کابوس چند دهه انتظار برای خرید مسکن

به گزارش ایران اکونومیست، ارقامی که حالا برای خرید مسکن می‌شنویم از همیشه عجیب‌تر و نجومی‌تر شده است. رقم‌هایی که اصلا زیر یک میلیارد تومان نیست و حالا حتی گفته می‌شود در شهر‌های کوچکتری همچون قم نیز نمی‌توان با کمتر از یک میلیارد تومان برای خرید خانه اقدام کرد.

در همین حال در جنوب تهران نیز اگر روزگاری می‌شد با رقم‌هایی کمتر از عدد‌های ۹ رقمی برای خرید خانه اقدام کرد حالا قیمت‌ها به سقف رسیده و در آخرین اعلام نرخ‌ها نیز باید حداقل یک و نیم میلیارد تومان در دست داشته باشید تا شاید بتوانید خانه بخرید.

این در حالی است که بنا به گزارش اقتصاد۲۴ ، یک کارگر با حقوق ۷ میلیون تومان، اگر هیچ نخورد و نپوشد، برای خرید یک آپارتمان یک و نیم میلیارد تومانی در جنوب شهر تهران، به زمانی حدود ۱۴۲ ماه یعنی قریب به ۱۲ سال زمان نیاز دارد که صاحب خانه شود. این هم در حالی است که در این ۱۲ سال قیمت خانه افزایش نیافته باشد وگرنه که باید رقم‌هایی بیش از این پرداخت کند تا شاید خانه‌ای در حواشی یا جنوب شهر تهران برای خود دست و پا کند.

محمد یکی از کسانی است که در سال ۱۳۹۶ حوالی شرق تهران و با رقمی حدود ۱۹۰ میلیون تومان موفق شده است صاحب خانه شود و حالا در زمانی حدود ۵ سال خانه ۵۰ متری وی حدود یک و نیم میلیارد ارزش دارد و با همان رقمی که روزی در تهران خانه خریده است دیگر حتی نمی‌توان رهن کامل یک خانه را پرداخت.

این البته در حالی است که مرکز آمار ایران میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در تهران برای دی ۱۴۰۱ را ۵۴ میلیون و ۹۶۳ هزار تومان اعلام کرده که این رقم ۵/۴ میلیون تومان بزرگ‌تر از قیمت مسکن در آذر امسال است و بر اساس این گزارش تورم ماهانه مسکن در دی ماه به نزدیکی ۱۰ درصد (۹٬۸ درصد) رسید، رقمی بزرگ که نزدیک به پنج برابر نرخ تورم بحرانی است.

نام استان	زمان انتظار برای خرید مسکن در استان های کشور
خراسان شمالی	۱۸ سال
خراسان رضوی	۲۷ شال
خراسان جنوبی	۱۰ سال
سیستان و بلوچستان	۱۲سال
گلستان	۱۹سال
سمنان	۲۰ سال
اصفهان	۲۸سال
یزد	۹ سال
هرمزگان	۲۶ سال
مازندران	۱۷ سال
البرز	۲۱ سال
تهران*	۴۹ سال
چهارمحال بختیاری	۱۱ سال
گیلان	۲۲ سال
مرکزی	۲۵سال
لرستان	۱۱ سال
خوزستان	۱۹ سال
ایلام	۱۱ سال
کرمانشاه	۳۱ سال
زنجان	۲۰ سال
آذربایجان شرقی	۲۵ سال
آذربایجان غربی	۱۲ سال
اردبیل	۲۲ سال
کردستان	۲۵ سال
همدان	۲۴ سال
قزوین	۲۵سال
بوشهر	۱۱ سال
کهکیلویه و بویراحمد	۴ سال
قم	۳۵ سال
کرمان	۱۱ سال

مرجان نیز زنی کارمند با دو فرزند است و خودش می‌گوید با کمک ارثیه خانوادگی و کل پس اندازشان و وامی که گرفتند در سال ۱۳۹۸ موفق شده اند خانه‌ای در خیابان آزادی خریداری کنند. خانه‌ای که آن زمان با رقم حدود ۲ میلیارد تومان خریده اند حالا بیش از ۶ میلیارد تومان ارزش گذاری شده است و می‌گوید چقدر خوشحال است که با همراهی و فشار همسرش هر طور بود خانه را خریده اند، چون حالا دیگر خریدن خانه برایشان تبدیل به یک رویا می‌شده است.

