طرح جهش تولید و تأمین مسکن، ضروری اما نیازمند اصلاح

گروه راه و مسکن بازارنیوز : مسکن یکی از احتیاجات اولیه بشری می‌باشد و طبق برآوردهای اقتصادی در ایران یک کالای ضروری می‌باشد. همچنین تولید آن بدلیل ارتباطات پسین و پیشین گسترده با بخش‌های دیگر مثل صنعت (عمدتا صنایع تولید مصالح ساختمانی) اشتغال، خدمات و ... باعث شده به عنوان یک صنعت مادر شناخته شود. علاوه بر آن غیرمنقول بودن ساختمان، زمانبر بودن فرآیند تولید ساختمان (دوره ساخت)، سهم بیش از 30 درصدی شاخص مسکن و اجاره‌بها در محاسبه نرخ تورم، اهمیت لزوم برنامه‌ریزی در این بخش را دو چندان می­کند. چرا که مسکن کالای قابل تجارت نیست و بر خلاف سایر کالاهای قابل تجارت (از جمله مواد غذایی) که در تنگناها از طریق واردات مرتفع می‌شود، استفاده از ابزار تجاری برای بخش مسکن قابل اجرا نمی‌باشد.

با وجود اهمیت بسیار بالای بخش مسکن از حیث اقتصاد خرد و کلان و حتی رفاه اجتماعی، گزارش بانک مرکزی نشان می­دهد که در مردادماه سال 1399، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 10.5 و 77.4 درصد افزایش نشان می‌دهد و همزمان شاهد کاهش ۲۷ درصدی صدور پروانه در دو ماهه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل هستیم. به بیان دیگر، در حالی که شاهد افزایش شدید قیمت مسکن هستیم، همزمان ساخت و ساز نیز بشدت کاهش یافته است و براساس برخی اطلاعات شاهد طولانی‌ترین دوران تورمی در بخش مسکن کشور می‌باشیم. این دوران از اواسط سال 1397 آغاز شده کماکان ادامه دارد و افقی برای خاتمه آن قابل تصور نیست.

شاید بتوان گفت که علل اصلی ایجاد شرایط امروز بخش مسکن، تضعیف پول ملی درنتیجه تحریم­های ظالمانه یکسویه آمریکا و برخی کشورهای غربی و افزایش تقاضای سرمایه­ ای به مسکن در کنار نگاه اشتباه برخی مدیران در گذشته به این بخش و عدم توجه به تولید مسکن بوده است. مجموع این شرایط باعث شده فشار مضاعفی بر اقشار مختلف جامعه وارد آید.

وضعیت فعلی بازار مسکن، شرایط اجتماعی کشور و مسائل فنی بخش مسکن و شهرسازی مانند مشکلات تأمین زمین، طولانی بودن زمان ساخت، ارائه خدمات زیربنایی و روبنایی همچون آب، برق، گاز، مدرسه، بیمارستان، کلانتری و .. باعث شده که برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری برای رفع مشکلات بخش مسکن با پیچیدگی و حساسیت بالایی روبرو شود.

با توجه به موارد فوق و بحرانی بودن شرایط کشور در بخش مسکن، متأسفانه دولت صرفا به اجرای طرح‌هایی همچون اقدام ملی مسکن و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی پرداخته که اگرچه طرح­های مفیدی هستند ولی نقش زیادی در مدیریت بازار مسکن ایفا ننموده و نخواهند کرد. از سوی دیگر، نمایندگان محترم مجلس تازه نفس یازدهم نیز طرحی تحت عنوان "طرح جهش تولید و تأمین مسکن" تهیه و با قید دوفوریت در دستور کار خود قرار داده‌اند که اگرچه تلاش مبارکی است و می‌تواند برخی تنگناهای قانونی در تولید و عرضه مسکن را مرتفع نماید ولی نیاز به اصلاح و تکمیل دارد که در ادامه به برخی موارد اشاره می­شود:

1ـ چنانچه در نظر اداره‌کل تدوین قوانین مجلس شورای اسلامی نیز آمده، بهتر بود در راستای سیاست‌های تنقیح قوانین و برای جلوگیری از تورم قوانین، این طرح در قالب اصلاح یا الحاق موادی به قانون برنامه ششم توسعه کشور ارائه می‌شد. علاوه بر آن برخی مواد این طرح، علی‌الخصوص عناوین مرتبط با تسهیلات بانکی (مواد 2 و 3) می‌تواند در تضاد با قوانین بالادستی تلقی شده و حتی درصورت تصویب مجلس، احتمال عدم تأیید آن توسط شورای نگهبان وجود دارد. اما در صورت الحاق به قانون برنامه ششم این احتمال کاهش خواهد یافت. علاوه بر آن باتوجه به سنخیت این طرح با قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ارائه این طرح در قالب اصلاح و یا الحاق قانون مذکور نیز درجهت جلوگیری از پراکندگی قوانین بخش مسکن و یا ضد و نقیض بودن آنها موثر است.

