معادلات جدید در بازار مسکن تهران

تغییرات متفاوت قیمت و حجم معاملات مسکن در مناطق تهران، معادله ملکی بین دو نیمه شهر را به‌روز کرد. نوسانات اخیر در بازار مسکن تهران به‌گونه‌ای رقم خورد که نیمه جنوبی شهر افت معاملات به همراه رشد قیمت را تجربه کرد؛ اما در نیمه شمالی به رغم افزایش فروش، متوسط قیمت‌ها به میزان قابل توجه کاهش یافت. فاصله قیمت مسکن بین شمال و جنوب پایتخت که خرداد امسال به اوج خود رسیده بود در حال حاضر کاهش پیدا کرده؛ اما هنوز تا سطح متعارف (پایان رکود) فاصله دارد.

مناسبات جدید ملکی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران با تغییر فاصله بین میانگین قیمت مسکن در این دو گروه از مناطق پایتخت برقرار شد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تازه‌ترین آمارهای رسمی منتشر شده درباره آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ماه ۹۸ از به روز شدن و اصلاح رابطه منطقه‌ای متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در ۶ منطقه واقع در نیمه شمالی شهر تهران و ۹ منطقه واقع در نیمه جنوبی پایتخت حکایت دارد. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آبان‌ماه امسال در حالی با کاهش ۲ درصدی در مقایسه با مهرماه به ۱۲ میلیون و۶۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با آبان سال قبل ۳۷ درصد رشد داشته است. همچنین در آبان‌ماه تعداد ۳ هزار و ۴۶۶ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با مهرماه با رشد ۱۸ درصدی و در مقایسه با آبان سال قبل با کاهش ۴۲ درصدی همراه شد. بررسی رفتار مناطق مختلف شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی و نبض (حجم) معاملات مسکن در آبان‌ماه از حرکت رو به جلوی تحولات قیمتی بازار مسکن در مسیر اصلاح رابطه متعارف قیمتی بین مناطق واقع در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت خبر می‌دهد. آمارها نشان می‌دهد رابطه از دست رفته متعارف قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران هم‌اکنون یک گام دیگر در مسیر اصلاح پیش‌رفته است و انتظار می‌رود در ماه‌های پیش‌رو این رابطه متعارف احیا شود.

درحالی‌که رابطه متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ تا پایان بهار ۹۸، از دست رفته بود، تحولات بازار معاملات مسکن در آبان‌ماه یک گام رو به جلو در اصلاح این رابطه قیمتی محسوب می‌شود.آبان‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در ۶ منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت در حالی با کاهش ۷ درصدی روبه‌‌رو شد که سطح معاملات خرید مسکن در این مناطق ۱۷ درصد رشد کرد؛ این در حالی است که مناطق شمالی شهر تهران پیشتاز تورم ملکی در دوره جهش قیمتی اخیر بودند و در این مناطق تورم مسکن بیش از مناطق جنوبی شهر به ثبت رسید؛ با این حال تحولات آبان‌ماه بازار مسکن در نیمه‌جنوبی پایتخت با نمایندگی مناطق ۱۲ تا ۲۰ شهر تهران، کاملا متفاوت از تحولات نیمه شمالی بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید. در مناطق ۱۲ تا ۲۰ شهر تهران در حالی میانگین قیمت مسکن در آبان‌ماه ۵ درصد رشد کرد که در عین حال حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق در این بازه زمانی ۸ درصد افت کرد. این تحولات کاملا متفاوت با تحولات بازار مسکن شهر تهران در نیمه شمالی پایتخت رقم خورده است و نشان می‌دهد بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی در حال کاهش فاصله قیمتی بین مناطق دو نیمه شمالی و جنوبی است؛ افت قابل‌توجه میانگین قیمت مسکن در شمال تهران در مقابل افزایش خفیف متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق نیمه جنوبی پایتخت، به شکاف بزرگ ایجاد شده بین میانگین قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی و متوسط قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت ناشی از جهش قیمت مسکن در فاصله زمانی دست‌کم ابتدای ۹۷ تا پایان بهار ۹۸ برمی‌گردد.

