فریز نقدینگی بازار مسکن در سه منطقه‌ی پایتخت!

مناطق یک، دو و پنج در عین حال که جزو مناطق پرتقاضا در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شوند، بالاترین میزان خانه‌های خالی را در خود جای داده‌اند.

با وجود کاهش ۶۴ درصدی معاملات در شهر تهران، مسدود شدن نقدینگی با توجه به عرضه مازاد در بخش ملک در مناطق شمال، شمال غرب و غرب پایتخت محسوس‌تر است. مهرماه امسال مناطق پنج، دو و یک به ترتیب رتبه‌های اول، دوم و هفتم را در تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص دادند. در مجموع ۷۰.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه‌ی شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱، ۱۴، ۸ و ۶ بوده است. با این وجود حدود ۷۰ درصد واحدهای خالی عرضه شده به بازار در سه منطقه‌ی ۱، ۲ و ۵ قرار دارد. بدین مفهوم که حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز سه منطقه‌ی پرفروش تهران بیش از تقاضای موثر است.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بیشترین تعداد آپارتمان‌های کلیدنخورده در مناطق سعادت‌آباد، جنت‌آباد، پونک، صادقیه، شهران، نیاوران، زعفرانیه، اقدسیه، فرمانیه، میرداماد، پاسداران، دروس و دیگر محله‌های واقع در مناطق یک، دو و پنج پایتخت قرار دارد.

در عین حال قیمت‌های پیشنهادی در این مناطق نسبت به اسفندماه سال قبل و اردیبهشت امسال ۳۰ تا ۷۰ درصد کاهش یافته اما ملاک اصلی، قیمت‌های قطعی و رسمی است. آمار نشان می‌دهد تیرماه امسال قیمت مسکن در سه منطقه‌ی مذکور به بالاترین حد خود رسیده و پس از نوسانات سه ماه بعد از آن هم‌اکنون رشد قیمت نسبت به تیرماه بر اساس نرخ‌های رسمی در سه منطقه‌ی یک، دو و پنج به ترتیب ۱۰- ، ۲.۸ و ۱۱- درصد بوده است. در منطقه یک قیمت خانه از حدود متری ۳۰ میلیون تومان به ۲۶.۹ میلیون تومان کاهش است. میانگین قیمت در منطقه‌ی پنج از ۱۶.۴ میلیون تومان در هر متر مربع به ۱۴.۶ میلیون تومان و در منطقه یک از ۲۱.۳ میلیون تومان به ۲۱.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است.

یک کارشناس: رکود مسکن تا پایان امسال ماندگار خواهد بود

سعید آگشته کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا گفت: در مهرماه امسال دیدیم که قیمت آپارتمان در مناطق شمالی تهران اندکی افزایش یافت. در عین حال قیمت‌ها در مناطقی مثل ۴، ۵، ۱۴ و ۱۵ که نگاه مصرفی به مسکن وجود دارد کاهش پیدا کرد. این یعنی بازار به سمت واقعیت حرکت می‌کند و واقعیتی که وجود دارد با بازار امروز همخوانی ندارد. یک حباب در بخش مسکن ایجاد شده که تا این حباب شکسته نشود بازار رونق نخواهد گرفت.

ستاریان: تغییر نرخ بنزین منجر به رونق مسکن می‌شود

در عین حال یکی دیگر از کارشناسان معتقد است که منحنی بازار مسکن، نزولی نیست. بیت‌الله ستاریان می‌گوید: اگر در مردادماه و شهریورماه معاملات افت کرد، به دلیل قرار داشتن در ماه‌های محرم و صفر بود که معمولا هر ساله در این بازه زمانی خرید و فروش کاهش می‌یابد.

ستاریان، افزایش درآمد سرانه را در رونق بازار مسکن موثر دانسته و بیان می‌کند: اقداماتی مثل افزایش نرخ سوخت می‌تواند رکود بخش املاک را از بین ببرد؛ چراکه افزایش قیمت بنزین منجر به بالا رفتن درآمد دولت می‌شود که در جامعه توزیع خواهد شد. وقتی انحصار را از بین می‌برید، GDP و درآمد سرانه افزایش می‌یابد. در آن صورت تقاضای موثر در باازر بالا می‌رود. افزایش تقاضای موثر نیز منجر به رونق خرید و فروش در بخش ملک خواهد شد.

بازار مسکن وارد چرخه تراز قیمت شده است

هم‌چنین مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: جهت کلی بازار مسکن، رسیدن به ثبات قیمتی است؛ هرچند ممکن است تا پایان سال شاهد یک سری ریزنوسان باشیم. در اردیبهشت امسال یک افزایش سنگین ماهیانه قیمت را داشتیم که علت آن فضای احساسی و روانی بود. عموما افرادی که جا مانده بودند و تحلیل دقیقی از بازار ملک نداشتند اقدام به خرید کردند و بعضا حاضر بودند به هر قیمتی خرید را انجام دهند.

این کارشناس با بیان این‌که بازار مسکن نهایتا خود را تعدیل می‌کند گفت: مقایسه قیمت مهرماه با تیرماه امسال نشان می‌دهد برخلاف جریان عمومی، برخی مناطق مثل منطقه ۲۰ نرخ رشد بالاتری داشتند. اگر مهرماه ۱۳۹۶ که بازار مقداری تکان خورد و در آذرماه ۱۳۹۶ نمود پیدا کرد را ملاک قرار دهیم می‌بینیم مناطقی که تا مهرماه ۱۳۹۷ نرخ رشد آنها کمتر از متوسط شهر بود در مهرماه ۱۳۹۸ به نوعی خود را تراز کردند؛ زیرا با توجه به این‌که درسیاست‌های شهرسازی و مطلوبیت زندگی تغییر محسوسی در مناطق ایجاد نشده، تمامی مناطق خود را تراز می‌کنند./ ایسنا