«نرخ دولتی» برای رشد سالانه اجاره‌بها در کشور‌ها از جمله آلمان براساس قانون «ترمز اجاره» تعیین می‌شود؛ اما واکنش موجر‌ها به این نرخ باعث شده است «تورم اجاره مسکن ترمز خالی کند».

به گزارش دنیای اقتصاد، «اکونومیست» با بررسی راز ایستایی «بحران هزینه اجاره‌نشین‌ها» در کشور‌های عضو OECD، شناسایی اشتباهی «متهم بحران اجاره‌بها» توسط دولت‌ها را «علت دخالت در نرخ‌های بازار» معرفی کرده است.

تعیین «نرخ دولتی» برای رشد اجاره بها در برخی کشور‌های غربی از حدود ۱۰ سال پیش باب شد با این هدف که «فشار هزینه اجاره مسکن» از روی دوش مستاجر‌ها برداشته یا کم شود، اما نتیجه این سیاست که به خاطر تشخیص اشتباهی «متهم تورم اجاره» اتخاذ شده، اوضاع مستاجر‌ها را بدتر کرده است.

نتایج مطالعات «اکونومیست» از روند ۱۵ ساله نرخ رشد اجاره بهای مسکن در کشور‌های عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه نشان می‌دهد، متهم فرض کردن «موجرها» در قضیه رشد سنگین اجاره بها و «محدود کردن» آنها به «افزایش سالانه مبلغ اجاره به میزانی که دولت تعیین می‌کند» باعث «فرار از اجاره داری» و «کاهش عرضه» طی حدود ۴ سال گذشته شده است که نتیجه اش، «رشد سنگین‌تر اجاره بها» بوده است. دولت «ترمز اجاره» تعیین می‌کند، اما چون «ریشه رشد اجاره بها» در بازار با این سیاست خشک نمی‌شود، قدرت آن باعث می‌شود «ترمز اجاره خالی کند.»

دولت‌ها در مواجهه با بحران بازار اجاره مسکن، «طمع مالکان» را عامل بحران می‌دانند و سیاست‌ها را بر «مهار این طمع» متمرکز می‌کنند، در حالی که «تورم عمومی بالا»، «کاهش عرضه مسکن» و «کاهش قدرت خرید مسکن»، ۳ متهم اصلی بحران تورم اجاره در سال‌های اخیر در آمریکا، آلمان، بریتانیا و دیگر کشور‌ها بوده است.

مالکان خانه‌های اجاره‌ای به خاطر تورم بالا، «اجاره بها را متناسب با آن» افزایش می‌دهند، اما وقتی آنها مقصر رشد اجاره بها شناخته می‌شوند، واکنش آنها به «اعمال محدودیت دولتی»، خروج از اجاره داری است.

«سقف رشد اجاره بها» در کشور‌های مورد مطالعه طی سال‌های اخیر «عرضه آپارتمان اجاره‌ای را ۲۶ تا ۷۵ درصد» کاهش داد. در مقابل، اما به دلیل افزایش نرخ بهره وام مسکن در این سال‌ها –از زمان کرونا به بعد- خرید مسکن به ازای هر یک درصد افزایش نرخ، ۵.۵ درصد کاهش پیدا کرد و به همین میزان، تقاضای اجاره نشینی افزایش یافت.

«ترمز اجاره» خالی کرد///

افزایش اجاره بها با وجود دخالت‌ها

در طول دهه گذشته، دولت‌ها بی نهایت در بازار اجاره مسکن دخالت کرده‌اند تا به زعم خود زندگی مستاجران را بهبود بخشند. اما این تلاش‌ها نتیجه‌ای نداشته است. حتی با وجود کاهش کلی نرخ تورم، اجاره بها همچنان به شکل سرسختانه‌ای در حال افزایش است و طبق آخرین آمارها، به‌طور میانگین در کشور‌های ثروتمند حدود ۵ درصد در سال افزایش یافته است.

