ورود مسکن به بازار سرمایه کمک کننده تامین مالی برای ساخت‌وساز است/طرح اقدام ملی مُسکن بازار مسکن

گروه راه و مسکن بازارنیوز: فرید یزدانی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با بازارنیوز پیرامون ورود صندوق سرمایه گذاری مسکن (REIT) به بازارسرمایه اظهار داشت: جزئیات و ضوابط ورود این صندوق به بازار سرمایه در تحلیل موثر است و این مسائل هنوز مشخص نیست؛ بنابراین نمی‌شود تحلیل کاملی داشت، ولی در هر صورت مسئله اصلی ساخت و ساز مسکن، تامین مالی برای پروژه‌های ساخت و ساز است. با توجه به این مسئله و همچنین این که مسکن تا به حال مبتنی بر بانک بوده و نه بازار سرمایه، ورود صندوق‌های سرمایه گذاری بخش مسکن به بورس، کمک کننده تامین منابع مالی برای ساخت و ساز است، ولی این که فکر کنیم مشکل مسکن کشور را حل می‌کند، اینطور نیست.

وی افزود: زمانی که رونق اتفاق می‌افتد، تغییرات قیمت خواهیم داشت، یعنی همیشه همراه با رونق تولید، افزایش قیمت هم بوده که این افزایش قیمت انگیزه برای ساخت و فروش را افزایش می‌دهد؛ اما اگر در عدم توازن با تقاضای موثر باشد، یعنی تکاپوی خرید برای خانوار‌هایی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند، ایجاد نکند، افزایش قیمت نمی‌تواند باعث تحریک بازار برای تولید بیشتر شود.

وی ادامه داد: اتفاقی که افتاده این است که قیمت مسکن به طور متوسط سالانه ۳۷-۳۸ درصد در کشور افزایش پیدا کرده است. در سطح کشور افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم نبوده، ولی این موضوع در تهران متفاوت است.


*افزایش قیمت زمین عامل اصلی گرانی مسکن

این کارشناس علت افزایش قیمت مسکن را افزایش قیمت زمین دانست و اظهار داشت: اگر میزان افزایش قیمت زمین را با افزایش قیمت مصالح ساختمانی که خیلی هم در این مدت بالا بوده، در نظر بگیرید و فرض کنید یک تولیدکننده ساختمان هستید که می‌خواهید زمین بخرید و بسازید و بفروشید، عمل تولید سودآور نیست؛ بنابراین انگیزه‌ها در ساخت و ساز چندان قوی نیست.

وی افزود: افزایش قیمت در عدم توازن با توان اقتصادی خانوار‌هایی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند، قرار دارد؛ بنابراین بخش عمده‌ای از جامعه قادر نیست وارد بازار خرید شود و آن‌هایی هم که می‌خرند، اقلیتی هستند که توان مالی کافی دارند و می‌خواهند ارزش پولشان را حفظ کنند یا اینکه می‌خرند و اجاره می‌دهند.

*رونق در بخش معاملات است نه تولید

یزدانی درباره رکود بازار مسکن گفت: ما از سال ۹۷ تا به حال رکود کامل در بخش مسکن داریم. رکود به معنی افزایش تولید، یعنی تولید نه تنها افزایش پیدا نکرده، بلکه تا حدی کاهش هم داشته است؛ بنابراین اگر سرمایه گذاری مسکن را از قیمت‌های جاری به ثابت تبدیل کنید، کاهش نسبی پیدا کرده است. رونقی در بخش مسکن نداریم، آنچه می‌بینید رونق در معاملات است.

وی افزود: کل بخش‌های اقتصادی کشور در انسداد است و این فقط منحصر به بازار مسکن نیست. این که تا چه زمانی این وضع ادامه پیدا کند، بر می‌گردد به روال عادی زیر ساخت‌ها و زیر بنا‌ها و تا وضعیت کلی اقتصاد درست نشود، اوضاع مسکن بهبود نمی‌یابد.


*طرح اقدام ملی، مُسکن بازار مسکن

وی در پایان ساخت و ساز تحت عنوان طرح اقدام ملی را تنها مسکن بازار مسکن دانست و اظهار داشت: مشکل کار این است که اقتصاد خانوار خراب است، جریان تورمی وجود دارد و تولید سود آور نیست، حالا با این اوصاف اگر ۳۰۰-۴۰۰ هزار واحد مسکونی هم ساخته شود، هرچند گامی برای تولید به حساب می‌آید و می‌تواند تا حدی کمک کننده باشد، اما نباید فکر کنیم که طرح اقدام ملی مشکل مسکن را حل می‌کند؛ این طرح فقط در حد یک مُسکن است. کار‌های بهتری هم می‌شد انجام داد.