تعدیل نرخ مسکن در سال آینده

‌‌طبق آخرین آمار بانک مرکزی، نرخ اجاره‌بها در دی‌ماه 20 درصد افزایش داشته است؛ این در حالی ا‌ست که به‌طور سنتی نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها در این ماه به ندرت صورت می‌گیرد. تحلیل شما از این افزایش قیمت چیست؟

عجیب است که بانک مرکزی گاه، آمار و نظرات متناقضی را ارائه می‌دهد. این طور که من برآورد می‌کنم، گفتمان بانک مرکزی ضد و نقیض است. بر فرض مثال طبیعی است که وقتی قیمت‌ها در آن شرایط پرنوسان تابستان بالا رفته است و با مولفه‌های ارز، طلا، بورس و حامل‌ها انرژی حرکت کرد، در حوزه مسکن هم اثرگذار خواد بود و اجاره‌بها نیز از آن مستثنی نیست؛ منتهی تسری این افزایش به اجاره‌بها خیلی زیاد نیست. چرا که مالک این موارد را بررسی می‌کند و تخمین می‌زند که آیا مستاجر می‌تواند این پول را پرداخت کند یا نه؛ به همین دلیل قیمت اجاره‌بها نسبت به قیمت ملک خیلی بالا نرفته است. اما این مدت کوتاهی که بانک مرکزی آمار آن را اعلام کرده است، فصل اجاره محسوب نمی‌شود و طبیعی است که نرخ اجاره اکنون با قیمت فعلی ساختمان محاسبه می‌شود و مقداری تغییر در آن مشاهده می‌شود.

‌‌با توجه به روند رو به رشد نرخ اجاره‌بها در ماه‌های گذشته، پیش‌بینی شما از وضعیت اجاره‌بها در سال آینده و به‌ویژه فصل اجاره چیست؟

با توجه به اینکه آقای اسلامی، وزیر راه و شهرسازی طرح‌ها و وعده‌هایی داده‌اند که ما در آینده نه‌چندان دور می‌توانیم نگاه خود را روی ساخت وساز متمرکز کنیم، می‌توانم بگویم که قدر مسلم ما خوشبین هستیم و امیدوارم که صنعت اجاره و ساخت از سنتی خارج شده و صنعتی شود.

‌‌به‌نظر شما چنین طرح‌هایی در کوتاه‌مدت اثرگذار خواهد بود؟ به حدی که بتوانیم شاهد تاثیر آن در فصل اجاره سال آینده باشیم؟

اگر استارت این کار را بزنند، اثرگذار خواهد بود اما اگر استارت آن زده نشده و تاخیری در آن پیش بیاید در کوتاه‌مدت آثار آن نمایان نمی‌شود.

‌‌موضوعی دیگر که در حمایت از مستاجران مطرح شده بود، ثبت قراردادهای اجاره دو ساله بود؛ ارزیابی شما از چنین طرحی چیست؟

در دولت گذشته آمدند با تعزیرات و دوربین صدا وسیما گفتند که باید قراردادها را با هفت درصد و 9 درصد دو ساله بنویسید؛ اینها دستورالعمل‌های پادگانی است و هیچ‌کدام از این روش‌ها اثر مطلوب و درستی نخواهند داشت. زیرا مالکیت محترم است و در اسلام هم محترم‌تر! در نتیجه نمی‌توان یک مرتبه اعلام کرد که مالک ملزم است خانه را دو ساله یا سه ساله یا غیر آن اجاره دهد. این طرح‌ها باید به مجلس برود و شکل قانونی به خود بگیرد که برای مثال اگر مستاجری قراردادی نوشت که بر مبنای آن تعدیل صورت بگیرد بتواند اجاره‌ را برابر شاخص تورم اضافه کند ولی حق تخلیه را از او سلب کنند. آن وقت مالکیت زیر سوال می‌رود و این موارد مشکلاتی است که در این طرح‌ها موجود است.

‌‌با توجه به اینکه صحبت‌های صورت‌گرفته از جانب مسئولان فقط در حد طرح مساله است و فعلا روش خاصی برای حل این مشکلات عملیاتی نشده است، به‌نظر شما خانوارها چگونه می‌توانند این افزایش اجاره‌بها را در سال آینده تحمل کنند؟

ما باید صنعت اجاره را فعال کنیم. قبلا ما اجاره‌نشین را خوش‌نشین تعریف می‌کردیم و شعار ما این بود. الان باید اجاره‌نشین خوش‌نشین دوباره به جایگاه خود بازگردد. برای این هدف باید تولید مسکن افزایش یابد و صنعت اجاره نیز در محله‌ها فعال شود. به سرمایه‌گذاران احترام گذاشته شود و از ظرفیت‌های آنها برای ساخت و ساز استفاده بهینه کنیم. در کشورهای پیشرفته و جهان اول وقتی یک سازنده ساختمانی را می‌سازد، همه افراد خانواده، مسئولان شهر و مردم محله را دعوت می‌کنند و از این سازنده در حضور همگان تجلیل می‌شود. ما تا به این فرهنگ نرسیم و خدمات سرمایه‌گذاران خود را ارج ننهیم و جلوی فرار سرمایه‌ها را نگیریم نمی‌توانیم مشکل مسکن را به‌طور جدی حل کنیم.

‌‌بعضی از کارشناسان مسکن از تعمیق رکود تورمی این بازار تا پایان نیمه نخست سال آینده سخن می‌گویند؛ ارزیابی شما از رونق معاملات و خرید و فروش مسکن جدا از بحث اجاره‌بها در سال آینده چیست؟

همان‌طور که پیش از این گفتم، به آینده خوشبین هستم و امید دارم که در آینده، این بازار وضعیت بسیار خوبی پیدا کند. اگر استارت صنعتی‌سازی مسکن را پیش از پایان سال بزنند، و ساخت و ساز را رونق بدهند، هماگونه که آقای وزیر هم دستور داده‌اند که تعدادی از مناطق اجاره دریافت تراکم یک طبقه اضافه هم دارند، احتمال اینکه در سال آتی کاهش قیمت زیادی در این بازار داشته باشیم، وجود دارد.

‌‌به‌نظر شما ترمیم و نوسازی بافت‌های فرسوده چه میزان در رونق بازار مسکن و خروج آن از رکود موثر است؟

بی‌تاثیر نیست، زیرا بافت‌های فرسوده یکی از نقاط اصلی بازار مسکن است که باید حتما مورد بررسی قرار گیرد و تقویت شود. اگر بافت‌های فرسوده جان بگیرند و بازسازی شوند، می‌تواند در رونق بخش مسکن بسیار اثرگذار باشد.