بازار مسکن در مسیر تناقض

تدبیر24» رشد حدود ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن شهر تهران طی دو سال اخیر در شرایطی منجر به خروج اجباری متقاضیان واقعی از بازار شده که رصد بازار نشان می‌دهد عرضه در هیچ یک از دامنه‌های قیمتی، متراژی و منطقه‌ای با تقاضا همخوانی ندارد. آبان ماه ۱۳۹۸ واحدهای کمتر از۸۰ متر مربع ۵۷ درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ در حالی که حدود ۷۰ درصد فایل‌های موجود در دفاتر املاک را واحدهای بالای ۸۰ متر مربع تشکیل می‌دهد.

در دامنه قیمت هر متر مربع نیز معاملات واقعی در محدوده ۶ تا ۱۵میلیون تومان به میزان ۶۷ درصد انجام شده است. این در حالی است که بیش از ۷۰ درصد فایل‌ها در بازار به واحدهای دارای قیمت بیش از ۱۵ میلیون تومان اختصاص دارد.

توزیع فراوانی برحسب ارزش هر واحد مسکونی نیز از وجود نوعی تناقض حکایت دارد. آپارتمان‌های دارای ارزش کلی ۹۰۰ میلیون تومان در آبان ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۵۳ درصد از معاملات را شامل شد. گشتی در فایل‌های آماده‌ی فروش حاکی از آن است که بیش از ۸۰ درصد بازار عرضه را آپارتمان‌های دارای قیمت بیش از ۹۰۰ میلیون تومان در بر گرفته است.

از سوی دیگر کانون منطقه‌ای تقاضا به ترتیب در ۱۰ منطقه‌ی۵ ، ۲ ، ۴ ، ۱۰ ، ۱۴ ، ۷ ، ۸ ، ۱۵ ، ۱ و ۱۱ است اما در این خصوص نیز پارادوکس‌هایی مشاهده می‌شود. به طور مثال منطقه ۱ از نظر تعداد معاملات در رده نهم قرار دارد؛ در حالی که این منطقه یکی از سه منطقه‌ی دارای بیشترین تعداد آپارتمان‌های آماده فروش است. منطقه ۳ نیز در کانون خرید و فروش نیست اما سهم قابل توجهی از واحدهای کلیدنخورده در آگهی‌های ملکی را به خود اختصاص می‌دهد. درخصوص منطقه ۵ با وجود پیشتازی از نظر تعداد معاملات، حجم بالایی از واحدهای خالی شهر تهران را در بر می‌گیرد.

طبق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته و این در حالی است که تقاضا برای خرید ملک در تهران همواره وجود دارد و تنفس بخش عرضه فقط در دوره‌های پس از جهش قیمت اتفاق می‌افتد. در این شرایط کمبود آپارتمان‌های ریزمتراژ ارزان قیمت در بازار مسکن شهر تهران به شدت احساس می‌شود. گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که فاصله عرضه تا فروش آپارتمان‌های کوچک متراژ و ارزان قیمت به مراتب کمتر از واحدهای بزرگ متراژ است و فشار تقاضایی در واحدهای کوچک مشاهده می‌شود که که سازندگان می‌توانند در تعریف پروژه‌های جدید به این موضوع توجه کنند.

در حال حاضر آپارتمان‌های کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان به عنوان بازه قیمتی در استطاعت، بیشترین فروش را از نظر قیمت کل در شهر تهران دارد اما با نقدینگی ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان هم می‌توان در محله‌هایی از تهران، خانه خریداری کرد. اگر نقدینگی شما ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است بیشتر در مناطق جنوبی و بخش‌هایی از شرق تهران باید دنبال خانه بگردید. در صورتی که موجودی خود را به ۶۵۰ میلیون تومان برسانید حق انتخاب بیشتری خواهید داشت و در محله‌های تهرانپارس و نارمک می‌توانید به دنبال خانه بالای ۵ سال و حتی نوساز باشید. در صورتی که سن بنا برایتان اهمیت ندارد می‌توانید با ۶۵۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در پونک، جنت‌آباد، ‌شهران، طرشت و برخی دیگر از محله‌های واقع در غرب تهران آپارتمان با عمر بنا و موقعیت مختلف خریداری کرد.