بخشی از این افزایش، تاثیر تاخیری تورم را نشان می‌دهد، چرا که قرارداد‌های بلندمدت اجاره باعث می‌شود تا اجاره بها با تاخیر نسبت به سایر قیمت‌ها افزایش یابد. اما این موضوع همچنین نشان می‌دهد که بسیاری از سیاست‌هایی که با هدف کاهش فشار در بازار اجاره اتخاذ شده‌اند، بیشتر به درمان علائم پرداخته‌اند تا به حل ریشه مشکل؛ و در نتیجه، اوضاع را برای همان افرادی که قرار بود حمایت شوند، بدتر کرده‌اند.

براساس مقاله‌ای از نشریه اکونومیست، دخالت دولت‌ها گسترده بوده است. از سال ۲۰۱۵، قانون «ترمز اجاره» در آلمان، مالکان جدید را موظف کرده است که برای تعیین میزان اجاره به یک شاخص دولتی مراجعه کنند. بریتانیا مالیات‌های بیشتری بر مالکان وضع کرده است.

در سال ۲۰۱۶، ایرلند سقفی برای افزایش سالانه اجاره بها در «مناطق دارای فشار هزینه اجاره» که در عمل به اغلب مناطق با کمبود مسکن اطلاق می‌شود، تعیین کرد. از سال ۲۰۲۱، این سقف برابر با نرخ تورم یا ۲ درصد (هر کدام که کمتر باشد) قرار داده شده است. اسپانیا نیز در سال ۲۰۲۳ محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره بها وضع کرد و قوانین سخت گیرانه تری را به ویژه برای مالکان بزرگ به اجرا گذاشت.

استرالیا سعی کرده با محدود کردن وام دهی بانک‌ها به سرمایه گذاران ملکی، اوضاع را کنترل کند و چند ایالت آمریکا، از جمله کالیفرنیا، نیویورک و اورگن، مقررات مربوط به اجاره بها و قرارداد‌های اجاره را سخت‌تر کرده‌اند.

این سیاست‌ها معمولا با این باور اجرا می‌شوند که «طمع» مالکان، عامل اصلی مشکلات مستاجران است. بی تردید، انتقاد از مالکان در میان عموم محبوبیت زیادی دارد. اما علت واقعی اجاره‌های بالا و قدرت مالکان، کمبود‌های بنیادی در بسیاری از بازار‌های مسکن است که ناشی از محدودیت‌های ساخت وساز است. در بسیاری از مناطق، عرضه مسکن نتوانسته همگام با رشد تقاضا پیش برود، به ویژه در شرایطی که موج مهاجرت شدت گرفته است.

مداخلات دولت‌ها کمبود املاک اجاره‌ای را تشدید کرده است، زیرا در نتیجه این رویکرد، مالکان به خروج از بازار اجاره ترغیب می‌شوند. براساس گزارش یک پلتفرم املاک در اسپانیا، در سال ۲۰۲۴، تعداد واحد‌های اجاره‌ای دائمی فهرست شده برای اجاره در بارسلونا ۷۵ درصد کمتر از سال ۲۰۱۹ بوده است و برای هر فهرست، ۶۳ خانواده رقابت می‌کردند. در ایرلند نیز، تعداد قرارداد‌های اجاره ثبت شده در سال ۲۰۲۲، نسبت به سال ۲۰۱۶ حدود ۲۳ درصد کاهش داشته، در حالی که جمعیت این کشور ۹ درصد افزایش یافته است.

«ترمز اجاره» خالی کرد///

قفل خرید مسکن

در تئوری، فروش واحد‌های اجاره‌ای توسط مالکان می‌تواند عرضه خانه برای فروش را افزایش دهد، قیمت‌ها را کاهش دهد و مردم را به خرید خانه به جای اجاره تشویق کند. ریچل ریوز، وزیر دارایی بریتانیا، در ماه اکتبر اظهار کرد که افزایش مالیات بر خرید خانه‌های دوم که بخش قابل توجهی از معاملات انجام شده توسط مالکان را شامل می‌شود، می‌تواند مسیر خانه دار شدن را برای متقاضیان آسان‌تر کند.

