را اصلاح کردند ودر مواردی هم بر رای خود اصرار کردند.

در ماده‌۱- این طرح آمده است: از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

بر اساس این ماده معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

ایراد شورای نگهبان نسبت به این ماده و نظر مجلس

علی‌رغم اصلاح به‌عمل آمده، ایرادات مندرج در بندهای ۱-۱ و ۲-۱ نظر سابق این شورا کماکان به قوت خود باقی است. (کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس اصرار ورزید و جهت رفع این ایراد اصلاحی انجام نداد).

«پذیرفته نشدن عقود، معاملات و مالکیت به ثبت نرسیده، در محاکم، خلاف موازین شرع شناخته شد. همچنین اطلاق پذیرفته نشدن عقود، معاملات و مالکیت به ثبت نرسیده، در ادارات، خلاف موازین شرع شناخته شد.

۱-۲- اطلاق این امر که منحصراً اسناد رسمی مُثبِت مالکیت باشد، خلاف موازین شرع شناخته شد.»

۱-۲- حکم به بطلان معاملات به ثبت نرسید مذکور، خلاف موازین شرع شناخته شد. (کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس اصرار ورزید و جهت رفع این ایراد اصلاحی انجام نداد.)

مصوبه کمیسیون برای تامین نظر شورای نگهبان آمده است:

کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس در ماده(۱) درخصوص ایراد ردیف‌های (۱-۱) و (۲-۱) شورای محترم نگهبان اصرار ورزید و در ماده(۱) عبارت «از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال» به عبارت «شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال» اصلاح و عبارت «در دفاتر اسناد رسمی» به عبارت «در سامانه ثبت الکترونیک اسناد» اصلاح می‌شود.

ایرادات شورای نگهبان به ماده ۳:

در تبصره (۱) علیرغم اصلاح به عمل آمده ایراد مندرج در بند (۳-۱) نظر سابق این شورا کماکان به قوت خود باقی است. (کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس اصرار ورزید و جهت رفع این ایراد اصلاحی انجام نداد.)

«۱-۳- تبصره (۱) مبنیاً بر ایرادات صدر ماده، خلاف موازین شرع شناخته شد.»

۱-۴- در تبصره(۱)، نسبت حکم انتقال قهری با حکم مذکور در ذیل ماده در خصوص ارث بردن از مالک رسمی ابهام دارد، پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. (با اصلاح تبصره ۱ و الحاق تبصره (۳) به ماده(۱) این ایراد مرتفع می‌شود)

مصوبه کمیسیون:

کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس در تبصره(۱) ماده(۱) در خصوص ایراد ردیف (۳-۱) شورای محترم نگهبان اصرار ورزید و برای رفع ایراد ردیف (۴-۱) شورای محترم نگهبان، عبارت «انتقالات قهری» به عبارت «تقسیم عرصه و اعیان» اصلاح می‌شود و یک تبصره به شرح زیر به عنوان تبصره(۳) به ماده (۱) الحاق می‌گردد:«تبصره۳- مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی، یک نسخه از گواهی مذکور را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک درج نماید.»

بر اساس ایرادات شورای نگهبان پیش نویس قرارداد از جهت ماهیت و آثار حقوقی و شرعی آن ابهام دارد، پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.(با اصلاحات انجام شده این ایراد مرتفع گردید.- در آیین نامه مذکور با توجه به اینکه امور مربوط به قوه قضائیه باید توسط رئیس این قوه تصویب و ابلاغ شود و امور اجرائی به تصویب هیأت وزیران برسد، ساز و کار مذکور در تصویب آیین‌نامه مغایر اصول (۱۳۸) و (۱۵۸) قانون اساسی شناخته شد. (با اصلاحات انجام شده این ایراد مرتفع گردید.)

در مصوبه کمیسیون جهت تامین نظر شورای نگهبان آمده است:

جهت رفع ایرادات ردیف‌های (۱-۲)، (۲-۲) شورای محترم نگهبان، در ماده(۳) عبارت«نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد» به عبارت «نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد (که صرفاً پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است)» اصلاح و عبارت «تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور و تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراءشدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد» به عبارت «تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراءشدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»

در تبصره(۱) ماده مذکور پس از عبارت «با رعایت ضوابط و معیارهای زیر» عبارت «ظرف سه ماه پس از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت معدن و تجارت و تصویب هیأت وزیران» اضافه می‌شود و تبصره(۲) ماده(۳) به شرح زیر اصلاح می‌شود:«تبصره ۲- سازمان مکلف است ظرف یکسال از لازم‌الاجراء شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و عموم مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند.»

