خانه گران می‌شود یا ارزان؟

در نیمه دوم سال ۹۶ نشانه‌های رونق در بازار مسکن کاملا مشهود شد و موج تقاضا برای خرید مسکن در کشور به راه افتاد. تا جایی که براساس آمار بانک مرکزی در آذرماه ۹۶ شاهد رشد ۵۰ درصدی تعداد معاملات و ۱۵ درصدی قیمت مسکن بودیم اما رونق ایجاد شده دوام چندانی نیافت.

از ابتدای سال جاری با مطرح شدن بحث خروج آمریکا از برجام، بازار ارز با نوسانات زیادی مواجه شد و جهش نرخ ارز، سایر بازارها از جمله مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد که موجب شد تعداد معاملات در سال جاری با رشدهای منفی مواجه شود. براساس آمار بانک مرکزی در شهریورماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۴ و ۷۴.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. از سوی دیگر آمار بانک مرکزی از تورم نقطه‌به نقطه ۳۱.۴ درصدی در شهریورماه حکایت دارد که کاهش قدرت خرید مردم را در پی خواهد داشت. در نتیجه، افزایش ۷۴ درصدی قیمت مسکن در کنار کاهش قدرت خرید منجر به افت چشمگیر تقاضا در این بازار شده است.

این در حالی است پوشش‌دهی وام مسکن نسبت به قیمت خانه که به ارقامی حدود ۵۰ درصد رسیده بود نیز با افزایش قیمت‌ها به کمتر از ۲۰ درصد کاهش یافته که متغیری دیگر در کاهش تقاضا برای خرید مسکن محسوب می‌شود و حتی موجب شده بسیاری از خانه‌اولی‌ها که موعد دریافت وامشان از صندوق پس‌انداز مسکن یکم فرا رسیده است به دلیل ناتوانی در خرید مسکن از دریافت آن انصراف دهند.

اما در روزهای گذشته افت قیمت ارز در بازار، موجب شده بسیاری از کسانی که با خرید ارز سرمایه‌گذاری کرده بودند، نسبت به فروش دلارهایشان در بازار اقدام کنند و این موضوع نگاه‌ها را بار دیگر به سایر بازارها از جمله مسکن معطوف کرد. در این باره محمد دامای، عضو کمیسیون عمران مجلس از کاهش قیمت خرید مسکن در هفته‌های آتی در کلانشهرها به ویژه پایتخت خبر داد و گفت: با توجه به کاهش چشمگیر نرخ ارز در کشور، این پیش‌بینی می‌شود که قیمت خرید خانه نیز در حد قابل قبولی کاهش یابد.

دامادی ادامه داد: البته در چند سال اخیر با وجود پایین بودن نرخ ارز، شاهد افزایش قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها بودیم، اما افزایش قیمت دلار در ماه‌های اخیر به بزرگ‌تر شدن حباب بازار مسکن کمک شایانی کرد که پیش‌بینی می‌شود با کاهش نرخ ارز، قیمت محصولات و تجهیزات ساختمانی که از خارج وارد می‌شود، نیز کاهش یابد و این مسئله به تبع بر کاهش نرخ مسکن در شهرها تأثیرگذار است.

محسن سرحدی کارشناس بازار مسکن نیز در این باره گفت: در چند ماه گذشته به علت بالا بودن نرخ ارز و سکه شاهد این بودیم که سرمایه داران، مبالغ خود را از حوزه‌ مسکن خارج و به سمت اینگونه بازارهای پر رونق حواله کردند، اما هم اکنون امیدواریم که با این اتفاقات خوشایند، رونق به بازار مسکن بازگردد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازار سازندگان مسکن نیز متاثر از این رخداد قرار خواهد گرفت، ادامه داد: قیمت تمامی محصولات مورد نیاز برای ساخت مسکن کاهش چشم‌گیری خواهد داشت و این می‌تواند علاوه بر افزایش قدرت خرید مردم، اشتغال‌زایی را نیز در کشور افزایش دهد.

سرحدی در مورد قدرت خرید مردم تصریح کرد: برای افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن چند موضوع قابل بحث است که اولین و مهم‌ترین آن تخصیص تسهیلاتی برای خریداران است که باید دارای دو ویژگی مهم باشد، اول این تسهیلات به گونه باشد که تا حد قابل توجهی از قیمت مسکن را پوشش دهد و دوم اینکه میزان بازپرداخت آن‌ها را کاهش داده و نزدیک به توان ودرآمد مردم کرد.

از سوی دیگر کاهش قیمت سکه و ارز در بازار این نگرانی را ایجاد کرده که حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن در کنار کمبود عرضه موجب شسود با افزایش قیمت و سفته‌بازی در این بازار مواجه شویم و متقاضیان مصرفی بیش از گذشته از بازار خارج شوند. محمدمهدی مافی در این باره اظهار داشت: در صورتی که دولت مشوق‌های لازم را برای تسهیل شرایط ساخت و ساز در بخش مسکن فراهم نکند، سرمایه‌هایی که هم‌اکنون از بازار ارز خارج می‌شود ممکن است وارد بازار مسکن شود و با افزایش قیمت مسکن مواجه شویم.

به نوشته ایبنا، مافی ارایه تسهیلات خرید را یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: هرچه تسهیلات حوزه تقاضا بالا برود به همان نسبت قیمت مسکن رشد می‌کند، اما اگر تسهیلات به حوزه ساخت داده شود، بازار مسکن خود را تنظیم می‌کند و قیمت‌ها پایین می‌آید.