همواره در شرایطی که بازار مسکن در شرایط عادی به سر می‌برد یعنی در دوره‌ای که بازار در شرایط رکودی یا رونق و جهش قیمتی قرار ندارد و سطح معاملات و نوسانات قیمتی در حالت نرمال و متعادل است، نوعی رابطه متعارف قیمتی بین بازار مسکن نیمه شمالی شهر تهران با نیمه جنوبی پایتخت وجود دارد. در دوره‌های جهش قیمت، این رابطه به سمت افزایش نسبت قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران به قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر حرکت می‌کند. اما بعد از اتمام دوره جهش و تحت‌تاثیر اصلاح رابطه قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر، عدد حاصل از نسبت قیمت مسکن در دو نیمه شمالی به جنوبی به سمت عدد متعارف کاهش می‌یابد. این رابطه در خرداد‌ماه سال ۹۸ (زمان اوج جهش قیمت مسکن شهر تهران) کاملا از دست رفت و در این مقطع زمانی شکاف بین قیمت مسکن در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر به بزرگ‌ترین حد خود رسید؛ اما در شرایط فعلی، تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران و افزایش میانگین خفیف قیمت مسکن در نیمه جنوبی این شکاف در حال کاهش است و بازار مسکن در این دو گروه از مناطق شهر تهران در حال بازیابی رابطه از دست رفته متعارف قیمتی است.

اصلاح رابطه متعارف قیمتی در بازار مسکن دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران با احتمال وقوع دو سناریو به لحاظ تحولات تورم مسکن در ماه‌های پیش‌رو پیش‌بینی می‌شود؛ در قالب سناریوی اول، سطح متوسط قیمت فروش آپارتمان در ۶ منطقه اول شهر تهران به‌عنوان مناطق نماینده تحولات قیمتی بازار مسکن در نیمه شمالی پایتخت باید به اندازه‌ای کاهش یابد که نسبت متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران برقرار شود؛ در قالب سناریوی دوم که احتمال وقوع آن بسیار کمتر از سناریوی اول است سطح میانگین قیمت فروش آپارتمان در مناطق جنوبی شهر به حدی افزایش می‌یابد که فاصله و شکاف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت کاهش یافته و رابطه متعارف و از دست رفته قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن پایتخت احیا ‌می‌شود.

کارشناسان مسکن احتمال وقوع سناریوی دوم یعنی افزایش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران را کمرنگ می‌دانند، اما پیش‌بینی می‌کنند با افت بیشتر قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران این رابطه از دست‌رفته بازیابی شود. این در حالی است که از خرداد‌ماه ۹۸ تا پایان آبان‌ماه امسال فاز اصلاحی شکاف قیمتی مسکن بین این دو نیمه شهر تهران آغاز و هم‌اکنون نیز این نسبت به روز شده است.

در ابتدای سال ۹۶ که بازار هنوز به فاز رونق ورود نکرده و سطح قیمت واحدهای مسکونی نیز با افزایش محسوس مواجه نشده بود - دوره قبل از رونق اخیر بازار مسکن - نسبت میانگین قیمت مسکن در ۶ منطقه اول شهر تهران (نیمه شمالی تهران) به میانگین قیمت مسکن در ۹ منطقه جنوبی پایتخت (مناطق ۱۲ تا ۲۰)، معادل ۳/ ۲ بود. به این معنی که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران ۳/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بود. از نیمه سال ۹۶ این نسبت شروع به افزایش کرد؛ یعنی نسبت متوسط قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت بیشتر شد؛ این میزان افزایش در سال ۹۷ تشدید شد و در خرداد ۹۸ که نقطه اوج جهش قیمتی مسکن در دوره رونق اخیر بازار واحدهای مسکونی محسوب می‌شود به ۷/ ۲ درصد رسید. به این معنا که در خرداد‌ ۹۸ میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا ۶ شهر تهران (مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت) ۷/ ۲ برابر بیشتر از متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت بود.

این موضوع به معنای افزایش شکاف قیمتی بین بازار مسکن مناطق نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران در این مقطع زمانی است؛ اما در حال حاضر تحت‌تاثیر ورود بازار معاملات مسکن به دوره رکود و کاهش قیمت مسکن در پایتخت، این رابطه از دست رفته با کاهش فاصله قیمتی بین بازار مسکن مناطق این دو نیمه شهر، در مسیر اصلاح و احیا قرار گرفته است. در دوره جهش قیمتی اخیر که میزان رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران به مراتب بیش از تورم مسکن در مناطق جنوبی پایتخت بود شکاف قیمتی بین بازار مسکن این دو نیمه از پایتخت افزایش یافت؛ اما طی ماه‌های گذشته با توقف رشد محسوس قیمت مسکن و سپس شروع روند ریزش قیمت‌ها شکاف بزرگ قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی تهران تا حدودی ترمیم شد؛ تا جایی که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران در مقایسه با نیمه جنوبی پایتخت در آبان‌ماه ۹۸ به ۴/ ۲ رسید؛ یعنی در آبان‌ماه میانگین قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران ۴/ ۲ برابر بیشتر از میانگین قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت بوده است.

