اخذ مالیات از اجاره بها؛ آیا مستاجران از شر قیمت‌های نجومی خلاص می‌شوند؟

فرارو- دولت قصد دارد آستین‌ها را بالا زده و بازار مسکن را چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره سروسامان دهد، در این راستا قرار است با اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اجاره‌بها، قیمت‌ها تا حدود زیادی تعدیل وکنترل شود، اما پیش‌شرط این موضوع ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است، امری که به گفته کارشناسان بعید است تا سال آینده عملیاتی شود.

به گزارش فرارو، سال‌هاست که کارشناسان بر این نکته تاکید می‌ورزند که دولت باید با استفاده از ابزار مالیاتی، قیمت اجاره بها و ملک را کنترل کند، در این باره افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن به فرارو می‌گوید: «سلاطین مسکن با توجه به تعداد زیادی که خانه دارند، پایه قیمتی را تعیین کرده و با معامله بین خود، رونق کاذب ایجاد کرده و قیمت‌ها را بالا می‌برند، این در حالی است که در هیچ کجا دنیای این طور نیست و دولت‌ها با استفاده از ابزار مالیاتی قیمت مسکن را کنترل می‌کنند.»

در همین راستا نادر جنتی معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی درباره آخرین وضعیت مالیات بر اجاره‌بها اظهار داشت: وزارت راه و شهرسازی با توجه به التهابات بازار مسکن به دنبال اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم است.»

دولت برای اخذ مالیات از اجاره‌بها دست به کار شد
وی افزود: «بر اساس این تبصره ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، کسانی که مجتمع‌های مسکونی که الگوی مصرف مسکن را رعایت کرده یا بیش از ۳ واحد مسکن احداث کنند، به طور کلی از پرداخت مالیات معافند؛ در غیر این صورت، واحد‌های مسکونی زیر ۱۵۰ متر مربع یا تا مجموع ۱۵۰ متر در تهران و تا ۲۰۰ متر در سایر استان‌های کشور از مالیات بر اجاره بها به طور کامل معاف هستند.»

جنتی یادآور شد: «وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی به کمیسیون اقتصاد دولت ارائه داد که به موجب آن پیشنهاد، واحد‌های مسکونی زیر ۱۵۰ متر در تهران و زیر ۲۰۰ متر در سایر شهر‌ها در صورتی می‌توانند از این معافیت استفاده کنند که ۲ شرط را رعایت کنند؛ یکی اینکه قرارداد‌های اجاره مسکن میان موجر و مستأجر دوسالانه باشد؛ دوم اینکه مبلغ اجاره‌ای که در قالب کارگروه تعیین سقف اجاره بها، تعیین و اعلام می‌شود، از سوی موجر تخطی نشود.»

معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی درباره پیشنهاد این سازمان در خصوص مالیات بر اجاره‌بها بیان داشت: «ما در سازمان امور مالیاتی بر این نظریم که به جای اصلاح قانون، همین قانون موجود اجرا شود؛ در حال حاضر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی داریم.»

وی افزود: «در این ماده اعلام شده بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان که وزارت راه و شهرسازی باید طراحی و اجرا کند، خانه‌های خالی شناسایی و از آن‌ها مالیات گرفته شود؛ اگر این سامانه راه اندازی و از خانه‌های خالی که بسیار زیادند، مالیات گرفته شود، دیگر این خانه‌ها خالی نمی‌مانند و در بازار عرضه می‌شوند که خود به خود در کاهش اجاره بها مؤثر است.»

فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار مسکن باید، اقدامات مورد نیاز در دستور کار خود قرار دهد، به فرارو گفت: «اولین اقدام در این رابطه، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است، سالیان سال است که دولت‌های مختلف همواره بر این امر تاکید می‌کنند، اما هیچ‌گاه گام عملی برای اجرایی شدن این موضوع رخ نداده است.»

وی اضافه کرد: «همچنین وزارت راه و شهرسازی سامانه ملی املاک و اسکان را که تکلیف دولت است، را باید عملیاتی کند، این سامانه به عنوان بانک اطلاعاتی بسیار مفیدی می‌تواند، بسیار راه‌گشا باشد.»

ساماندهی بازار اجاره‌بها با استفاده از ابزار مالیاتی
مهدی سلطان‌محمدی‌کارشناس اقتصادمسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه یکی از کارکرد‌های اصلی مالیات در امر سیاست‌گذاری است، گفت: «دولت قصد دارد برای کنترل بازار اجاره بها که طی یک سال اخیر با رشد افسار گسیخته‌ای همراه بوده، با بستن مالیات بر این بخش قیمت‌ها را کنترل و تعدیل کند.»

وی افزود: «دیگر کارکرد‌های مالیات نیز افزایش درآمد‌های دولت وهمچنین گسترش عدالت اجتماعی است که با توجه به سیاست‌های جدید دولت در رابطه با افزایش پایه‌های مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین اجاره بها این کارکرد‌ها نیز قابلیت تحقق یافتن دارند.»

سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه دولت می‌تواند با استفاده از ابزار مالیاتی بازار اجاره‌بها را ساماندهی کند، اظهار داشت: «با اخذ مالیات بر اجاره بها می‌توان نرخ‌های اجاره را نیز کاهش داد، از سویی با توجه به اینکه بسیاری از مردم موافق کاهش قیمت اجاره‌بها هستند، آن‌ها هم از این امر پشتیبانی می‌کنند.»

