مشاوران املاک؛ بحران آفرینان مسکن

انسان برای آنکه بتواند برای آینده و زندگی خود برنامه داشته باشد، نیازمند مسکن است، اما قبل از آن باید نقدینگی لازم را برای خرید یا اجاره مسکن داشته باشد. اگرچه به نظر می‌رسد پول مشکلات را برطرف می‌کند، اما عواملی هستند که بر سر راه خرید یا اجاره مسکن، سنگ‌های بزرگی می‌اندازند. کیفیت ساخت، محل، متراژ، مصالح به کار رفته، نقشه و مواردی ازاین دست، مهمترین گزینه‌ها برای خرید و حتی اجاره مسکن هستند، اما در بسیاری از موارد تمام گزینه‌ها وجود دارد، در صورتی که معامله خرید یا اجاره انجام نمی‌شود. در این شرایط نیاز به یک واسطه است تا دیدگاه طرفین را به هم نزدیک کند.

جایگاه دلالی در معاملات

بررسی‌ها نشان می‌دهد که واسطه یا به اصطلاح عموم دلال، در انجام یک معامله خرید و فروش نقش اساسی ایفا می‌کند. شرایط معاملات از هر نوع به گونه‌ای است که باید یک واسطه وجود داشته باشد و در صورت نبود دلال، معامله شکل نمی‌گیرد. دلال باید در حوزه کاری خود تسلط داشته باشد، از قیمت‌ها با خبر باشد، بتواند آینده را پیش بینی کند و برای اثبات ادعای خود از نمونه‌های گوناگون مثال بیاورد. مهمتر آنکه دلال باید تسلط قابل توجهی در روانشناسی داشته باشد و بداند چه موقع و چگونه ضربات جدی و نهایی را به خریدار یا فروشنده وارد کند تا حاضر به معامله شوند. به همین دلیل دلالی در جهان به عنوان یک شغل شناخته شده است.

قدرت تحمیل نظریات

دلال نمی‌تواند و نباید سکوت کند. دلال با تیزهوشی و آگاهی خاصی که دارد، شرایط را بررسی می‌کند و در نظر می‌گیرد که کفه ترازو به نفع کدامیک از طرفین سنگینی می‌کند. در بیشتر معاملاتی که دلال نقش آفرینی می‌کند، طرف ناآگاه زیان کننده اصلی است، زیرا برای دلال تفاوت نمی‌کند که حق با کیست، بلکه باید معامله شکل بگیرد تا دلال به سهمی از این معامله برسد. اینکه خریدار ارزان، به قیمت یا گران می‌خرد، هیچ تفاوتی برای دلال ندارد، همانطور که برای دلال فرقی نمی‌کند فروشنده گران یا ارزان فروخته است.

بیشتر بدانید: انتقاد از خودروسازی با رنگ و بوی انصاف


فریاد مردم از معاملات املاک

دلالی در هر معامله‌ای تعریف خاص خودش را دارد، اما در برخی معاملات، نگاه دلالی متفاوت است. مساله سازترین دلالی ها، در مورد مسکن و خودرو اتفاق می‌افتد و البته باعث نارضایتی بسیاری هم می‌شود. بدلیل آنکه بیشتر مردم حداقل یک بار در طول زندگی، خانه خریده یا اجاره کرده اند، بیشترین چالش مردم با بنگاه‌های معاملات املاک است. فروش خانه‌های بزک کرده، اجاره دادن املاک مساله دار، فروش زمین‌های ممنوع المعامله و بسیاری موارد دیگر، در بنگاه‌های معاملات املاک به وفور اتفاق می‌افتد به نوعی که بر اساس اعلام دستگاه قضا، بیش از ۴۰ درصد پرونده‌های مطرح شده در دادسراها، مربوط به اسناد عادی یا همان قولنامه‌هایی است که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شود.