با این حال اگرچه شکاف بزرگ بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به لحاظ سطح میانگین قیمت مسکن تا حدودی طی ماه‌های اخیر ترمیم شده است؛ اما رابطه منطقه‌ای قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران هنوز به زمان قبل از وقوع جهش بزرگ قیمتی بازگشت نکرده است.

به عبارت بهتر هنوز رابطه منطقه‌ای قیمت مسکن به نسبت متعارف همیشگی نرسیده است اما این شکاف در حال کاهش است.

مناسبات جدید منطقه‌ای در بازار مسکن شهر تهران به لحاظ تحولات قیمتی نشان می‌دهد عملیات ترمیم شکاف باید همچنان ادامه پیدا کند؛ انتظار بر این است که نوسانات قیمت مسکن در ماه‌های آینده به شکلی باشد که فاصله موجود به نسبت ۳/ ۲ برابر قیمت واحدهای مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران در مقایسه با متوسط قیمت مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر برسد؛ یعنی همان گونه که در ابتدای سال ۹۶ میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران (مناطق یک تا ۶) معادل ۳/ ۲ برابر بیشتر از متوسط سطح قیمت مسکن در ۹ منطقه جنوبی شهر تهران(مناطق ۱۲ تا ۲۰) بود، اصلاح رابطه از دست رفته قیمتی تا جایی ادامه پیدا کند که این نسبت ۳/ ۲ برابری احیا شود.

شاخص دیگری که نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۶ تا ۹۸ فاصله متعارف قیمتی بین بازار مسکن دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران چگونه افزایش یافت و سپس دوباره در معرض ترمیم قرار گرفت نرخ رشد قیمت مسکن در بازار مسکن این دو نیمه شهر تهران در فاصله ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهار ۹۸ است. در این بازه زمانی (ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهار ۹۸) میانگین قیمت مسکن در ۶ منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا ۶) معادل ۲۲۲ درصد رشد کرد. این در حالی است که این میزان افزایش در همین بازه زمانی در مناطق ۱۲ تا ۲۰ شهر تهران (مناطق جنوبی پایتخت) برابر با ۱۸۷ درصد بوده است؛ اما از خرداد تا آبان امسال، یعنی بازه زمانی پساجهش بازار مسکن در دوره رونق اخیر که قیمت مسکن در شهر تهران مسیر کاهش را در پیش گرفت، بازار مسکن نیز در مسیر اصلاح رابطه از دست رفته قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر قرار گرفت.

میانگین قیمت مسکن در بازه زمانی خرداد تا آبان‌ماه سال‌جاری در مناطق نیمه شمالی شهر (مناطق یک تا ۶ تهران) معادل ۸ درصد کاهش یافت، اما در مناطق جنوبی در این بازه زمانی میانگین قیمت مسکن رشد ۳ درصدی را تجربه کرد؛ این رویه درست برخلاف اتفاقی است که در فاصله زمانی ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهار ۹۸ مبنی بر رشد بیشتر میانگین قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی تهران نسبت به مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر به وقوع پیوست. وضع موجود بازار مسکن شهر تهران براساس این شاخص یعنی کاهش قابل‌توجه میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران و افزایش خفیف قیمت در بازار فروش واحدهای مسکونی نیمه جنوبی شهر به‌عنوان منشأ کاهش شکاف و ترمیم فاصله متعارف قیمت واحدهای مسکونی بین مناطق مختلف پایتخت، قابل اشاره است.