ماجرای رقم‌های نجومی تنها مربوط به خرید خانه در تهران نیست و حالا بیشتر کلان شهر‌ها و شهر‌های بزرگ ایران را درگیر خود کرده است. از سوی دیگر این بحران در ابعاد وسیع‌تر حالا مساله رهن و اجاره مسکن را نیز با خود درگیر کرده است.

این شرایط عجیب و پیچیده در حوزه مسکن البته در حالی رخ می‌دهد که طبق قانون اساسی ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه یکی از مهم‌ترین وظایف دولت است، اما دولت‌ها در ایران تقریبا هیچ زمانی موفق به حل این بحران نشده‌اند. دولت سیزدهم نیز که با وعده‌ ساخت یک میلیون مسکن در سال روی کار آمد، در اجرای این شعار ناتوان مانده است.

وعده سالی یک میلیون مسکن در سال هیچ بنیانی نداشت

بهمن آرمان، کارشناس مسائل اقتصادی و مسکن نیز در خصوص برنامه‌ریزی دولت برای ساخت مسکن می‌گوید: «قول ایجاد یک میلیون مسکن در سال در حالی مطرح شد که زمینه‌های مالی این طرح در نظر گرفته نشده است. البته دولت به تدریج متوجه شد که امکان ساخت یک میلیون مسکن در سال با مکانیسم‌های فعلی وجود ندارد و برای همین در طول این مدت سیاست‌های خود را چند بار تغییر داده است؛ به طور مثال از ساخت واحد مسکونی یک طبقه صحبت کرده و این اواخر گفته زمین در اختیار مردم قرار می‌دهد تا آن‌ها خودشان مسکن بسازند.»

کابوس چند دهه انتظار برای زمان رسیدن به مسکن

مستند به آمار‌های رسمی منتشر شده در رابطه با «زمان انتظار برای خرید مسکن» برای تهران، طی سال‌های ۱۳۹۸، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است، و این زمان برای میانگین کشور طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعداد ۲۳ سال و ۴۹ سال را نشان می‌دهد.

در واقع با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد، رسیدن به مسکن برای هر شهروند تهرانی در حدود ۱۰۹ سال طول می‌کشد.

کما اینکه طبق اعلام مرکز آمار، نرخ تورم سالانه دی ماه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۴٠,۶ درصد رسیده است که نسبت به همین زمان در ماه قبل٣٧.١ درصد، یعنی در حدود ٣.۵ واحد درصد افزایش داشته است.

همچنین منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل بوده که در دی ماه ١۴٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٩,٨ درصد بوده و تورم ماهانه دی ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۴,١ درصد)، ۵.٧ واحد درصد افزایش داشته است.

در ارتباط با سهم اجاره‌ بهای مسکن در سبد خانوار برای واحد مسکونی ۷۵ متر مربعی در تهران طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹، اعداد ارائه شده در مستندات مرکز آمار به ترتیب ۵۶ درصد و ۵۸ درصد است که همین آمار‌ها در رابطه با میانگین کشور در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ شامل ۳۷ درصد و ۲۸ درصد است.

در این میان باید به این نکته مهم توجه کرد که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران تا تاریخ انتشار این گزارش عملا هیچ آماری از وضعیت مسکن در بهمن ماه را هنوز منتشر نکرده اند و حتی به نظر می رسد که قصد دارند احتمالا انتشار آمار رسمی درباره تحولات بازار مسکن تهران و کشور را متوقف کنند.

انتشار دو آمار اصلی رسمی در حوزه مسکن در تهران و بازار مسکن در کل کشور در حالی از سوی دو مرجع آماری این حوزه عملا متوقف و تعطیل شده که پیش از این، داده‌‌‌های رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران به صورت ماهانه در هفته اول هر ماه منتشر می شد و اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن در کل کشور نیز به طور فصلی و با فاصله دو فصل، منتشر می‌‌‌شد اما اکنون آخرین آمار ارائه شده مربوط به هفته اول دی ماه است.