اما در واقع، خرید خانه فرآیندی پر‌دردسر و دست وپاگیر است و در مقایسه با انعطاف پذیری اجاره نشینی و همچنین به دلیل روند‌های حقوقی، مالیات بر ملک و زنجیره‌های طولانی معاملات، گزینه‌ای کمتر جذاب است. بنابراین، قیمت خانه‌ها معمولا دیرتر از اجاره‌ها با شرایط بازار تطبیق پیدا می‌کند.

براساس این گزارش، در واقع، بازار خانه‌های مالک نشین در سال‌های اخیر قفل شده است، زیرا نرخ‌های بالای بهره برای وام‌های خرید مسکن باعث شده مالکان دارای وام‌های با نرخ ثابت، خانه‌هایشان را حفظ کنند. تعداد خانه‌های موجود فروخته شده در آمریکا در سال ۲۰۲۴، حدود ۱۹ درصد کمتر از سال ۲۰۲۲ بوده است.

بنابراین، زمان مناسبی برای برهم زدن بازار اجاره نبوده است. نرخ‌های بهره بالاتر بلافاصله هزینه وام مسکن را بیشتر کرده‌اند، در نتیجه تغییر وضعیت از اجاره نشینی به خرید خانه سخت‌تر شده است. همزمان، تورم بالا نیز باعث شده کنترل اجاره بها، زمانی که به صورت مبلغ ثابت تعیین می‌شود، فشار بیشتری بر بازار وارد کند.

در نتیجه، اثرات زیان بار این سیاست‌ها شدیدتر هم شده‌اند. گرچه کنترل‌ها می‌تواند برای مدتی اجاره‌ها را پایین نگه دارد، اما کمبود‌ها فشار ایجاد می‌کند که سرانجام خود را نشان می‌دهد، همان‌طور که تورم مداوم اجاره بها در حال حاضر گواه آن است. حتی اگر افزایش اجاره بها به صورت دستوری مهار شود، مالکان به روش‌های دیگر قدرت بیشتری پیدا می‌کنند.

برای مثال، وقتی صفی طولانی از متقاضیان برای جایگزینی مستاجران فعلی وجود دارد، چه دلیلی برای مالکان باقی می‌ماند تا هزینه‌ای صرف نگهداری ملک کنند؟ و البته، اینجا فقط مستاجران نیستند که آسیب می‌بینند. یک بازار اجاره روان و سالم به رشد اقتصادی کمک می‌کند، زیرا قرارداد‌های منعطف اجازه می‌دهد مردم به ویژه جوانان شاغل به راحتی برای شغل جدید جابه جا شوند. مختل کردن این بازار به ضرر رشد اقتصادی یک کشور است.

فاکتور‌های دیگر رشد اجاره بها

با این حال، افزایش تقاضا و کاهش عرضه تنها بخشی از ماجراست؛ سیاست‌های پولی نیز نقش پررنگی در تشدید بحران اجاره ایفا کرده‌اند. به دلیل تصمیمات فدرال رزرو، نرخ بهره وام‌های ۳۰ ساله مسکن در آمریکا از پایین‌ترین سطح تاریخی خود یعنی ۲.۷ درصد در سال ۲۰۲۰، به نزدیک ۷ درصد رسیده است.

همان‌طور که دو اقتصاددان فدرال رزرو در مقاله‌ای در سال ۲۰۱۹ هشدار داده بودند، افزایش نرخ بهره باعث شده بسیاری از خریداران بالقوه مسکن از بازار حذف شوند. افرادی که دیگر توان خرید خانه ندارند، چاره‌ای جز ورود به بازار اجاره نمی‌بینند؛ بازاری که عرضه آن در کوتاه مدت تقریبا ثابت مانده و حالا با تقاضایی فزاینده، رقابتی‌تر از همیشه شده است، آن هم در حالی که قوانین سخت گیرانه، صاحب خانه شدن را دشوار کرده‌اند.

