بورس چگونه به بازار سرمایه کمک می کند؟

گرانی مسکن و کاهش قدرت خرید مردم مدتی است باعث افزایش زمزمه‌هایی در خصوص فروش مسکن متری در بورس شود. اما بورس در مجموع چطور می‌تواند به بازار املاک و مستغلات کمک کند و در نهایت بازار مسکن ایران تا چه اندازه مستعد پذیرش ورود به بازار سرمایه است؟

کاهش ارزش پول ملی در سال‌های اخیر مردم را بیش از پیش به این فکر انداخته است که سرمایه خود را وارد بازاری کنند که بتواند ارزش آن را در پستی و بلندی‌های اقتصاد ایران حفظ کند.

کارشناسان می‌گویند با وجود ریسکی که متوجه بازارهای مالی است اکنون بازار مسکن با توجه به سابقه تاریخی آن، مطمئن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود؛ اما مسئله از آنجا آغاز می‌شود که این عرصه سرمایه‌گذاری برخلاف دیگر بازارهای مالی، نیازمند سرمایه اولیه بالایی برای ورود است.

در این میان زمزمه‌هایی نیز مبنی بر فروش متری مسکن در بورس مطرح می‌شود و حتی برای آن صندوق نیز تاسیس شده است. بر این اساس مردم می‌توانند با پرداخت پول پایین‌تری به تدریج صاحب خانه شوند یا از بازار سودگیری کنند. اما در ایران این ظرفیت تا چه اندازه مهیاست و بازار سرمایه چه کمکی می‌تواند به بخش مسکن ارائه کند؟

استفاده از ظرفیت‌های بورس در بازار مسکن

احسان رضاپور، کارشناس بازار سرمایه در این خصوص گفت: «یکی از راهکارهای بسیار خوبی که می‌تواند مشارکت در حوزه ساخت و ساز و استفاده افراد با سرمایه‌های کوچک‌تر را در زمینه مسکن برای مردم فراهم کند تقویت و افزایش صندوق‌های مسکن و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان است.»

او ادامه داد: «توسعه بیشتر این ابزارها و به کارگیری آنها برای ساخت پروژه‌های مسکونی و حوزه‌هایی که می‌تواند ارزش افزوده جذاب‌تری برای سرمایه‌گذاران داشته باشد، طبیعتا می‌تواند زمینه را ایجاد کند تا افرادی که سرمایه‌های کمتری دارند هم از بازدهی حوزه مسکن بهره‌مند شوند.»

رضاپور همچنین گفت: «در برخی موارد منابع بزرگی که برای ساخت بعضی از پروژه‌های ساختمانی لازم است تامین شود نیز می‌تواند از این محل به نتیجه برسد و فشار تامین مالی آنها از روی دوش بانک و شرکت‌ها برداشته شود. در پروژه‌های بزرگتر شهرسازی و حوزه ساختمانی نیز این از این روش می‌تواند استفاده شود.»

تجربه ورود مسکن به بازار سرمایه در دیگر کشورها

این کارشناس بازار سرمایه در مورد تجربه ورود مسکن به بازار سرمایه در دیگر کشورها توضیح داد: «حوزه املاک در اکثر کشورهای دنیا حوزه جذابی است و راهکارهای مختلفی نیز در زمینه ساخت و وساز و خرید پیش‌بینی شده است.»

او ادامه داد: «این کشورها تسهیلات بلندمدتی برای مسکن دارند و بخش مهمی از هزینه‌های خرید را از محل اعتباراتی که افراد برای آنها در نظر گرفته‌اند پرداخت می‌کنند. در کشور ما عمدتا بخش کوچکی از هزینه مسکن توسط بانک‌های اختصاصی‌تر در قالب وام مسکن پرداخت می‌شود.»

رضاپور بیان کرد: «موضوع تامین مالی در خرید و ساخت، ابزاری است که در دنیا استفاده می‌شود و در کشور ما هم چند سالی است که به آن بیشتر پرداخته می‌شود. صندوق زمین و ساختمان سال‌ها پیش تاسیس شده است، اما به واسطه محدودیت‌هایی که برای آن در نظر گرفته شد، جذابیت‌های خود را برای سرمایه‌گذار از دست داد؛ در حالی‌که در دنیا بهترین و جذابت‌ترین پروژه‌ها از نظر اقتصادی و بازدهی در قالب این صندوق‌ها پذیره‌نویسی می‌شود و به راحتی نیز می‌تواند منابع خوبی را برای این پروژه‌ها تجمیع کند.»

این کارشناس بازار سرمایه همچنین تشریح کرد: «در ایران این موضوع محدود به پروژه‌ها در موقعیت‌ها و کاربری‌های خاص است. این محدودیت‌ها اخیرا برداشته شده است و به نظر می‌آید هر چه این موارد کمتر شود پروژه‌هایی که جذابیت اقتصادی بیشتری دارند فارغ از کاربری و مکان آنها مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرند و طبیعتا می‌توانند موفق‌تر باشند.»