ملاک تعیین قیمت

نکته بسیار مهمی که در معاملات املاک صورت می‌گیرد، تعیین قیمت ملک برای فروش یا اجاره است، زیرا خریدار یا فروشنده و موجر یا مستاجر در بسیاری از موارد نمی‌دانند قیمت چند است، اما بنگاه پایه قیمت را اعلام و چکش کاری بر اساس نظر بنگاه آغاز می‌شود. بنگاه‌های معاملات املاک در وهله اول به فکر جوش دادن معامله هستند تا از این تنور، نانی برای خود بپزند و اینکه در آینده چه به روزگار طرفین می‌آید، اهمیتی ندارد. البته هر اتفاقی که در موقع تنظیم قولنامه رخ دهد، متوجه بنگاه معاملات املاک است و باید پاسخگو باشد، اما پرونده‌های مفتوح در دادسرا‌ها نشان می‌دهد که بنگاه‌های معاملات املاک در قبال قولنامه‌ای که می‌نویسند، آنچنان تعهدی ندارند و بسادگی از زیر بار مسوولیت شانه خالی می‌کنند.

نان معاملات املاک از بازار بی ثبات

جدی‌ترین چالشی که باعث آزار مردم می‌شود، نبود ثبات در بازار است. هنگامی که برای خرید یا اجاره به سراغ یکی از بنگاه‌های معاملات املاک می‌روید، اولین سوالی که می‌پرسند، این است که چقدر پول دارید؟ گویا بنگاه‌های معاملات املاک همچون پزشکانی هستند که بر اساس توان مالی، برای بیمار دارو تجویز یا روش درمان تعیین می‌کنند. کافی است بنگاه گزینه مناسبی با پول پیشنهاد شده داشته باشد. مراجعه کننده را روی صندلی می‌نشاند و کار را بر روح و روان او را آغاز می‌کند. جملاتی همچون " با این پول زیر زمین هم نمی‌دهند"، "باید به محله‌های پایین تری بروید"، "نمی توانید از فامیل یا آشنا یک مقدار پول قرض کنید و روی پولتان بگذارید" و خلاصه پس از آنکه اشک خریدار یا مستاجر را درآورد و کاری کرد که التماس کند و به دست و پای بنگاه دار بیفتد، می‌گوید یک کیس مناسب دارم، اما طرف پول بیشتری می‌خواهد، معلوم است که مشکل داری، سعی می‌کنم معامله را یک جوری جوش بدهم. در نتیجه خریدار یا مستاجر را در آب نمک می‌خواباند و به سراغ فروشنده یا موجر می‌رود تا همین بازی را از زاویه دیگری در زمین طرف مقابل بازی کند.

حق مشاوره کلان

اینکه گمان کنیم بنگاه دار برای رضای خدا یا راه اندازی کار طرفین این همه زبان می‌ریزد، خوش خیالی است، بلکه از این همه آسمان و ریسمان بافتن، پول کلانی بدست بنگاه دار می‌آید که معلوم نیست بر اساس چه حساب و کتابی تعیین شده است. امروزه در جنوبی‌ترین نقطه تهران، قیمت مسکن کمتر از متری ۲۵ میلیون تومان نیست و اگر یک نفر بخواهد یک خانه ۵۰ متری بخرد، باید یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان بپردازد که بر اساس قانون ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از طرفین می‌گیرد. البته بهتر می‌دانیم که قیمت خانه بسیار بالاتر از این حرفهاست و یک بنگاه معاملات املاک برای جوش دادن معامله یک خانه در شمال شهر که بالای ۱۰۰ میلیارد تومان است، بالای یک میلیارد تومان حق دلالی می‌گیرد. این در حالی است که بنگاه معاملات املاک به غیر از یک میز ریاست برای دلال و چند صندلی برای مراجعین و البته یک سماور برای درست کردن چایی، هزینه دیگری ندارد. البته بستگی به میزان معامله هم دارد و هر چقدر مبلغ معامله بالاتر برود، خدمات پذیرایی تا کافی میکس و بستنی هم بالا می‌رود تا بتوان طرفین را نمک گیر کرد.