2ـ این طرح فاقد جامعیت مورد نیاز رویکردهای بلندمدت شهرسازی، معماری ایرانی- اسلامی، آمایش سرزمین و ... می‌باشد و مشخصه‌های یک نقشه راه جهت برنامه‌ریزی برای آینده این بخش را ندارد. بطور مثال برنامه‌ریزی برای مکانیابی جهت سکونت خانوارهای جدید ناشی از افزایش جمعیت ارائه ننموده است. لذا به شرط تصویب و اجرا، نهایتا نیاز فعلی بخش را جبران می‌نماید. بنابراین این طرح به عنوان یک برنامه میان مدت می‌تواند درنظر گرفته شود و نیاز است برای اصلاح رویکردهای مذکور نیز در آینده طرح‌هایی مورد تصویب مجلس شورای اسلامی قرار گیرد.

3ـ این طرح که در راستای کنترل شرایط حاد کنونی بخش مسکن تقریر شده، ملاک نیاز مسکن کشور را مطالعات طرح جامع مسکن قرار داده است. این در حالی است که آخرین مطالعات انجام شده وزارت راه و شهرسازی مربوط به سال 1394 می‌باشد که ایرادات فراوان آن منجر شد در همان دولت نیز اجرایی نشود و بدیهی است متناسب با شرایط فعلی کشور نیز نباشد. باتوجه به زمانبر بودن انجام مجدد چنین مطالعاتی، ابهاماتی در شناسایی نیازهای بخش مسکن در مناطق مختلف کشور و راه‌کارهای مربوطه بوجود می‌آید و کارایی اجرای آن را دچار اختلال می‌نماید.

علاوه بر آن مرجع تصویب کننده طرح جامع، شورای عالی مسکن تعیین شده که این شورا در حال حاضر جایگاه قانونی ندارد و در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز تنها شوراهای استانی معرفی شده‌اند. بنابراین لازم است بندی برای تشکیل شورای عالی مسکن، با معرفی اعضا و شرح وظایف آن به این طرح اضافه شود. درجهت افزایش سطح این شورا مناسب است نمایندگان هر سه قوه در ترکیب آن حضور داشته باشند.

4ـ طرح مزبور دولت را مکلف به ساخت سالانه 1.000.000 واحد مسکونی در کشور نموده ولی در رابطه با میزان و نرخ تسهیلات پرداختی سکوت نموده است. از طرف دیگر با فرض هزینه ساخت 3 میلیون تومانی برای هر متر مربع (آنچه در طرح ملی مسکن درنظر گرفته شده است) و متوسط 90 متر برای هر واحد مسکونی (شامل متراژ اختصاصی و مشاعات)، هزینه ساخت هر واحد مسکونی 270 میلیون تومان برآورد می‌شود که با درنظر گرفتن هزینه محوطه سازی و انشعابات، این رقم به حداقل 300 میلیون تومان افزایش می‌یابد. درصورتی که دولت بخواهد نصف این مبلغ (150 میلیون تومان) را نیز در قالب تسهیلات برای افراد درنظر گیرد، تسهیلات سالانه مورد نیاز برای این طرح 150 هزار میلیارد تومان خواهد بود. براساس این دیدگاه، منابع درنظر گرفته شده برای تأمین آن کافی نخواهد بود. نکته این است که خط اعتباری مسکن مهر 45 هزار میلیارد تومان بود که بخشی از بازگشتی آن صرف افزایش سرمایه بانک مسکن، افزایش رقم تسهیلات واحدهای باقیمانده مسکن مهر، تأمین منابع برای پرداخت تسهیلات مسکن یکم و ... شده است و تتمه آن نیز تکافوی اجرای چنین پروژه‌ای را نمی‌دهد. البته در این طرح بانک‌ها مکلف شده‌اند تا 25 درصد منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. اما طبق گزارش بانک مرکزی در سال 1398 حدود 1000 هزار میلیارد تومان مجموع تسهیلات پرداختی سیستم بانکی در سال 1398 می‌باشد که 54درصد آن صرف تأمین سرمایه در گردش بخش‌های مختلف اقتصادی کشور شده و حدود 7 درصد کل تسهیلات به بخش مسکن و ساختمان تعلق گرفته است. علاوه بر این، بانک­ها عمدتا تمایل به پرداخت سرمایه در گردش دارند و به نظر نمی‌رسد پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مورد خوشایند آنها باشد و احتمالا عملیاتی نخواهد شد و باید تدابیر لازم محکمی برای این مهم اندیشیده شود.

