حل گره بخش مسکن با اجرای طرح الزام ثبت رسمی معاملات

به گزارش ایران اکونومیست، مهم‌ترین هدف دولت از تصویب این طرح همان‌گونه که مقام معظم رهبری روز گذشته در دیداری با رییس، مسوولان، تعدادی از قضات و کارکنان دستگاه قضا مطرح کردند، مقابله با فساد و جلوگیری از هرگونه سفته‌بازی و دلالی بوده و هست. رهبری در سخنان خود به این مهم اشاره کردند که «باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس، ایرادی هست مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است ».

این در حالی است که به عقیده کارشناسان، با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، نه‌تنها شاهد اخذ مالیات از خریدهای مصرفی در حوزه‌هایی مانند مسکن خواهیم بود، بلکه بدین طریق قراردادهایی تحت عنوان قولنامه‌ای که سال‌ها است به عنوان معضلی اصلی در کشور در حال جولان دادن بوده و تعداد زیادی از مردم را درگیر راهروهای دادگاه‌ها کرده برچیده خواهد شد و قراردادها دیگر نه به صورت مبایعه‌نامه بلکه کاملاً رسمی و قابل استناد منعقد می‌شود.

بر اساس این قانون تمام معاملات از خرید و فروش گرفته تا پیش‌فروش و رهن و اجاره با مدت بیش از دو سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، باید در سامانه‌ای متصل به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌صورت رسمی به ثبت برسند و معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل خواهند بود. همچنین معاملات ثبت نشده در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در هیچ‌کدام از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد و فقط فردی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت ملک به نام او ثبت شده باشد.

بلاتکلیفی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به‌منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و نیز پیشگیری از آسیب‌های مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید اما پس از طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد ولی همچنان در این نهاد بلاتکلیف مانده است؛ موضوعی که موجب معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن شده است.

دولت سیزدهم به دنبال خشکاندن ریشه فساد است

با توجه به رویکرد ضد فساد دولت سیزدهم و اعتقاد بر تصویب هر چه سریع‌تر این طرح در پنجم خردادماه، وزیر اقتصاد و دارایی در نامه‌ای به مجمع تشخیص مصلح نظام، خواستار تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شد.

سید احسان خاندوزی در این نامه خود نوشت: معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و فرار گسترده مالیاتی در بازار املاک شده است.

وی اضافه کرد: یکی از دغدغه‌های جدی در اقتصاد کلان ایران نابسامانی در حوزه مسکن است؛ این خلأ که اکنون به یک بحران مبدل شده نه‌تنها آثار و ابعاد فرهنگی، اقتصادی و حتی امنیتی داشته بلکه به جرات می‌توان گفت وجهه کارآمدی نظام اقتصادی کشور را نیز با چالش مواجه کرده است؛ یکی از اقداماتی که قوای سه‌گانه برای تقلیل این بحران بر آن متفق است و آن را یکی از علاج‌های قطعی و گریزناپذیر می‌دانند وضع مالیات با هدف تنظیم گری در این حوزه است.

در این نامه آمده است: تصویب و اجرای «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» (موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم)، مالیات بر خانه‌های گران قیمت موضوع قوانین بودجه سال‌های ۱۴۰۰ الی ۱۴۰۲ کل کشور از این جمله‌ است؛ در این راستا به صورت خاص «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در مرحله بررسی توسط شورای نگهبان قرار دارد؛ کارکرد این مصوبه افزایش هزینه برای فعالیت‌های غیرمولد، همچون سفته‌بازی و سوداگری در بازار املاک و همچنین ارز و سکه است به نحوی که با وضع مالیات، تقاضای سوداگری کاهش و تقاضای واقعی خانوار افزایش خواهد یافت و این امر، زمینه ساز همان تکلیف قطعی نظام اسلامی برای تامین مسکن، مذکور در اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی خواهد بود.

