به گزارش خبرنگار مهر، با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و نیز مبتلابه بودن معاملات در عرف جاری؛ شهروندان باید اطلاعات کافی از بایدها و نبایدهای قانونی در اختیار آن‌ها قرار گیرد. نکته قابل اهمیت این است که بنا بر عرف چند صد ساله معاملاتی افراد همواره نوشتن دستی و در دهه‌های اخیر تایپ‌شده را به صورت روزمره در معاملات خود به انضمام شهادت چند شاهد کافی می‌دانسته‌اند.

در سال‌های اخیر، مقولاتی مانند کد رهگیری مطرح شد که تا حدودی به معاملات عادی رنگ و بوی رسمی‌تر شدن می‌داد که البته در عمل هیچ تفاوتی با معاملات سنتی قبل نداشت و صرفاً از جهت ظاهری دارای تفاوت‌هایی بود و مانعی برای نقل و انتقال یک ملک به چند نفر نبود و از این رو جرایم کلاهبرداری و فروش مال غیر را به کرات شاهد بودیم. حال با بیان این تاریخچه در سال ۱۴۰۳، مجلس قانونی را تصویب کرد که در آن کل شیوه‌ی سنتی معاملات دگرگون شد.

در همین راستا، سمیع الله کاظمی وکیل دادگستری در گفتگو با خبرنگار مهر درباره تغییرات جدید در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان کرد: با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، شیوه‌های سنتی معاملات املاک به طور اساسی تغییر کرده است. این قانون به منظور جلوگیری از مشکلات حقوقی و کلاهبرداری‌های مرتبط با معاملات سنتی، مراحل هوشمندسازی قراردادها را الزامی کرده است. بر اساس این قانون، اگر مراحل ثبت و قرارداد نویسی به صورت سنتی انجام شود، معامله هیچ‌گونه اعتبار قانونی نخواهد داشت و افراد قادر به طرح هیچ ادعایی در مراجع قضائی نخواهند بود.

مال غیر منقول، مالی است که قابل جابجایی و حرکت نبوده؛ مانند زمین و شامل خودرو، سهام، طلا یا ارز نمی‌شود

وی افزود: طبق قانون جدید، اگر افراد از جزئیات این قانون آگاهی نداشته باشند، ممکن است نه تنها اموال خود را از دست بدهند، بلکه هیچ مرجع قانونی برای بازپس‌گیری آن نخواهند داشت. علاوه بر این، در صورت اشتباه در انجام معامله به شیوه سنتی، افراد تنها قادر خواهند بود پول پرداختی خود را باز پس گیرند، اما ملکی که خریداری کرده‌اند، مالک نخواهند بود و در صورت نوسانات تورم ضرر زیادی خواهند کرد.

کاظمی اظهار کرد: این قانون به طور ویژه بر فسخ قراردادها نیز تأثیر گذاشته است. طبق تبصره یک ماده یک، اگر حق فسخ در قرارداد درج شود، افراد تنها ۱۵ روز پس از اعمال فسخ فرصت دارند تا دعوی خود را در مراجع قضائی یا داوری مطرح کنند. در غیر این صورت، امکان پیگیری دعوی وجود نخواهد داشت. علاوه بر این، در قراردادهای یکسان ثبت‌شده در سامانه، اعمال حق فسخ بدون نیاز به مراجعه به دادگاه امکان‌پذیر است.

جزئیاتی از تغییرات جدید در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

این وکیل دادگستری ادامه داد: هدف این تغییرات، تسهیل فرآیند فسخ قراردادها و کاهش بار قضائی است. همچنین، به خریداران توصیه می‌شود برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و قضائی، از انجام معاملات به شیوه سنتی خودداری کرده و به جای آن از سامانه‌های رسمی ثبت معاملات استفاده کنند.

منظور از فسخ؛ خاتمه دادن یک قرارداد است که بر اساس اراده و درخواست یک طرف قرارداد صورت می‌پذیرد و از زمانی که طرف قرارداد دارای حق فسخ از این حق استفاده کند، قرارداد از آن زمان به بعد از بین می‌رود

کاظمی با اشاره به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: بر اساس تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورتی که طرفین قرارداد حق فسخ را برای خود در نظر گرفته باشند، پس از اعمال فسخ، تنها ظرف ۱۵ روز فرصت دارند تا دعوی تنفیذ فسخ خود را در مراجع قضائی یا داوری طرح کنند. در غیر این صورت، امکان پیگیری این دعوی وجود نخواهد داشت. این اقدام، گامی مؤثر در جلوگیری از سوءاستفاده از اعمال حق فسخ معاملات به شمار می‌آید.

وی ادامه داد: همچنین طبق ماده ۲۳ آئین‌نامه ماده ۳ این قانون، در خصوص قراردادهای یکسان که دارای شاکله‌های از پیش تعیین‌شده هستند، اعمال حق فسخ تنها با ثبت در سامانه مربوطه امکان‌پذیر است و نیازی به مراجعه به مراجع قضائی ندارد. به این ترتیب، در صورت عدم پرداخت اجاره یا ثمن معامله، طرف ذینفع می‌تواند با درج این موضوع در سامانه نسبت به اعمال حق فسخ اقدام کند، بدون آنکه نیازی به دادگاه باشد.

این وکیل دادگستری بیان کرد: در این شرایط، در صورتی که فسخ به دلایلی برخلاف قانون یا اصول حقوقی اعمال شود، طرف متضرر می‌تواند ظرف ۱۰ روز از توقف عملیات اجرایی درخواست کرده و ظرف یک ماه دعوی اعلام بطلان فسخ را مطرح کند.

کاظمی با اشاره به اینکه در قانون جدید اعمال حق فسخ می‌تواند سه منفعت را در پی داشته باشد گفت: این قانون جدید دارای سه منفعت کلیدی است؛ عدم نیاز به مراجعه به دادگاه، محدودیت دعاوی به دو مهلت پانزده روزه و کاهش بار کاری دستگاه قضائی از رسیدگی به دعاوی تنفیذ فسخ.

این وکیل دادگستری در پایان اظهار کرد: توصیه می‌شود که شهروندان از انجام معاملات به شیوه سنتی خودداری کنند. برخی افراد سودجو ممکن است املاک خود را با قیمت پایین‌تر از بازار و به شیوه سنتی به فروش برسانند و به خریداران توجیه کنند که این املاک در سامانه ثبت‌شده با مشکلاتی روبه‌رو خواهند شد. به منظور حفظ سرمایه و جلوگیری از درگیر شدن با فرآیندهای طولانی قضائی، بهتر است که از چهارچوب‌های قانونی و الزامات ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیروی کنند.