برج‌های شیک در قبضه مشاوران املاک!

عباس زینعلی در گفت‌وگو با ایران اکونومیست اظهار کرد: در شرایطی که نرخ دلار برای مدتی ثابت می‌ماند، گاهی انتظارات تورمی وجود دارد و برخی کسانی که در بازارهای مالی فعال هستند به تورم دامن می‌زنند. در نتیجه هم‌چنان کسانی که صاحبان سرمایه‌های کوچک و بزرگ هستند برای حفظ ارزش آن و غلبه بر انتظارات تورمی به افزایش نرخ خدمات و کالاهای خود می‌پردازند.

بیشتر بخوانید

• چهاردیواری، نرخ‌گذاری!

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تعیین نرخ‌های پیشنهادی نامتعارف برای مسکن در کلانشهرها گفت: در شرایط انتظارات تورمی کسی که آپارتمانی را برای فروش عرضه می‌کند سعی دارد آن را به بالاترین قیمت ممکن بفروشد تا قبل از خرید مجدد سرمایه‌اش از ارزش نیفتد. در این چرخه شاهد تغییر مداوم قیمت‌ها هستیم.

زینعلی تاکید کرد: جامعه در بخش‌هایی این دریافت را ندارد که با افزایش تولید مواجهیم؛ در این شرایط برخی فعالان اقتصادی سعی می‌کنند از یکدیگر منافع بیشتری کسب کنند. راهکار چنین مسائلی، اصلاح ساختارهای اقتصاد کلان است که تلاش‌هایی در این جهت صورت می‌گیرد ولی برای آن‌که به نتیجه برسد باید سختی کشید.

وی با بیان این‌که مردم بعضا تلاش می‌کنند کالاها و خدمات خود را با قیمت بالاتری عرضه کنند گفت: می‌بینیم که کارخانجات نرخ کالاها را بالا می‌برند و مصرف‌کنندگان هم انتقادی به این موضوع ندارند؛ زیرا کارخانه‌دار برای تغییر قیمت استدلال می‌آورد که خدمات، دستمزد و نهاده دچار تغییر قیمت شده است.

مسکن ترکیبی از کالاها و خدمات مختلف است

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: کالایی مثل مسکن ترکیبی از کالاها و خدمات مختلف است که رشد قیمت آنها بر روی مسکن اثر می‌گذارد. به دنبال آن اجاره بها نیز دچار افزایش می‌شود و زمانی که بازار خرید و فروش در رکود است اجاره رونق می‌گیرد. این روند هم با دستور و بخشنامه قابل کنترل نیست. فقط با افزیاش تولید مسکن، کاهش انتظارات تورمی و ایجاد امید در فضای اقتصادی شکل می‌گیرد.

چالش‌های سیستم شناسایی خانه‌های خالی

زینعلی درباره تاثیر عرضه‌ی خانه‌های خالی در بازار مسکن گفت: مالیات‌ستانی از واحدهای خالی در مرحله نخست ممکن است اثرات جزئی در بازار ایجاد کند اما تعداد این واحدها آن‌قدر زیاد نیست که منجر به کاهش قیمت شود. بخش قابل توجهی از آپارتمان‌های پردیس و پرند در حال ساخت است یا تکمیل شده اما انشعابات ندارد. بنابراین نمی‌توان آنها را واحد خالی قابل سکونت دانست. در منطقه ۲۲ شاید مقدار قابل توجهی واحد خالی وجود داشته باشد اما در کلیت بازار مناطق ۲۲ گانه تهران اثرگذار نخواهد بود.

وی بیان کرد: این مساله را نیز باید در نظر داشت که راه‌های دور زدن مالیات وجود دارد. با توجه به این‌که سیستم شناسایی خانه‌های خالی چندان دقیق نیست امکان تقلب هم بالا می‌رود و آدم را نسبت به تاثیر شناسایی و عرضه‌ی خانه‌های خالی کم‌امید می‌کند.

این کارشناس مسکن، درباره نقش مشاوران املاک در نوسانات بازار مسکن گفت: سهم اصلی در تحولات بازار مسکن مربوط به اقتصاد کلان است. البته مشاوران املاک می‌توانند در مناطقی مثل مناطق شمالی پایتخت اثرگذار باشند. کما این‌که می‌بینیم بعضا نرخ‌گذاری‌های بدون ضابطه توسط مشاوران املاک صورت می‌گیرد.

زینعلی با اشاره به ۳۳ هزار بنگاه معاملات مسکن در استان تهران یادآور شد: این تعداد برای جمعیت حدود ۱۴ میلیون نفر استان تهران عدد چندان قابل ملاحظه‌ای نیست. ضمن این‌که مشاوران املاک ترجیح می‌دهند بازار خرید و فروش رونق داشته باشد تا این‌که با جهش قیمت‌ها در رکود قرار بگیرد.

وی تصریح کرد: در عین حال منکر نقش برخی مشاوران املاک متخلف در جهت‌دهی به بازار مسکن بعضی مناطق تهران نیستم. مثلا برای برج‌ها در محله‌های شمال تهران قیمت‌های نجومی تعیین می‌کنند و اجازه‌ی کاهش قیمت را نمی‌دهند. از طرف دیگر می‌بینیم که واحدهای آن برج با قیمت ۲۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع به فروش می‌رسد. بنابراین یک بنیه اقتصادی در یک گروه اجتماعی وجود دارد که از توان خرید برخوردار است. بنگاه‌ها در این فرآیند تاثیر دارند ولی بازیگر اصلی افزایش قیمت نیستند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: برای ساماندهی بازار مسکن باید تولید را به معنای واقعی تقویت و از هدایت سرمایه‌ها به سمت سفته‌بازی و دلال‌بازی جلوگیری کنیم. البته سفته‌بازی هم لازم است ولی از یک حدنصاب که فراتر برود اثرات نامطلوبی به جا می‌گذارد.