گره‌ مشکلات پیش‌فروش مسکن باز می شود

به گزارش تجارت نیوز،

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، چهار راهکار تدوین شده برای رفع مشکلات پیش فروش مسکن را تشریح کرد و گفت: قانون پیش فروش مسکن به زودی اصلاح می‌شود.

«ابوالفضل نوروزی» افزود: در قانون الزام به ثبت برخی از ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا ۲ ماه آینده اجرایی می‌شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره فرایند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیر رسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.

نوروزی ادامه‌داد: در سال ۱۳۸۹ قانون «پیش‌فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان مصوب شد، اما به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند. برآورد می‌شود کمتر از پنج درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا به صورت رسمی ثبت می‌شود.

وی توضیح داد: با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش فروش ساختمان از سال ۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت که در سال جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود.

این مقام مسئول اضافه‌کرد: از جمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای تسهیل شرایط با هدف کمک به تامین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد.

به گفته نوروزی، در ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات در خصوص آن واحد فقط با شناسه یکتا امکانپذیر باشد.

وی اظهار داشت: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم برای تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت‌نامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.

به گفته وی، در ماده ۲۲ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم فرایند استفاده از حساب های امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه قضاییه ابلاغ شد.

نوروزی تاکید کرد: همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، در مدت ۲ سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام شود که وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود.

به گفته وی، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون پیش‌فروش شامل عدم وجود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون و عدم مشخص بودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن و عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن است.