بازار خرید و فروش خانه گرم شد

آذرماه سال جاری معاملات مسکن افزایش یافت و می‌توان گفت رونق به بازار مسکن رسید. آمار اتحادیه املاک تهران نشان می‌دهد قراردادهای خرید و فروش ملک در تهران نسبت به ماه قبل ۱۲۸ درصد افزایش یافته است. کارشناسان عواملی همچون کاهش ۶.۶ درصدی قیمت طی پنج ماه اخیر، اتمام ماه صفر، نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و نگرانی بابت تورم سیستماتیک سالیانه، تغییر نرخ بنزین، ثبات بازارهای رقیب، افزایش قیمت آهن‌آلات و نرخ دستمزد را از دلایل استقبال طرف تقاضا به بازار مسکن می‌دانند.

آذرماه ۱۳۹۸ در تهران ۱۰ هزار و ۸۴۹ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۲۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲ درصد رشد نشان می‌دهد. واسطه‌های ملکی از ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن پایتخت خبر می‌دهند. برخلاف دوره‌های قبل که رشد معاملات با افزایش قیمت همراه بود، در این دوره قیمت‌ها ثابت مانده و فقط تخفیف بعضی فایل‌های زیرقیمت برداشته شده است.

در کل کشور نیز معاملات بالا رفته و بعد از روند ۹ ماهه که تعداد قراردادها در مسیر نزولی بود آذرماه معاملات به سطح سال گذشته رسید. آمار اتحادیه املاک گویای آن است که آذرماه ۱۳۹۸ در کل کشور ۴۷ هزار و ۹۹ قرارداد خرید و فروش ملک منعقد شده که نسبت به آبان ماه امسال ۶۴ درصد افزایش و نسبت به آذرماه سال گذشته ۳ درصد کاهش یافته است.

در بخش اجاره نیز آذرماه ۱۳۹۸ در شهر تهران ۱۲ هزار و ۶ اجاره‌نامه به امضا رسیده که نسبت به آبان ماه امسال ۱۸ درصد افزایش و نسبت به آذرماه پارسال ۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. آذرماه ۱۳۹۸ در کل کشور نیز ۴۵ هزار و ۷۷۷ قرارداد اجاره منعقد شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۴ و ۱۲ درصد رشد یافته است.

واکنش خنثی بازار مسکن به قیمت‌های پیشنهادی

اولین واکنش گروهی از مالکان به تغییر نرخ بنزین به شکل برداشتن تخفیف از واحدهای آماده فروش بروز کرد اما افزایش قیمت در سطح کلی ایجاد نشده است. تلاش برخی مالکان برای ایجاد جو روانی در بازار مسکن ناشی از تغییر نرخ بنزین با کمبود تقاضا به هدف مورد نظر نرسید. واسطه‌های ملکی از نوعی جنب‌وجوش برای ایجاد توهم قیمتی در بازار مسکن طی یک ماه اخیر خبر می‌دهند. معاملات نیز به طور محسوسی افزایش یافته اما کانون خرید و فروش در دامنه قیمتی ۴۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود. این دامنه سطح توان متقاضیان واقعی است، لذا هنوز نوسان‌گیران برای ورود به بازار متقاعد نشده‌اند.

با وجود این‌که سفته‌بازان معمولا بر موج‌های کوتاه مدت بازار مسکن سوارمی‌شوند، چشم‌انداز بازار شب عید با توجه به ظرفیت کنونی و تحلیل آینده، صعودی نیست. شوک اولیه ناشی از افزایش نرخ بنزین به ۳۰۰۰ تومان به شکل افزایش تقاضای خرید در بازار مسکن نمود پیدا کرد. با این وجود اصلاح قیمت ملک به شکلی که در دو سال گذشته مشاهده شد صورت نگرفت. البته برخی فروشندگان فایل‌های با تخفیف، قیمت خود را به سطح میانگین منطقه‌ای رسانده‌اند. بدین شکل که طی یک ماه اخیر از تعداد فایل‌های زیر قیمت کاسته شده اما هنوز تعداد واحدهای عرضه شده حتی در این نوع فایل‌ها بیش از تقاضا است.