چرا طرح مالیات بر عایدی، املاک دارای «سند عادی» را شامل نمی‌شود؟

به گزارش خبرگزاری مهر، طرح پیشنهادی مالیاتی بر عایدی سرمایه مسکن مدتی است در کمیسیون اقتصادی مجلس در حال بررسی است؛ فاطمه یوسفی، کارشناس اقتصادی، در یادداشتی که به خبرگزاری ارسال کرده، نقدی را بر این طرح وارد کرده است که متن کامل یادداشت از نظرتان می گذرد:

آمار منتشر شده توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد که در بازه زمانی سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷، قیمت هر متر مربع آپارتمان تنها در شهر تهران، ۱۹۳برابر شده است.

جهش‌های قیمت مسکن به گونه‌ای بوده که دوره انتظار خانه‌دار شدن را به ۴۸سال رسانده است چراکه نتایج بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران نشان می‌دهد که میانگین درآمد یک خانوار شهری در سال گذشته، حدود ۳۶.۷میلیون تومان بوده که به طور تقریبی، یک‌دهم قیمت یک واحد متوسط مسکونی ۷۵متری در پایتخت است؛ حال خانواده‌ای با این شرایط، باید تقریباً درآمد ۱۰ سال خود را به طور کامل برای خرید این واحد کنار بگذارد.

در سال۹۷، قیمت میانگین مسکن شهر تهران تا پایان آبان‌ماه حدوداً دو برابر شد اما میانگین حقوق و دستمزد تنها ۱۴ تا ۲۰درصد افزایش یافت؛ با این شرایط برآورد می‌شود که میانگین درآمد یک خانوار شهری به ۴۳میلیون تومان رسیده باشد؛ در این وضعیت، یک خانوار باید معادل ۱۶سال از کل درآمد خود را برای خرید همان مسکن ۷۵متری در شهر تهران با فرض ثبات قیمت‌ها طی این بازه زمانی، اختصاص دهد؛ با پس‌انداز یک‌سوم از این درآمد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به ۴۸سال خواهد رسید.

کارشناسان، یکی از عوامل تشدیدکننده قیمت مسکن را حضور سوداگران در این بازار قلمداد می‌کنند چراکه بدون انجام هیچگونه کار مولدی و تنها با خرید و نگهداری املاک در کوتاه‌مدت و کسب سود حاصل از آن، سودهای کلانی به جیب می‌زنند؛ همین موضوع را تحلیل آمار سامانه مشاوران املاک و نیز مطالعات انجام شده در دیگر کشورها تأیید می‌کنند که در مقالات زیر به آن اشاره شده است.

نقش سوداگران در بازار مسکن

تحقیقات مرتبط با مطالعه استفان مالپزی و سوسن واچتر نشان می‌دهد که سوداگری در بازار مسکن در بسیاری از کشورها عامل مهمی در نوسانات و افزایش سطح قیمت مسکن است؛ در واقع، سوداگران با افزایش تقاضا در ابتدای دوره‌های رونق، منجر به تشدید افزایش قیمت مسکن شده و در انتهای دوره نیز با خروج سریع از بازار، کاهش شدید رونق بازار معاملات مسکن را پدید می‌آورند.

همچنین مطالعه دیگری توسط پژوهشگران دانشگاه تگزاس در آستین، پرینستون و دانشگاه چین در هنگ‌کنگ در سال۲۰۱۸ صورت گرفته که پژوهشگران فوق با استفاده از داده‌های تاریخی بخش مسکن اقتصاد آمریکا، به این نتیجه دست یافتند که طی ادوار گذشته، سوداگری در بازار مسکن، عامل مهمی در افزایش سطح و نوسانات قیمتی بازار مسکن آمریکا بوده‌ است. تحقیقات آنها از یکسو مؤید نقش مخرب رفتارهای سوداگری در بازار مسکن در دوران رونق از طریق افزایش تقاضای بیشتر و متعاقباً افزایش قیمت بوده و از سوی دیگر آثار مخرب چنین رفتارهایی در دوره‌های رکود نیز به تأیید پژوهشگران حاضر رسیده است.

چگونه دست سوداگران از بازار کوتاه می‌شود؟

شرایط سخت خانه‌دار شدن مردم در حالی رقم می‌خورد که بنابر اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، حاکمیت و دولت باید شرایط و بستر لازم برای خانه‌دار شدن مردم را به دور از فضاهای ملتهب و سوداگرانه ایجاد کنند و این یعنی ورود و حضور مخرب سوداگران به بازار مسکن باید حذف و یا بسیار کاهش یابد اما این راه چگونه میسر خواهد بود؟

کارشناسان یکی از راهکارهای مؤثر برای کاهش سوداگری در بازار مسکن را کاهش سود این افراد، در بازارهای هدف دانسته و معتقدند که مسکن باید از حوزه سوداگری و کالای سرمایه‌ای خارج شود و اگر خرید و فروشی صورت می‌گیرد، باید بر مبنای نیاز مردم در زمینه اسکان و صاحب‌خانه شدن باشد و نه تقاضای سوداگری؛ البته این موضوع هم منوط به کنترل بازارهای موازی است تا سوداگران خارج شده از این بازار، به سمت دیگر بازارها نروند چراکه با نقدینگی که در اختیار دارند، می‌توانند آن بازارها را نیز تحت تأثیر فضای سوداگرانه خود قرار دهند.

