بیگانگی مسکن با نرخ ارز

پس از بازگشت قیمت ارز به کانال 11 هزار تومان اکنون این انتظار در بازار به وجود آمده است که نرخ مسکن نیز روند نزولی را طی کند. آیا اصولا بالا و پایین‌شدن نرخ ارز تاثیری بر قیمت مسکن می‌گذارد؟

در یک کلمه باید گفت خیر. طی سال گذشته هم که قیمت مسکن دو برابر شد ارتباط چندانی با افزایش نرخ ارز نداشت. ما از قبل هم پیش‌بینی می‌کردیم در سال 96 انبوه تقاضا وارد بازار مسکن شود و در حالی که در این مدت تولید و عرضه متناسب با تقاضا بالا نرفته، یک جهش قیمت ناگهانی در بازار به وجود آید. البته ممکن است بالا رفتن نرخ ارز روی کاهش ارزش پول ملی، رشد نقدینگی و درنهایت جهش تورم تاثیر گذاشته باشد و به طور غیرمستقیم در بازار مسکن هم نمایان شود، اما به شکل مستقیم نمی‌توان آثاری از آن را در این بازار ملاحظه کرد. زیرا قیمت مسکن بیش و پیش از هر چیزی تابعی از قیمت زمین است. مگر زمین را می‌توان وارد کرد که نیازی به ارز داشته باشد. در یک سال اخیر قیمت زمین متناسب با تورم عمومی افزایش یافته و زمانی که نرخ زمین افزایش یابد طبیعتا قیمت مسکن هم بالا می‌رود. پس اکنون به نظر می‌رسد که انتظار برای کاهش قیمت زمین به دنبال پایین آمدن نرخ ارز بیهوده است. اگر هم قرار باشد قیمت مسکن کاهش یابد باید دنبال عوامل و متغیرهای دیگری در این زمینه بگردیم. در این بین فقط ممکن است ماشین‌آلات و ابزارهایی نظیر آسانسور در ساختمان‌هایی از طریق واردات تامین شده باشند که فقط این بخش از ساخت مسکن نیازمند ارز و واردات کالاست. وگرنه بیشتری مصالح و مواد اولیه که در ساخت ساختمان استفاده می‌شوند تولید داخلی هستند. البته سازندگان تلاش می‌کنند حتی ماشین‌آلات و آسانسور هم از کارخانجات داخلی تهیه کنند تا فعالیتشان صرفه بیشتری داشته باشد.

آیا می‌توان این‌گونه گفت که جز معدود خانه‌های لاکچری که ساخته می‌شوند، برای ساخت سایر واحدها حتی از یک دلار ارز هم استفاده نمی‌شود؟

نمی‌توان به طور کلی چنین نتیجه‌ای گرفت. شاید مالکی برای ساخت مسکن خود از مصالح وارداتی استفاده کند و یا برخی هزینه‌های جانبی را از طریق دلار انجام دهد. اما به طور کلی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تلاش می‌کنند با کمترین هزینه بهترین واحد را بسازند. بالطبع اگر هزینه‌ها به صورت ریالی انجام بپذیرد و کالا هم داخلی باشند هم هزینه تولید کمتر می‌شود و هم در پس آن حمایت از تولید داخلی صورت می‌گیرد. سایر موارد جو روانی است که گروهی در پی دامن زدن به آن هستند. اگر در موقع بالارفتن نرخ ارز این از زبان برخی مشاوران املاک یا دلالان این سخن بیرون آمده است که به دنبال افزایش نرخ ارز قیمت مسکن هم بالا رفته این سخن کارشناسی نیست. بعید است یک کارشناس چنین تحلیلی ارائه داده باشد.