جایگاه خرید مسکن از طریق بورس در ایران

رضاپور در مورد جایگاه خرید مسکن از طریق بورس در ایران بیان کرد: « در حال حاضر اطلاعات گسترده‌ای میان مردم وجود ندارد که می‌توانند در بورس خرید متری مسکن انجام دهند. اگر این فرصت‌ها ایجاد شود و پروژه‌های موفقی در این زمینه انجام شود می‌تواند بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری را که الان به صورت مشارکتی انجام می‌شود به خود جلب کند و در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان یا مسکن و مستغلات به صورت شفاف و قانون‌مندتر منافع خوبی را برای سرمایه‌گذاران ارائه کند.»

این کارشناس بازار سرمایه در خصوص کاربرد صندوق‌هایی مانند املاک و مستغلات بیان کرد: «طبیعتا گروهی از سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن طرفدار ملک آماده و بهره‌برداری از آن هستند که صندوق زمین و مستغلات می‌تواند برای آنها راهگشا باشد و در مقابل برای برخی دیگر از افرادی که متمایل به ورود به حوزه ساخت و ساز هستند صندوق زمین و ساختمان گزینه بهتری است؛ ولی به نظر می‌آید هر دو بتوانند برای گروهی که به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک علاقمند هستند ابزار جذابی باشند. لازمه آن این است که شناخت بیشتری در این زمینه به وجود بیاید و در این صورت می‌تواند بخشی از تقاضای فیزیکی موجود در بازار مسکن را به خود جلب کند.»

رضاپور درباره ظرفیت ایران برای استفاده از امکانات بازار سرمایه در بازار مسکن بیان کرد: «ایران هم این ظرفیت را دارد، ولی هم اطلاعات در این رابطه زیاد نیست و مردم به آن اشراف ندارند و هم از سمت نهادهای بازار سرمایه به واسطه همان محدودیت‌هایی که پیش از این پیش‌بینی شده و تجارب نه چندان موفقی که در پروژه‌های قبلی حاصل شده بود، طرفدار زیادی جذب نشد.»

تمرکز اوراق سلف مسکن بر پروژه‌های در حال ساخت

در این میان خبرهای دیگری نیز از کنار هم قرار گرفتن بورس و مسکن وجود دارد. برای مثال محمدرضا حبیب‌زاده، معاون تامین مالی و خدمات مشاوره تامین سرمایه بانک مسکن در گفت‌وگو باپایگاه خبری بازار سرمایه (سنا) از تمرکز بیشتر اوراق سلف مسکن بر پروژه‌های در حال ساخت و فرصت جدید برای سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان خبر داده است.

او همچنین در این خصوص بیان کرده است: اوراق سلف موازی مسکن در واقع بر بستر دستورالعمل انتشار اوراق سلف است که با همکاری سازمان بورس، بورس کالا، کمیته تدوین مقرارات و کمیته فقهی تغییرات لازم بر دستورالعمل موجود صورت گرفت، این امر سبب شد تا گستره این ابزار مشمول حوزه مسکن هم شود.

حبیب‌زاده در این مورد توضیح داده است: در خصوص مسئله قیمت‌گذاری اوراق سلف مسکن، بیان کرد: از آنجایی که پروژه‌های ساختمانی قابل رویت هستند، اشخاص سرمایه‌گذار می‌توانند برای اخذ اطلاعات افزون بر ارائه گزارش‌ها توسط شخص سازنده در سامانه بورس کالا، از بنگاه‌های املاک نیز بهره بگیرند.

معاون تامین مالی و خدمات مشاوره تامین سرمایه بانک مسکن در خصوص اینکه آیا هر شخصی می‌تواند برای پروژه‌های عمرانی خود از اوراق اوراق بهره بگیرد یا خیر، اظهار کرده است: از آنجایی که اوراق سلف مسکن فعلا در ابتدای مسیر قرار دارد با انبوه‌سازانی که مورد تایید دستگاه‌های مربوطه باشند، کار را آغاز خواهیم کرد.

حبیب‌زاده در رابطه با مدت زمان تحویل پروژه‌هایی که قرار است به واسطه اوراق تامین مالی شوند، بیان کرده است: تعریف اولیه‌ای که برای انتشار اوراق در نظر داریم برای پروژه‌های بالای ٣٠ درصد پیشرفت است که مرغوبیت پروژه، متراژ، قابلیت دسترسی و غیره مشخص شده باشد.

خرید و فروش اوراق سلف، قراردادی است که در آن عرضه‌کننده به ازای دریافت وجه نقد، بخشی از دارایی خود را به می‌فروشد. به بیان دیگر عقد سلف، قراردادی است که فروشنده با دریافت وجه نقد از خریدار، تعهد می‌نماید تا در یک تاریخ مشخص، کالا را به مشتری تحویل بدهد. سودی که خریدار از دریافتِ با تأخیر کالای خود کسب می‌کند، معادل قیمت پایین‌تری است که پرداخت می‌نماید.