علاوه بر این، مالکان دارای وام‌های با نرخ بهره متغیر نیز افزایش هزینه‌های خود را به سرعت به مستاجران منتقل کرده‌اند. طبق مطالعه «جی یئون لی» در دانشگاه کالیفرنیا، برکلی، که اخیرا منتشر شده یک درصد افزایش در نرخ بهره، با ۵.۵ درصد افزایش در اجاره بها مرتبط است.

همان‌طور که گفته شد افزایش مهاجرت در کشور‌های ثروتمند نیز مشکلات را بیشتر کرده است. مهاجران جدید معمولا نه از منابع مالی کافی برخوردارند و نه سابقه اعتباری لازم برای خرید ملک دارند. در بریتانیا، ۷۵ درصد از کسانی که در پنج سال گذشته وارد کشور شده‌اند، مستاجران بخش خصوصی‌اند، در حالی که تنها ۱۶ درصد از افراد متولد بریتانیا چنین وضعیتی دارند. همچنین، مهاجران جدید اغلب در شهر‌ها ساکن می‌شوند، جایی که عرضه مسکن بیش از هر جای دیگر محدود است.

بانک گلدمن ساکس برآورد کرده است که نرخ خالص مهاجرت سالانه به استرالیا که در حدود ۵۰۰ هزار نفر است، باعث افزایش ۵ درصدی در اجاره بها شده است. در کنار افزایش تقاضا، بخش اجاره با کاهش عرضه نیز روبه‌روست. همه‌گیری کرونا باعث شد سازندگان ساخت آپارتمان‌ها را که معمولا اجاره داده می‌شوند متوقف کنند و به جای آن به ساخت خانه‌های ویلایی در حومه‌ها که معمولا مالک نشین هستند بپردازند.

به عنوان نمونه، در سال ۲۰۲۰، تعداد مجوز‌های ساخت و ساز چندخانواری در سانفرانسیسکو به نصف سطح پیش از همه گیری سقوط کرد. حتی امروز نیز، مرکز این شهر پر است از آپارتمان‌های لوکسی که ساختشان آغاز شده ولی هیچ‌گاه به پایان نرسیده است.

شاید اکنون نرخ تورم اجاره در کشور‌های ثروتمند به اوج خود رسیده باشد؛ صنعت ساخت و ساز در حال تطبیق است و نرخ بهره دیگر در حال افزایش نیست. در بسیاری از کشور‌ها نیز مهاجرت کاهش یافته است. با این حال، پرسش دیگری مطرح است: آیا نرخ بهره آنقدر کاهش خواهد یافت که مردم دوباره بتوانند وارد بازار خرید مسکن شوند و در نتیجه، فشار شدید بر بازار اجاره کاهش یابد؟ به نظر می‌رسد مستاجران در کشور‌های ثروتمند همچنان برای مدتی تحت فشار باقی خواهند ماند، با پیامد‌های سیاسی‌ای که به سختی می‌توان پیش بینی کرد.

«ترمز اجاره» خالی کرد///

دولت‌ها به اشتباه شان پی بردند؟

خوشبختانه برخی دولت‌ها متوجه اشتباهات خود شده‌اند. برای مثال، ایرلند در حال بازنگری در سیاست‌های کنترل اجاره است. همچنین راه‌هایی برای کاهش سود مالکان وجود دارد که در عرضه مسکن خللی ایجاد نمی‌کند، مانند مالیات گذاری بر ارزش زمین، صرف نظر از نحوه استفاده از آن.

اما تنها راه برای پایان دادن به وضع مقررات نادرست، ساخت تعداد کافی خانه است، به‌طوری که دیگر کسی نیازی به دخالت نبیند. در تگزاس، قوانین ساخت و ساز ساده‌اند و مسکن به طور کلی فراوان است؛ مالکان با محدودیت زیادی مواجه نیستند و افراد کمی خواهان چنین محدودیت‌هایی هستند. سیاست‌های ساخت و ساز آزادانه، منجر به بازار اجاره آزادتر می‌شود و این به نفع همه است.