این کارشناس اقتصادمسکن با اشاره به اینکه بسیاری از کارشناسان موافق مالیات بر اجاره هستند، گفت: «اما در این بین برخی از کارشناسان بر این نکته تاکید می‌ورزند که این سیاست می‌تواند تشویق به مهاجرت به شهرهای بزرگ از جمله تهران باشد، که در نهایت این امر می‌تواند عوارض زیادی را به دنبال خود داشته باشد.»

این استاد دانشگاه ادامه داد: «این‌دست از صاحبنظران همچنین معتقدند، دولت می‌تواند سیاست‌ها و راهکار‌های را در پیش بگیرد، که به جای تشویق مردم به مهاجرت به شهر‌های بزرگ، آن‌ها مجاب شوند در شهر‌های کوچک سکونت گزینند.»

شروط اعلامی از سوی دولت دارای اشکال است
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه شروطی که دولت برای معافیت مالیاتی اجاره بها در نظر گرفته است، دارای اشکال است، اضافه کرد: «در یکی از این دو شرط، اعلام شده مالک باید با مستاجر قرارداد دوساله ببندد تا از معافیت مالیاتی برخوردار شود، در چنین وضعیتی به دلیل تورمی که در اقتصاد وجود دارد، مالک تورم سال دوم را نیز در نظر می‌گیرد و همان ابتدای قرارداد آن را می‌گنجاند.»

وی افزود: «به بیان دیگر به طورمثال اگر در سال اول مبلغ اجاره ۳ میلیون تومان باشد، مالک با احتساب تورم اجاره سال بعد را نیز به طور مثال ۳.۵ میلیون تومان در نظر می‌گیرد و مستاجر مجبور خواهد شد برای یک سال بیشتر چنین اجاره‌ای را پرداخت کند.»

این کارشناس اقتصادمسکن در رابطه با راه‌حل این موضوع بیان داشت: «سیاست‌گذار بهتر است مدت اجاره را مثلا از دو سال به سه سال افزایش دهد، اما مبلغ اجاره را منوط به توافق دو طرف کند تا از این لحاظ هیچ‌کدام از طرفین نیز در این رابطه با ضرر و زیانی نیز مواجه نشوند»

سلطان‌محمدی همچنین درباره چگونگی اخد مالیات از خانه‌های خالی نیز اذعان داشت: «این امر به یک سامانه و بانک اطلاعاتی قوی نیاز دارد، که در این راستا سامانه ملی املاک و اسکان بر اساس ابلاغ دولت به وزارت راه و شهرسازی باید اجرایی می‌شد، اما متاسفانه این امر تاکنون میسر نشده است.»

این استاد دانشگاه ادامه داد: «هرچند بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی این سامانه ملی تا پایان سال عملیاتی خواهد شد، اما بنده بعید می‌دانم این امر محقق شود، چراکه هنوز مقدمات این کار نیز فراهم نشده است.»

وی با اشاره به اینکه در این باره باید مشخص شود، اخذ مالیات چگونه خواهد بود، گفت: «همچنین میزان و نحوه آن نیز از دیگر مسائلی است که باید تعیین تکلیف شود، به بیان دیگر مسئله مهم در این رابطه آیین‌نامه‌های اجرایی است که تهیه می‌شود، بنابراین این موضوع باید هرچه زودتر انجام شود، تا جزئیات کار بیرون آید.»

کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همزمان با اخد مالیات
سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یکی از مخاطرات اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، گفت: «با توجه به اینکه هدف از مالیات بستن به ملک از بین بردن سوداگری و تعدیل قیمت‌ها است، به تبع این موضوع، سرمایه‌گذاری‌هایی که در بخش مسکن صورت گرفته، با افت روبرو خواهدشد.»

این کارشناس اقتصادمسکن در پاسخ به این پرسش که تجربه اخذ مالیات در سایر کشور‌های جهان چگونه بوده و چه نتایجی را در پی داشته است، اظهار داشت: «این امر در اکثر کشور‌ها مثبت بوده، اما نکته این است که اخذ مالیات از اجاره‌بها لزوما به کاهش چشمگیر نرخ‌ها منجر نشده، هرچند مقداری تاثیر داشته است.»

وی اضافه کرد: «اما لزوم این کار به طور قطعی وجود دارد، چراکه باید با استفاده از مجموعه ابزار‌هایی که در دسترس است، دولت نسبت به سیاست‌گذاری در بخش مسکن اقدام کند، تا بتواند شرایط بهتر و مناسب‌تری را چه برای خرید مسکن و چه برای اجاره ملک برای مردم فراهم کند.»

سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه طی دو سال اخیر قیمت مسکن با افزایش قیمت فزاینده‌ای روبرو شد، گفت: «در سال‌های ۹۶ و ۹۷ قیمت ملک با روند صعودی روبرو بود، با توجه به این موضوع و همچنین کاهش قدرت خرید مردم، مسکن طی سالجاری وارد رکود شده و پیش‌بینی می‌شود این وضعیت تا سال ۱۴۰۰ نیز ادامه داشته باشد.»