ریزش قیمت در مناطق لوکس شمالی

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از تحولات قیمتی بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی در آبان‌ماه نشان می‌دهد سه منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا ۳) که کانون تمرکز واحدهای مسکونی لوکس، بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت هستند در مسیر اصلاح رابطه متعارف قیمتی بین مناطق مختلف شهر تهران با کاهش محسوس قیمت مواجه شده‌اند؛ بیشترین میزان افت قیمت در بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ماه امسال در مقایسه با مهرماه (تورم ماهانه) در منطقه یک معادل کاهش ۱۱ درصدی میانگین قیمت تجربه شد؛ بعد از منطقه یک بیشترین کاهش قیمت مسکن در بازارمسکن شهر تهران مربوط به منطقه ۲۰ با افت ۸ درصدی، منطقه ۲ با کاهش ۶ درصدی، منطقه ۳ با کاهش ۵ درصدی، منطقه ۵ با افت ۲ درصدی و منطقه ۶ با کاهش ۵ درصدی بوده است.

آمارها نشان می‌دهد درحالی‌که میزان کاهش میانگین قیمت آپارتمان در سه منطقه شمالی و لوکس شهر تهران قابل‌توجه بوده است در منطقه ۵ شهر تهران که کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی محسوب می‌شود و همواره بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن-حدود ۱۵ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن شهر تهران-در این منطقه متمرکز شده است نیز میانگین قیمت فروش آپارتمان در مقایسه با مهرماه ۲ درصد کاهش یافته است. آمارها نشان می‌دهد بیشترین کاهش حجم معاملات خرید مسکن در آبان‌ماه در مقایسه با مهرماه سال‌جاری مربوط به منطقه ۲۰ با افت ۴۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان بوده است؛ بعد از منطقه ۲۰ بیشترین ریزش معاملاتی مسکن طی یک ماه-بازه زمانی ابتدا تا انتهای آبان‌ماه سال‌جاری در مقایسه با مهرماه- در منطقه ۱۹ معادل ۱۲ درصد، در منطقه ۱۳ معادل ۵ درصد، منطقه ۱۵ معادل ۵ درصد و منطقه ۱۸ معادل ۳ درصد به ثبت رسید.

بیشترین میزان رشد قیمت مسکن نیز در این بازه زمانی - آبان‌ماه امسال در مقایسه با مهر ۹۸ - در مناطق ۱۲ تا ۱۵ رقم خورد؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۴ شهر تهران در آبان‌ماه امسال در مقایسه با مهرماه معادل ۶ درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۲ در همین بازه زمانی برابر با ۵/ ۴ درصد، در منطقه ۱۵ برابر با ۴ درصد و در منطقه ۱۳ معادل ۵/ ۳ درصد بوده است. هر چند در این ماه دو منطقه ۱۹ و ۲۱ شهر تهران به لحاظ رشد قیمت مسکن به‌عنوان دو منطقه استثنا قابل‌شناسایی هستند؛ در منطقه ۱۹ میانگین قیمت آپارتمان در آبان‌ماه با رشد ۵/ ۱۸ درصدی و در منطقه ۲۱ با افزایش ۲۵ درصدی مواجه شده است؛ این دو منطقه جزو استثنائات بازار معاملات مسکن در آبان‌ماه به لحاظ تحولات قیمتی محسوب می‌شوند؛ احتمالا به خاطر نوع آپارتمان‌ها، سن بنا و سایر ویژگی‌های آپارتمان‌های فروخته شده در این مناطق در آبان‌ماه، میانگین قیمت مسکن در آنها در مقایسه با مهرماه به میزان قابل‌توجهی افزایش نشان می‌دهد.

اتفاق قابل‌توجه در منطقه یک

در بازار معاملات مسکن منطقه یک شهر تهران در آبان‌ماه یک رویداد قابل‌توجه قیمتی اتفاق افتاده است؛ این رویداد به نوعی اتفاقی عجیب و البته معنادار محسوب می‌شود؛ میانگین قیمت مسکن در این منطقه از شهر تهران در حالی آبان‌ماه در مقایسه با ماه مهر ۱۱ درصد کاهش یافته است که در مهرماه تورم ماهانه مسکن در این منطقه بالاترین تورم بین مناطق شهر تهران و به میزان حدود ۱۴ درصد بود. در مهرماه همچنین حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک در مقایسه با شهریور با افزایش ۲۵ درصدی مواجه شد، اما در آبان‌ماه همزمان با ریزش ۱۱ درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه در مقایسه با ماه قبل از آن، حجم معاملات مسکن نیز ۱۶ درصد افت کرد؛ این رویداد در مسیر کاهش شکاف قیمتی بین مناطق نیمه‌شمالی و جنوبی شهر تهران قابل‌تحلیل است.