اما سید محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‏‏‌سازان ایران درباره وضعیت نابه سامان ساخت و ساز در کشور می‌گوید: «تولید مسکن که در سال‌های نه‌چندان دور به مرز یک‌ میلیون واحد در سال نزدیک می‌شد، هم اکنون به یک‌سوم رسیده و حجم فعالیت انبوه سازان و سازنده‌ها به یک‌سوم شرایط معمول کاهش یافته و در رکود فرورفته است. در سال‌های اخیر، به‌واسطه این رکود عمیق، تیراژ ساخت مسکن در هر سال به‌طور متوسط بین ۳۰۰ تا ۳۵۰‌ هزار واحد در نوسان بوده است و چنانچه اقدامات لازم، ضروری و اثرگذار برای خروج بازار ساخت‌وساز و تولید مسکن از شرایط رکودی چندساله که هم اکنون نیز تشدید شده است انجام نشود، شرایط و اوضاع از آنچه تاکنون تجربه شده است به‌مراتب بدتر و وخیم‌تر خواهد شد.»

اوضاع در مسکن بحرانی‌تر خواهد شد

سعید سعادتمند، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن نیز در پاسخ به اینکه شرایط فعلی در حوزه مسکن را چطور ارزیابی می‌کند می‌گوید: «با توجه به نااطمینانی موجود در اقتصاد، پیش‌بینی وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۲ برای بسیاری از فعالان اقتصادی و خانوار‌ها با اهمیت شده است. نوسانات رو به رشد قیمت ارز، خبر‌های مبهم و تا حدودی منفی از روند مذاکرات، ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی دولت در طول عمر کابینه دولت فعلی، موجب انتظارات تورمی بالا در جامعه شده است.»

این کارشناس مسکن همچنین می گوید: «باید توجه کرد که بخش مسکن و دارایی‌های ملکی در ترکیب دارایی خانواده‌های ایرانی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و بزرگ ترین معامله و سرمایه‌گذاری بیش از ۹۰ درصد افراد جامعه در طول زندگی، در این بخش اتفاق می‌افتد. بسیاری از سرمایه‌گذاران در سایر بخش‌های اقتصادی، بانک‌ها و شرکت‌ها نیز از دارایی های این بخش به عنوان پشتوانه کسب و کار خود استفاده می‌کنند. در بازار مسکن نیز وضعیت هزینه های ساخت ناشی از تورم در نهاده‌های تولید، در بدترین وضعیت قابل تصور است.»

علاوه بر تورم عمومی و بالای کشور، تاثیرات تغییرات نرخ ارز بر هزینه ساخت مسکن نیز مدام در حال خودنمایی بوده و به نظر می‌رسد، طی ماه‌های آینده، چهار عامل اصلی تولید مسکن یعنی زمین، مجوز‌های قانونی، مصالح ساختمانی و دستمزد، رشد بالایی را در قیمت‌ها و تورم تجربه خواهند کرد و فشار هزینه‌ها بر بخش عرضه و ساخت مسکن ادامه خواهد یافت. این افزایش در هزینه موجب کاهش توانمندی سازندگان شده، تولید مسکن را بیش از بیش با سختی روبرو خواهد کرد.

کاهش پروانه‌های ساخت مسکن

این سخنان و بدبینی نسبت به شرایط ساخت و ساز البته در شرایطی بیان می‌شود که شواهد حکایت از کاهش پروانه‌های ساخت مسکن دارد.

بررسی نتایج طرح «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهردار‌ی‌های کشور» از سوی مرکز آمار ایران در فصل تابستان سال ١٤٠١ نشان می‌دهد که در تابستان امسال، تعداد ١٢٨٢٠ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش بینی شده و متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ٨.١ واحد بوده است.

تعداد ١٥٨٨ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در تابستان ١٤٠١ صادر شده است که نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٠.٨ درصد کاهش داشته است.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در تابستان ١٤٠١ بالغ بر ٢٢٥٨ هزار مترمربع بوده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٩.٢ درصد کاهش داشته و همین آمار‌ها نیز حکایت از تشدید بحران مسکن در سال‌های آتی دارد.

* رقم داخل جدول مربوط به استان تهران است و رقم یک قرن که در تیتر مورد استفاده قرار گرفته نیز مربوط به شهر تهران است.