فاصله عمیق درآمد خانوارها و نرخ اجاره‌ مسکن

امسال فصل نقل‌ و انتقال بازار اجاره مسکن با توجه به خروج کشور از وضعیت قرمز کرونایی،‌ زودتر از سال های گذشته آغاز شده است. امروز مستأجران پس از ۲ سال که با استناد به مصوبه ستاد ملی کرونا می‌توانستند قراردادهای خود را تمدید کنند در شرایط تقریبا سختی به واسطه برخی اتقاقات بیرونی تاثیرگذار در این بخش مواجه شده‌اند.

گرچه قیمت مسکن طی یکسال اخیر با شیب نسبتا ملایمی رو به جلو حرکت کرده و می‌توان گفت این بخش در رکود به‌سر می‌برد اما بازار اجاره مسکن این‌گونه شرایطی را نداشته است. قیمت‌ها در این بخش پا به پای تورم عمومی کشور و بعضا بیشتر از آن حرکت کرده است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران در زمستان گذشته نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نسبت به فصل مشابه سال ۹۹ بالغ بر ۲۸.۱ درصد افزایش یافته است. این افزایش در قراردادهای تمدیدی ۵۱ درصد بوده است.

این اتفاقات در شرایطی روی داده که باید طبق مصوبه ستاد ملی کرونا حداکثر ۲۵ درصدی به قراردادهای اجاره مسکن در شهر تهران افزوده می‌شد. به هر حال امسال دیگر خبری از تمدید خودکار قراردادها نیست. ستاد تنظیم بازار اخیرا مصوب کرد افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد باشد.

گرچه دولت همچنان به‌دنبال حمایت از اجاره‌نشین‌هاست اما امسال چند اتفاق غیرمنتظره نیز روی داده که بازار اجاره کشور را تحت تاثیر قرار داده است. برای بررسی وضعیت این بخش با فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن به گفت‌وگو نشستیم که بخش نخست آن در ادامه می آید؛

تسنیم: سال‌هاست که دولت‌ها از برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن سخن می‌گویند. در دولت قبل بارها و بارها از سوی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شد اجاره‌داری حرفه‌ای اجرا خواهد شد. حدود ۳ سال از این وعده می‌گذرد اما هنوز اتفاق امیدوارکننده در این رابطه روی نداده و آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای چند سالی است که در دولت در دست بررسی است. امروز سیگنال‌های ناخوشایندی از بازار اجاره مسکن به گوش می‌رسد در این وضعیت به نظر شما مهم‌ترین مشکل بازار اجاره و مستأجران و راهکار رفع آن چیست؟

بیضایی: بازار اجاره مسکن متغیرهای متفاوتی دارد که هر کدام از اینها باید نسبت به آنها برنامه‌ای وجود داشته باشد.. مهم‌ترین مسئله‌ای که در بازار اجاره داریم قیمت مسکن است. قیمت مسکن عامل اصلی نوسانات این بخش است. قیمت مسکن نیز از ۳ عامل افزایش نرخ ارز بوده که طی سال‌های گذشته همواره رو به‌رشد بوده و همچنین عرضه و تقاضا تاثیر می‌پذیرد. طی سال‌های اخیر به دلیل عدم عرضه مناسب عامل تشدید کننده در بازار اجاره مسکن بوده است.

کاهش عرضه به‌خصوص زمین هم طی یک دهه اخیر به‌عنوان عامل دیگری بوده که قیمت مسکن را افزایش داده است. به هر حال همیشه قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است؛ وقتی افازیش قیمت در بخش مسکن روی می‌دهد در بازار اجاره هم اثرگذاری خودش را دارد. طی ۱۰ سال برایتملک واحد مسکونی برنامه عملیاتی خاصی نداشته‌ایم و بازار ملکی مسکن را خیلی تقویت نکرده‌ایم.

باید چه کاری انجام می‌شد؟

بیضایی: در یک مقاطعی عنوان می‌شد با افزایش وام خرید می‌توانیم این کار را انجام دهیم. اتفاقا آمار و ارقام نشان داده که از وام خرید خیلی استقبال نشد. در گذشته تعاونی‌های مسکن،‌ انبوه‌‌سازان مسکن و... هم وجود داشت که سیستم را تقویت می‌کرد. اینها به دلیل عدم حمایت دولت قبل رو‌به افول رفتند در نتیجه، مردم (تقاضای مصرفی) نتوانستند در بازار حضور جدی داشته باشند.