وزیر اقتصاد در این تاکید کرد: با این وجود آنچه تمام چاره‌اندیشی‌های سابق (وضع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، احکام مندرج در قوانین بودجه سالانه) و همچنین مصوبه فعلی (طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی) را از حیز انتفاع ساقط کرده و این اقدامات را نه به عنوان معیار کارآمدی، بلکه به نماد تلاش‌های نافرجام حاکمیت در اجرای تکالیف قانون اساسی مبدل ساخته «عدم وجود هرگونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» است؛ به صورت خاص در «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» مقررشده انتقال املاک با انواع کاربری در صورت تحقق شرایطی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده و به این ترتیب ، مازاد قیمت فروش به قیمت خرید ملک، مأخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. بر این اساس مراجع مرتبط، به‌ویژه تمامی دفاتر اسناد رسمی مکلف به انجام تکالیفی برای شناسایی و انعکاس این معاملات به سازمان امور مالیاتی شده‌اند.

معتبر دانستن معاملات املاک به‌وسیله اسناد عادی منجر به فرار مالیاتی می‌شود

خاندوزی در نامه خود با طرح این سوال اصلی که چگونه می‌توان به نتایج این اقدامات امیدوار بود هنگامی که با رواج «اسناد عادی معاملات قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌های عادی» و اعتبار آن در محاکم قضایی، طرفین معاملات ملکی می‌توانند بدون ثبت آن نزد هر مرجعی، معامله خود را انجام دهند و خود را از پرداخت مالیات مصون نمایند؟ نوشته است: معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتاً فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب‌نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می‌تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.

وزیر اقتصاد در پایان تصریح کرد: بررسی‌های وزارت امور اقتصادی و دارایی به عنوان یکی از متولیان اصلی حوزه اقتصاد نشان می‌دهد آنچه تضمین‌کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن، تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی و اثبات کارآمدی نظام اسلامی است، به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یادشده گره خورده است و بی‌شک دلسوزان نظام مانند جنابعالی و آن مجمع محترم به مصلحت موضوع واقف هستید.

تصویب طرح الزام به ثبت رسمی، جلوی بسیاری از زد و بندها را خواهد گرفت

خاندوزی همچنین در مصاحبه‌ای در خصوص مزایای تصویب این طرح گفته که حل این معضل نه‌تنها امکان شفافیت و رصد را برای حاکمیت فراهم می‌کند، بلکه اعتماد را به مردم و فعالان اقتصادی و خانواده‌ها برمی‌گرداند تا بتوانند به معاملات خود در این زمینه اتکا کنند و جلوی بسیاری از زدوبندها، مفاسد، رشوه‌ها و سوداگری در عرصه زمین و املاک و مستغلات را که موجب تزاید تقاضا شده و قیمت‌ها را بالا می‌برد و قدرت خرید مردم را در بخش زمین و ساختمان به‌صورت مضاعف کاهش می‌دهد، می‌گیرد.

عزم دولت بر اجرایی کردن مالیات بر سوداگری

رسمیت بخشیدن به قراردادها در قالب اسناد رسمی که موجب پیشگیری از هرگونه تخلفات می‌شود، یکی از اهداف اصلی دولت در تصویب این قانون است، هدف دیگر دولت این است که با تصویب آن بتوان راهکارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه با هدف مقابله با سوداگری و سفته‌بازی در بخش‌هایی مانند مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های امروز در کشور را پیاده‌سازی کرد، در واقع با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، یک گام دیگر به مالیات برسوداگری و قطع شدن دست سوداگران نزدیک‌تر خواهیم شد، چراکه جذاب بودن بازارهای مالی به خصوص در حوزه مسکن و عدم نظارت در این بخش که در دولت قبل به اوج خود رسیده بود، سبب شد تا شاهد گرایش تعداد زیادی از سوداگران به مسکن باشیم که با خریدهای مصرفی بسیار زیاد، نه‌تنها سبب کمبود عرضه شده بودند، بلکه با توجه به اینکه تعداد زیادی واحد در اختیار داشتند اقدام به تعیین قیمت املاک کرده و در نتیجه سبب شدند تا بازار مسکن به یکی از متلاطم‌ترین بازارهای کشور تبدیل شده و با توجه به تورم بسیار زیاد، قسمت اعظم درآمدهای مردمی را ببلعد.

