قیمت‌گذاری مسکن چه عواقبی دارد؟

در روزهای اخیر شاهد گزارش‌هایی از قیمت‌های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده‌ایم؛ نرخ‌هایی که در برخی موارد، از میانگین نرخ برخی کشورهای اروپایی و امریکایی بالاتر است. در کنار آن، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ مسکن تهران به‌ازای هر مترمربع به ۴۳.۵ میلیون تومان رسیده است. در ارتباط با قیمت‌های مسکن این پرسش‌ها مطرح است که واقعیت نرخ مسکن چیست؟ آیا نرخ املاک نجومی پایتخت منعکس‌کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است؟

کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد مدت زمان خانه‌دار شدن برای دهک‌های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می‌رسد. به‌تبع افزایش نرخ مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه‌روز سخت تر می‌شود. در این شرایط بسیاری از مستاجران ناچار می‌شوند که به واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر کوچ کنند. در واقع، مهم‌ترین عامل رشد نرخ مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است، به‌طوری که در یک اقتصاد نفت‌محور و به علت تحریم‌های خارجی و خودتحریمی‌های داخلی، با کسری بودجه‌های شدید مواجهیم.

در این شرایط، دولت‌ها برای تامین کسری، به‌سراغ منابع بانک مرکزی می‌روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و سرعت رشد نقدینگی می‌شوند. در حالی که این امر خودش را در تورم‌های بالا نشان می‌دهد. بدیهی است، بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی‌ماند. از دیگر سو، ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی روبه‌رو هستیم.

طبق مطالعات مختلف، ما به تولید دست‌کم ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیازمند هستیم، اما به‌علت کاهش سودآوری و جذابیت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در سال‌های گذشته، میزان تولید مسکن بسیار پایین‌تر از نیاز سالانه و انباشته از قبل بوده است.

در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکان واحدهای مسکونی، آماج حملات رسانه‌ای قرار می‌گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می‌شود. بسیاری از رسانه‌ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار یا مالک و مستاجر دست می‌زنند.

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، تولیدکنندگان مسکن در سال‌های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده‌اند و در سایه نبود امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه‌ها، با کاهش تولید مسکن مواجه شده‌ایم.

در اجاره املاک مسکونی هم نسبت نرخ به اجاره کامل به‌هم‌ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره‌ دارای توجیه اقتصادی گذشته نیست.

یکی از شاخص‌های مهم اقتصاد مسکن، از تقسیم نرخ یک مترمربع مسکن به اجاره سالانه همان یک مترمربع به‌دست می‌آید. در سال‌های گذشته این نسبت همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده، اما اکنون این نسبت از عدد ۳۰ نیز به‌مراتب بالاتر رفته است.

بدین معنی که بین نرخ مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن در حال ‌حاضر تناسب سابق برقرار نیست و اجاره‌داری املاک حتی با قیمت‌های فعلی و فشار کم‌سابقه بر مستاجران توجیه اقتصادی سابق را ندارد. در چنین شرایطی، ایجاد دوقطبی کاذب تولیدکننده و مصرف‌کننده یا مالک و مستاجر بیشتر آدرس غلط دادن به مخاطبان است.

با ارائه آدرس غلط، گاهی تلاش می‌شود مقصر اصلی که بستر اقتصادی نامناسب و ضعف مدیریتی است، به حاشیه رانده شود و بخشی از مردم به‌عنوان مشکل بخشی دیگر از همین مردم، معرفی شوند.

اغراق درباره املاک فوق‌لوکس نیز یکی دیگر از این آدرس‌های غلط است. در اینکه در پایتخت، املاک فوق‌لوکس با قیمت‌های نجومی وجود دارد، شکی نیست، اما این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور یا حتی تهران را شامل می‌شوند.