به همین منظور کارشناسان، «مالیات بر عایدی سرمایه» یا همان CGT را یکی از راه‌های جلوگیری از تکرار جهش‌های قیمتی در بازارهای موازی می‌دانند. ؛ اخیراً نیز طرحی با این موضوع در مجلس شورای اسلامی مطرح شده است.

چالش طرح مالیات بر عایدی سرمایه

بررسی‌ها نشان می‌دهد، طرح مالیات بر عایدی مسکن، با چالش‌هایی مواجه خواهد شد چراکه این طرح پیشنهادی نمایندگان مجلس، املاک دارای سند عادی را شامل نمی‌شود.

در تعاریف سند رسمی و عادی هم باید گفت که به اسناد مالکیتی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شوند، «اسناد رسمی» می‌گویند و هر نوع سند مالکیتی غیر از اسناد رسمی، نیز «اسناد عادی» هستند.

به اذعان احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، «۵۰درصد از پرونده‌های دادگستری، ریشه در معاملات عادی دارد». حسین معصوم، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال نیز بیان می‌کند که «منشأ بسیاری از زمین‌خواری‌ها، سند عادی است».

در ادامه برخی از اظهارنظرات مسئولان و کارشناسان حقوقی درباره اسناد عادی و سوءاستفاده‌های حاصل از آن آمده است:

ردیف	نام و سمت	اظهارات
۱	فلاح، رئیس کانون سردفتران قزوین	۶۰درصد دعاوی دادگستری مربوط به دعاوی املاک بوده که بالغ بر ۹۰درصد این دعاوی مستند به سند عادی هستند؛ بنابراین عمده دعاوی ملکی ریشه در اسناد عادی دارند.
۲	هاشمیان، رئیس دادگستری کل استان گلستان	یکی از شگردهای زمین‌خوران پس از در اختیار گرفتن زمین، این بوده که آن را به قطعات کوچک تقسیم و با اسنادی به ظاهر قانونی (اسناد عادی و دستنویس) اما در واقع جعلی، اقدام به فروش و واگذاری آنها به مردم می‌کنند و حوزه قضایی نیز در مرحله برخورد با این دسته افراد با عده زیادی روبرو می‌شود که سبب بالارفتن هزینه اجرای حکم شده و دسترسی به عوامل اصلی بروز جرم را نیز سخت می‌کند.
۳	نعمت احمدی، وکیل دادگستری	باید دایره اسناد عادی را به شدت محدود کرد چون اگر فردی با یک سند عادی، خانه یا ماشینی را به شما بفروشد، چگونه می‌خواهید متوجه شوید که همان خانه یا اتومبیل را به فرد دیگری نفروخته است؟ طبیعتاً در این موارد، احتمال تخلف و تقلب خیلی زیاد می‌شود.
۴	حسین معصوم، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال	وی ضمن طرح این سؤال که نابود شدن ۴۳ درصد از جنگل‌ها و قطعه‌قطعه شدن اراضی کشاورزی و تبدیل‌شدن آن‌ها به ویلا ناشی از آن کدام قوانین بود، گفت: «منشأ بسیاری از زمین‌خواری‌ها سند عادی است».
۵	مظفری، رئیس کل دادگستری استان آذربایجان شرقی	۷۵درصد دعاوی حقوقی در استان مربوط به اختلافات مردم در خصوص املاک و خودرو است. بیشتر مردم بدون توجه به منع قانونی پیش فروش واحدهای ساختمانی با سند عادی و از طریق بنگاههای معاملاتی املاک و بدون عنایت به ضرورت انجام معاملات مرتبط با پیش فروش ساختمان با تنظیم سند رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی به این کار اقدام می کنند (منبع: خبرگزاری قوه قضائیه).

سه سوأل مهم

با توجه به موارد گفته شده، سه سوأل اساسی درباره طرح پیشنهادی مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد که در ادامه به آنها پرداخته شده است:

محسنی اژه‌ای، سخنگوی قوه قضائیه با اشاره به خرید و فروش عادی اموال غیر منقول گفته است: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای بوده و در بنگاه تنظیم می‌شود و ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد». همچنین به گفته رضا طالبی زاده، مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان کرمان هم «در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد معاملات حوزه املاک، با قولنامه‌های دستی و اسناد عادی انجام می‌شود». حال این سوأل مطرح می‌شود که با توجه به آنکه گفته شد، طرح مالیات بر عایدی سرمایه، املاک دارای سند عادی را شامل نمی‌شود و این اسناد هم حجم قابل توجهی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، چه چالش‌ها و مشکلاتی به وجود خواهد آمد؟

بیشتر سوداگران با استفاده از اسناد عادی اقدام به انجام معاملات می‌کنند چراکه مالیات بر اسناد رسمی، اعمال می‌شود و صاحبان اسناد عادی از زیر بار مالیات شانه خالی می‌کنند؛ با این وجود انتظار می‌رود که با اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه و عدم اصلاح اشکال مطرح شده، انجام معاملات با اسناد عادی، بیش از گذشته رواج یافته و آیا تضمینی وجود دارد که این اتفاق رخ ندهد؟

به اذعان کارشناسان، رواج اسناد عادی به‌صورت وسیع در کشور موجب عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک‌ و زمین خواهد شد به گونه‌ای که اطلاعات به روز و قابل اتکایی از مالکیت، مساحت و اطلاعات مرتبط با بازار املاک و مستغلات برای دستگاه‌های حاکمیتی کشور را دچار چالش جدی می‌کند، بنابراین باید پرسید چه تضمینی وجود دارد که با اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، عدم شفافیت مطرح شده، تعمیق نشود؟