اجحاف بر اساس مشکل

در کشور ما، دلالی مانند بسیاری موارد دیگر متفاوت است. کافی است بنگاه دار را امین بدانید و در قالب درددل به او تفهیم کنید که بنا به دلایلی از بیماری تا سفر به خارج از کشور یا انجام معامله دیگری، نیاز به پول این ملک دارید، دیگر برای بنگاه دار فرقی نمی‌کند تا چه اندازه درگیر هستید و به عنوان یک انسان از او کمک خواسته اید، مشاور املاک از همین اظهارات سواستفاده می‌کند و برای شما شرط می‌گذارد بدین معنا که اگر می‌خواهید ملک شما را سریع یا با قیمت مناسب بفروشم، باید تلاش بیشتری کنم و بابت این تلاش بیشتر باید درصدی جدا از حق بنگاه بپردازید. به عبارت بهتر هرچقدر که نیاز بیشتر یا مشکل جدی تری داشته باشید، گزینه بهتری برای بنگاه هستید تا فعل گوش بری را تجربه کنید.

تعداد غیر قابل تحمل بنگاه معاملات املاک

از هر خیابان، کوچه و حتی پس کوچه که عبور کنیم، با تعداد زیادی بنگاه معاملات املاک رو به رو می‌شویم. این شغل پردرآمد و کم دردسر، به اندازه‌ای جذابیت دارد که بنگاه‌های معاملات املاک به هم چسبیده اند و هیچ فاصله‌ای بین آن‌ها رعایت نمی‌شود، بلکه چرب زبانی و تسلط بر دلالی باعث جذب مشتری بیشتری می‌شود. تنها دلیلی که بیانگر رشد قارچ گونه بنگاه‌های معاملات املاک بوده و این شرایط سوال برانگیز را توجیه می‌کند، درآمد سرشار و بی دردسر این شغل است.

قانون بنگاه‌های معاملات املاک نیازمند بازنگری

بی شک قوانین با توجه به گذشت زمان نیازمند بازنگری و اصلاح هستند که نمونه آن را در قوانین کسب و کار، تجارت و... شاهد بوده ایم، آن قوانینی هم که بدون تغییر باقی مانده، با انتقاد‌های شدید رو به رو می‌شود. اکنون در شرایطی که حداقل حقوق یک کارگر ۶ میلیون تومان است، چه دلیلی دارد که یک بنگاه معاملات املاک حداقل ماهی ۵۰ میلیون تومان و حداکثر تا بی نهایت حق دلالی بگیرد؟

ایجاد جو روانی برای دلالی بیشتر

واقعیت تاسف آور این است که مشاوران املاک در سال‌های گذشته نقش مؤثری در نوسانات بازار مسکن داشته و با ایجاد جو روانی افزایش قیمت، توانسته‌اند بازار مسکن را بر هم بریزند. اگر دنبال این هستید دلیل افزایش قیمت اجاره‌ها به میزان ۴۰ تا ۵۰ درصد را بدانید، به سراغ این جمله مشاوران املاک بروید که می‌گویند " بازار اینقدر خراب است که اگر همین الان قولنامه نکنید، فردا همین هم گیرتان نمی‌آید". البته مشاوران املاک از بحران‌های سیاست خارجی، بازار سکه و ارز، گرانی خودرو، برنج و ارزاق عمومی هم سو استفاده می‌کنند و برای آنکه معامله را جوش بدهند، به سیاه نمایی هم می‌پردازند تا نگرانی خریداران یا مستاجران را بیشتر کنند. شنیدن جملاتی از قبیل مذاکرات شکست خورده، نگران حمله آمریکا به ایران هستیم، خزانه مملکت خالی است، باید منتظر دلار ۱۰۰ هزار تومانی باشیم و جملات رعب آوری که باعث می‌شود خریدار اقدام به خرید یا اجاره ملک کند. البته هرچقدر گرانی در مملکت بالاتر برود، دلال مسکن سود بیشتری می‌برد، زیرا از هر معامله مبلغ ثابتی دریافت نمی‌کند، بلکه پو‌رسانت می‌گیرد و نانش در افزایش قیمت مسکن و بحران سازی است.