علاوه بر زمین، عرضه و تقاضا هم همواره در بازار مسکن تعیین‌کننده قیمت بوده‌اند. آیا در سال‌های گذشته عرضه و تولید متناسب با میزان تقاضا رشد داشته‌اند؟ اکنون آمار رسمی از تقاضای انباشته‌شده سه میلیونی حکایت دارد و برخی کارشناسان این رقم را تا شش میلیون هم می‌دانند. دولت چطور می‌تواند به این تقاضای انباشت‌شده طی سال‌های اخیر، پاسخ دهد؟

دقیقا عامل دوم پس از زمین به عرضه و تقاضا بازمی‌گردد. تولید و عرضه از عواملی هستند که اگر متناسب با تقاضای بازار نباشند تاثیر مستقیم بر قیمت می‌گذارند. متاسفانه طی سال‌های اخیر دولت برنامه‌ای جدی برای تولید نداشته است. برنامه‌هایی هم که از آن سخن به میان آمده در حد رفع نیاز 50 هزار نفری بوده‌اند. اما باید توجه داشت که این برنامه‌ها در کشورهایی نظیر سوئیس، آلمان و ... می‌توانند پاسخگو باشند، نه در اقتصاد ایران؛ اقتصادی که طی سال‌های اخیر کمترین تولید را به خود دیده است. در حالی که سالانه حدود یک میلیون تقاضا به بازار مسکن اضافه می‌شود، در خوش‌بینانه‌ترین حالت دولت هر سال اقدام به تولید 200 هزار واحد مسکونی کرده است. البته وظیفه دولت تولید مسکن نیست، اما برنامه‌ریزی‌ها تولید این مقدار مسکن را مقدور ساخته است. حال پس از پنج شش سال اگر هر سال 500 هزار تقاضا هم بی‌پاسخ مانده باشد، اکنون حداقل با سه میلیون تقاضای انباشته‌شده مواجه هستیم. بالطبع تا زمانی که این تقاضا بی‌پاسخ بماند، این توزیع‌کنندگان هستند که عنان بازار را در دست دارند و گاه قیمت‌هایی ارائه می‌دهند که حتی دلالان هم آن را باور نمی‌کنند. در چنین شرایطی مشاهده می‌کنیم که در سال جاری هم دولت برنامه ساخت 400 هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده و گاه از آن به‌عنوان دستاورد یاد می‌کند. در حالی که طبق واقعیت هر سال باید حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید شود. تا زمانی که این اتفاق رخ دهد حتی اگر نرخ ارز 1000 تومان هم شود، تغییر چندانی در قیمت کنونی مسکن اتفاق نمی‌افتد.

پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست و برای بهبود وضعیت و تعدیل قیمت‌ها چه پیشنهادی ارائه می‌دهید؟

قیمت مسکن مانند ارز نیست که بتوان با دستور و برنامه‌های کوتاه‌مدت آن را کاهش داد، برای بهبود وضعیت دولت‌ باید برنامه‌های جامع و بلندمدتی را در دستور کار قرار دهد. پیش از این بارها دولت‌ها پرداخت تسهیلات به خریداران را امتحان کرده‌اند، اما باید پذیرفت که این سیاست شکست خورده است. اکنون زمان آن رسیده که دولت با اعطای زمین‌های ارزان‌قیمت و پرداخت منابع به تولیدکنندگان و انبوه‌سازان، بر شعار رونق تولید صحه بگذارد و درنهایت با واحدهای ارزان‌قیمت نیاز اقشار مختلف جامعه را تامین سازد. تا زمانی که دلالان عنان بازار را در دست داشته باشند به نظر می‌رسد قیمت‌ها به همین روال صعودی خود حتی در دوره رکود ادامه دهند، اما اگر برنامه‌های تولیدی در دستور کار قرار گیرد، دیگر واسطه‌گران جای مانوری برای جولان در بازار پیدا نمی‌کنند. البته در این مدت وزارت راه و شهرسازی اقدامات مناسبی در دستور کار قرار داده که امید می‌رود با جدیت و برنامه‌های اقتصادی دنبال آن باشد. اگر این وزارتخانه دچار شعارزدگی سیاسی نشود امید می‌رود که در وهله اول افزایش قیمتی صورت نگیرد و پس از آن حتی با کاهش قیمت، اقشار کم‌درآمد جامعه هم به آرزوی خانه‌دارشدن خود دست یابند. مشروط بر آنکه از شکست‌های گذشته درس بگیریم و آن را تکرار نکنیم.