بر همین اساس دولت سیزدهم مالیات بر عایدی سرمایه را که مهم‌ترین هدف آن مقابله با سوداگری و سفته‌بازی به خصوص در حوزه مسکن را مطرح تا علاوه بر جلوگیری از دست‌اندازی هر چه بیشتر دلالان در این بخش، بتوان برنامه‌ریزی‌های بهتری برای ساماندهی حوزه مسکن اتخاذ کرد که البته اجرایی شدن هر چه بهتر این طرح نیز منوط به مصوب شدن طرح لزوم ثبت رسمی اموال غیرمنقول بود، چراکه با تصویب شدن آن، این امکان برای دولت فراهم می‌شود که با شناسایی دقیق معاملات صورت گرفته در حوزه مسکن، دستش برای شناسایی اخلالگران در این بازار بازتر و راهکار اصلی مانند مالیات را نیز بهتر بتواند اجرایی کند.

در واقع با تصویب این طرح، نه‌تنها قراردادهای قولنامه‌ای حذف خواهد شد، بلکه از این به بعد به‌خوبی مشخص می‌شود که یک نفر چه تعداد واحد در اختیار داشته که بر همان اساس بتوان، برنامه‌های مالیاتی را لحاظ کرده و منفعت سرمایه‌گذاری در بخش اصلی مسکن را به حداقل رساند.

شکستن سدی به نام قراردادهای قولنامه‌ای

از دیگر مواردی که در نامه وزیر اقتصاد به مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز به خوبی به آن تاکید شده که البته نشان از دیدگاه ضد فساد و تحول آفرین دولت سیزدهم دارد و در این طرح نیز دیده شده، توجه به حل مشکل قراردادهای قولنامه‌ای است، قولنامه‌هایی که سالیان سال است که به صورت دست به دست چرخیده و با توجه به اینکه ثبت رسمی نمی‌شوند و حاکمیت نیز هیچ‌گونه اطلاعی از آنها ندارد سبب شده تا پرونده‌های قضایی زیادی در حوزه کلاهبرداری و جعل اتفاق بیافتد که با تصویب آن نه‌تنها اختلافات امروز، بلکه اختلافات در آینده نیز از بین خواهد رفت.

دسترسی ۵۰ درصدی به معاملات املاک

کارشناسان بر این باور هستند که امروز تنها به ۵۰ درصد از معاملاتی که در حوزه املاک صورت می‌گیرد دسترسی داریم، اما با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات نه‌تنها، مبادلات صورت گرفته به راحتی شناسایی می‌شوند، بلکه هدف اصلی دولت که قطع کردن دست سفته بازان از بازارهایی مانند مسکن است نیز به خوبی محقق خواهد شد و از سوی دیگر میزان تخلفات در این حوزه نیز به حداقل می‌رسد.

زمین‌هایی که دیگر خورده نمی‌شوند

از دیگر نکات مثبت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات در کنار ساماندهی بازار مسکن، می‌توان به قطع شدن دست‌هایی اشاره کرد که سالیان سال است که با زمین‌خواری، بخش زیادی از منابع طبیعی کشور را به یغما بردند.

چراکه به دلیل ضعف قوانین و بالا رفتن بی‌رویه قیمت زمین، پدیده‌ای به نام زمین‌خواری سال‌ها است که در کشور ما رو به گسترش است و زمین‌های این مرزوبوم را بدون ترس از قانون می‌بلعند. این در حالی است که با تصویب این قانون، دیگر اجازه جولان به دست‌اندازان به منابع طبیعی کشور داده نخواهد شد.

سخن پایانی

همان‌گونه که مقام معظم رهبری در سخنان روز گذشته خود بر لزوم سلب اعتبارِ معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول به‌عنوان یکی از مبادی اصلی فساد، علاوه بر زمینه‌سازی برای تسریع در تعیین تکلیف «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات» تاکید کردند، اجرای این حکم منشا ۲ تحول عظیم خواهد بود: اول حذف زمین‌خواری و کلاه‌برداری زمین و دوم، مدیریت بازار مسکن، دو برنامه مهمی که دولت سیزدهم در راس برنامه خود قرار داده و امروز با همراهی رهبر معظم انقلاب به نظر می‌رسد که راه برای تصویب این طرح که به طور حتم زمینه‌ساز تحولات بسیار خوبی در کشور خواهد شد، هموارتر می‌شود.