ایرادات شورای نگهبان در ماده ۱۰ :

اطلاق بی اعتباری ادعاها و اسناد تنظیمی بعد از مدت مذکور، خلاف موازین شرع شناخته شد. (کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس اصرار ورزید و جهت رفع این ایراد اصلاحی انجام نداد. ساز و کار پیش بینی شده برای طرح ادعا و تنظیم سند در مواعد مذکور، مغایر بند(۱۰) اصل سوم قانون اساسی شناخته شد. (با اصلاح انجام شده این ایراد رفع می‌شود.)

مصوبه کمیسیون حقوقی و قضایی:

کمیسیون بر مصوبه قبلی مجلس در ماده(۱۰) درخصوص ایراد ردیف(۱-۴) شورای محترم نگهبان اصرار ورزید و جهت رفع ایراد ردیف (۲-۴) شورای نگهبان، در ماده (۱۰) عبارت «و گواهی مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلف به صدور گواهی آغاز طی مراحل قانونی می‌باشند..» به عبارت «و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند.» اصلاح می‌شود.

در مصوبه کمیسیون به منظور رفع ایراد ردیف (۳-۴) شورای نگهبان تبصره (۲) ماده(۱۰) به شرح زیر اصلاح می‌شود:« تبصره ۲- سازمان مکلف است در صورتی که در خصوص یک مال غیرمنقول ادعایی در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، مشروط به انجام اقدامات مذکور در این ماده توسط مدعی در مهلت مقرر، وجود ادعای مذکور را در پاسخ استعلام ثبتی برای انتقال رسمی مالکیت آن مال غیرمنقول منعکس کند و به طرفین تفهیم نماید و در سند رسمی مالکیت درج نماید. ثبت ادعا مانع از انتقال مالکیت توسط دارنده سند رسمی نیست. چنانچه ادعای مذکور راجع به سهم مشاعی از مال غیرمنقول باشد، حکم این تبصره صرفاً در انتقال رسمی آن سهم مشاعی توسط دارنده سند رسمی قابل اجراء است و مدعی مالکیت سهم مشاعی مکلف است نام آخرین مالک دارای سند رسمی را نیز در سامانه اعلام نماید.»

در مصوبه کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس به منظور رفع ایراد ردیف (۴-۴) شورای محترم نگهبان تبصره(۳) ماده(۱۰) بدین شرح اصلاح می‌شود:«تبصره ۳- چنانچه درخصوص یک مال غیرمنقول ادعایی در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، سازمان مکلف است، درصورت انجام اقدامات مذکور در این ماده توسط مدعی در مهلت مقرر، تا زمان تعیین تکلیف ادعا، امکان انتقال رسمی حقوق متصوره را برای مدعی فراهم سازد. سردفتر مکلف است، حسب مورد، وجود ادعا یا سند معارض و امکان ابطال سند رسمی انتقال را به انتقال گیرنده قرارداد تفهیم و در سند انتقال درج نماید.»

ایراد شورای نگهبان تبصره (۹) ماده (۱۰):

عبارت «انتقال مالکیت» به عبارت «تنظیم سند انتقال مالکیت» اصلاح گردد و در مصوبه کمیسیون جهت رفع تذکر شورای نگهبان در تبصره (۹) ماده (۱۰) عبارت «انتقال مالکیت» به عبارت «تنظیم سند انتقال مالکیت» اصلاح می‌شود و عبارت زیر به انتهای تبصره (۹) الحاق می‌گردد:«اگر أخذ گواهی پایان‌کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً درصورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمت‌های مشترک به موجب آیین‌نامه ای است که با همکاری وزراتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد. در صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع ‌و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاٌ باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.»

در مصوبه کمیسیون با توجه به اصلاحات به عمل آمده در تبصره‌های ماده(۱۰)، ماده(۱۴) بدین شرح اصلاح می‌شود:« سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است.

سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.

تبصره۱- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید، یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

تبصره۲- مراجع صادر کننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.

تبصره۳- سازمان مکلف است، ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌ کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی‌پایان کاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه الکترونیک اسناد ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است

تبصره ۴- آیین نامه اجرائی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.