5ـ تأمین زمین مهمترین عامل در تولید مسکن می‌باشد چراکه معمولا بیش از 50 درصد قیمت تمام شده را تشکیل می‌دهد و این سهم در تهران به بیش از 80 درصد نیز افزایش می‌یابد. از طرف دیگر مکانیابی مناسب آن نیز جهت باارزش بودن واحدهای ساخته شده بسیار حائز اهمیت است. هرچند در این طرح تکلیف شده که اراضی بصورت اجاره 99 ساله و درواقع بصورت رایگان به متقاضیان تعلق گیرد، اما تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد ابلاغیه وزارت مسکن و شهرسازی سابق مبنی بر تکلیف استان‌ها به اختصاص اراضی با ارزش کمتر از 100هزار تومان برای هر متر مربع به مسکن مهر، منجر شد تا برخی از پروژه‌های مسکن مهر در اراضی کم ارزش احداث و این موضوع دستاویزی برای تخریب این پروژه عظیم شود. لذا مناسب است پیش‌بینی لازم برای تخصیص اراضی مناسب در این طرح لحاظ شود. بطور مثال می‌توان قید نمود قیمت اراضی موردنظر نباید کمتر از یک سوم متوسط قیمت زمین در شهر اجرای طرح باشد.

6ـ موضوع مالیات بر اراضی بایر در محدوده‌های شهری نیز در این طرح مغفول مانده است. هرچند ممکن است در شهرهای بزرگ اراضی بایر کمتری وجود داشته باشد اما در شهرهای کوچک، وجود اراضی بایر منجر به اتلاف منابع شده و خود نیز به نوعی احتکار به حساب می‌آید. این مالیات در ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن پیش‌بینی شده اما نرخ تعیین شده در آن (دوازده‌‌درصد 12%) بر مأخذ ارزش معاملاتی) بازدارندگی لازم را نداشته و چگونگی شناسایی آنها نیز مستلزم تمهیداتی همچون سامانه مشترک اطلاعات اراضی در محدوه شهرها بین وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی) وزارت راه و شهرسازی وزارت کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دارد که هردو مورد باید در قانون پیش‌بینی شود.

6ـ نحوه تأمین هزینه‌های خدمات زیربنایی و روبنایی ازقبیل؛ آب، برق، کلانتری، مدرسه، بیمارستان و ... نیز کاهش هزینه حق انشعاب هر واحد مسکونی جهت کاهش هزینه ساخت، از دیگر موارد پیش‌بینی نشده است. تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد یکی از عوامل مهم تأخیر در بهره‌برداری بسیاری از پروژه‌ها عدم تأمین اینگونه خدمات مورد نیاز می‌باشد.

7ـ کاهش هزینه شهرداری، نظام مهندسی، بیمه و مالیات نیز برای کاهش هزینه‌های ساخت حائز اهمیت است. در پروژه مسکن مهر سعی شد با تغییر ادبیات قراردادها سعی بخشی از اینگونه هزینه‌ها تقلیل یابد اما بعضا زمینه‌ساز بروز مشکلات دیگری شد. اکنون با عظم مجلس برای حمایت از ساخت و ساز مسکن، فرصت مناسبی است تا برای این موارد نیز راه‌کارهای لازم اندیشیده شود.

النهایه، عزم مجلس شورای اسلامی در حل مشکلات بخش مسکن بویژه کاهش تورم موجود ستودنی است. اما باید موارد ذکر شده در تصویب آن مورد توجه قرار گیرد.

جواد جوهری، کارشناس ارشد اقتصاد و کارشناس بخش مسکن