با توجه به افزایش قیمت‌هایی ناشی از افزایش نرخ دلار و کاهش درآمد خانوارها باعث شده بود که تقاضای مصرفی در بازار مسکن کمترین نقش را داشته باشد. وقتی تقاضای مصرفی نتواند در بازار ملکی حضور داشته باشد در بازار اجاره حضور می‌یابد و به‌عنوان بازار موازی و جایگزین. اجاره‌نشینی در ایران یک اجبار است نه یک انتخاب.

این وضعیت باعث می‌شود فشار تقاضا در بازار اجاره همچنان حفظ شود. البته در مقاطعی متناسب با رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره بهای مسکن افزایش نیفتاده است.

چرا این اتفاق روی نداده است؟

بیضایی:‌ این مسئله به درآمدهای خانوار ارتباط مستقیم دارد. باید عرضه و تقاضا در یک جایی به هم برسند. از سوی دیگر یک کارشکنی از سوی ملاکانی که به توانمندی بیشتری به لحاظ اقتصادی دارند در بازار مسکن انجام می‌شود.

چه کارشکنی مد نظر شماست؟

بیضایی: مثلا ملاکی که می‌بیند واحد مسکونی‌اش n تومان قیمت خورده پایین تر از قیمت اجاره می‌شود آنرا اجاره نمی‌دهد. می‌گوید اگر خالی هم بماند ارزش اجاره ملک را کاهش نمی‌دهم.

این خالی بودن ملک به زیان مالک نیست؟

بیضایی: به لحاظ درآمدی خیر. این مالکان نسبت به اتفاقات بازار مسکن بسیار هوشمند هستند. شاید مالکی یک واحد مسکونی دارد و خیلی به آن نیاز دارد ممکن است ملک خود را در بازار عرضه کنند. اما افرادی که املاک زیادی دارند هوشمندی را دارند که بازار مسکن تنظیم گری کنند. وقتی تقاضا افزایش می‌یابد خودبخود رشد قیمت‌ها انجام می‌شود و مالک به آن چیزی که می‌خواهد می‌رسد. برای چنین سوء عملکردی، ابزارهای مالیاتی باید اجرا شود.

این ابزار را در اختیار داریم، ولی گویا توان اجرای آن نیست.

بیضایی: بانک‌ها و شخصت‌های حقوقی در کشور داریم که واحدهای مسکن در حجم انبوه دارند و اصلا دنبال این‌که واحدهای مذکور را اجاره دهند،‌نیستند. اینها را گذاشتند چند سال دیگر به فروش برود و تراز منفی فلان بانک را اصلاح کند. در نهایت افزایش تقاضا ناشی از اجبار خانوارها برای سکونت در منزل اجاره‌ای و افزایش قیمت ناشی از قیمت مسکن باعث می‌شود وضعیت بازرا اجاره طی یک دهه اخیر نامناسب باشد. دهه ۸۰ که افزایش قیمت مسکن و خانه دار مسئله‌ اصلی بود و بازار اجاره فشار آنچنانی بر مردم نداشت.

الان کسی که تمام وقت کار می‌کند، سابقه کاری دارد و پس‌اندازی تحت عنوان ودیعه دارد امکان این‌که بتواند اجاره‌های موجود را بپردازد را ندارد. فاصله بین درآمد و قیمت مسکن و ارزش اجاره ملک یک دره خیلی عمیقی شده است. در چند ماه اخیر یک عامل تشدید کننده نیز اضافه شده و آن هم مهاجرت اتباع خارجی به خصوص افغانی‌ها به ایران است. با توجه به اتفاقات روی داده در افغانستان این مهاجرت در کلانشهرهای کشور خیلی اثرگذار بوده است.

این مهاجرت بیشتر برای نوار شرقی کشور بوده یا به سایر استان‌ها نیز گسترش یافته است؟

بیضایی: برای همه استان‌هاست.الان استان‌های قم و تهران تاثیرگذار بوده است. بحثی هم که وجود دارد فعالان بازار مسکن این وضعیت را رصد می‌کنند. وقتی می‌بینند فشار تقاضا وجود دارد،‌ قیمت اجاره افزایش می‌یابد. این عامل در همه حوزه‌ها به ما شوک وارد کرده و بازار مسکن بیشتر بوده است.در برخی مناطق مانند شهرهای توریستی و خوش آب و هوا تقاضای مسکن از سوی همسایگان غربی از جمله عراق وجود داشته است.

اینها که نمی‌توانند ملک را به نام خودشان بزنند.

بیضایی: خرید ملک به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود. این اتفاق در شمال، مشهد، خوزستان و... در حال انجام است. اینها مواردی است که باید برای آنها برنامه‌ریزی شود.