۲۹ شهر کشور در تامین زمین ۹۹ساله برای ساخت مسکن حمایتی با کمبود مواجه هستند؛ به گفته دولت در حالی که الصاق ۵۹هزار هکتار زمین حاشیه شهرها در دستور کار دولت طی ۴ سال گذشته بود؛ اما در نهایت ۲۵هزار هکتار زمین قابل تخصیص شناخته شدند و زمین برای ساخت ۸۰۰هزار واحد به سازندگان تحویل داده شد. در این شرایط تامین زمین ۹۹ساله تبدیل به یکی از موانع اصلی اجرای طرح مسکن ملی شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه تامین زمین ۹۹ساله مطابق برنامه محقق نشد، اما دولت می‌تواند از ظرفیت زمین‌های فریزشده در داخل شهرها برای ساخت مسکن در کشور استفاده کند، ماده ۱۲ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که در اردیبهشت ۱۴۰۳ ابلاغ شد؛ ظرفیت‌های خوبی برای فریززدایی از زمین‌های رها شده از سوی مالکان حقیقی و حقوقی، خصوصی و غیرخصوصی درنظر گرفته است. درعین حال رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده و ناکارآمد نیز می‌تواند بخشی از قفل زمینی مسکن در شهرهای کشور به‌خصوص کلان‌شهرها را باز کند.

سرعت‌گیر پروژه‌های مسکن حمایتی

وزارت راه و شهرسازی در هفته اخیر گزارشی از عملکرد قانون جهش تولید مسکن و همچنین میزان پیشرفت پروژه‌های نهضت ملی مسکن به مجلس شورای اسلامی ارائه و خلاصه‌ای از این گزارش را به شکل عمومی منتشر کرد.

ششم اردیبهشت امسال وزارت راه و شهرسازی از سامانه تم به‌عنوان داشبورد مدیریتی داده‌های طرح‌های مسکن حمایتی رونمایی کرد و وعده داد تا با جمع‌آوری به‌روز داده‌ها در این داشبورد مدیریتی از این پس اطلاعات طرح‌های مسکن حمایتی در حالی که مطابق قانون به نمایندگان مجلس شورای اسلامی ارائه می‌شود، به شکلی شفاف نیز منتشر شود.

بررسی گزارش‌های منتشر شده از سوی وزارت راه درخصوص تامین زمین و پیشرفت طرح‌های مسکن ملی در کشور از بروز چالش مهم تامین زمین حکایت دارد. در طرح ملی مسکن بالغ بر ۶ میلیون و ۷۲۶هزار نفر ثبت‌نام کردند؛ از این تعداد ۴ میلیون و ۷۳۲هزار نفر با سه استعلام اولیه واجد شرایط دریافت مسکن ملی شناخته شدند؛ این سه استعلام عبارت بودند از وضعیت سابقه مالکیت خصوصی، فرم ج (دریافت مسکن حمایتی) و عدم‌دریافت تسهیلات بانکی در حوزه تامین خانه.

با در نظر گرفتن استعلام چهارم (سنجش احراز سکونت فرد متقاضی در محل دریافت خانه دولتی؛ در واقع زمانی به یک فرد خانه دولتی در یک شهر مشخص تعلق می‌گیرد که ۵ سال در شهر مدنظر سکونت داشته باشد)، تعداد متقاضیان واجد شرایط به یک میلیون و ۵۶۵هزار نفر کاهش یافت.

همچنین در ادامه ۹۵۱هزار نفر از واجدین شرایط پس از تکمیل پرونده، با افتتاح حساب ثبت‌نام خود در این طرح را قطعی کردند. جدیدترین گزارش از آن حکایت دارد که طی ۴ سال اخیر، دولت تنها موفق به تامین زمین جهت ساخت خانه برای حدود ۸۰۰هزار خانواده شده و مابقی متقاضیان چشم‌انتظار تعیین تکلیف تخصیص زمین هستند.

در این میان ۲۹ شهر با چالش در تامین زمین مواجه هستند که این شهرها عبارتند از: شهر جدید صدرا در استان فارس، تهران، شهر جدید بهارستان در استان اصفهان، شهر جدید پرند در استان تهران، سنندج در استان کردستان، همدان، کرمانشاه، خرم آباد، یاسوج، قروه، مریوان، مجموعه مهرگان در استان قزوین، بروجرد، کامیاران در استان کردستان، شهر جدید گلبهار در خراسان رضوی، سقز، لار در استان فارس، بهبهان در استان خوزستان، شهرکرد در استان چهارمحال و بختیاری، اسلامشهر در استان تهران، جوانرود در استان کرمانشاه، بوکان در استان آذربایجان غربی، دیواندره در استان کردستان، کوهدشت در استان لرستان، نظرآباد در استان البرز، اسدآباد در استان همدان، کاشمر در خراسان رضوی، اسلام آباد غرب در کرمانشاه و بانه در استان کردستان.

بر اساس مواد ۸ تا ۱۲ قانون جهش تولید مسکن تاکنون ۱۶۴هزار هکتار زمین ملی و دولتی در مناطق شهری شناسایی شده است که پس از بررسی در کارگروه‌ها و کمیته‌های مرتبط استانی و ملی، تامین ۵۹هزار هکتار زمین مصوب و نهایی شده است. همچنین مجموع اراضی مصوب و نهایی شده دولتی و خصوصی حدود ۸۰هزار هکتار است.

پتانسیل زمین‌های فریز شده شهرها را دریابید

اگر ۵۹هزار هکتار زمین مصوب در این قانون تامین می‌شد، امکان ساخت یک میلیون و ۹۰۰هزار واحد مسکونی مهیا می‌شد. اما تا به حال تامین ۲۵هزار هکتار زمین در راستای این قانون نهایی شده و به ۷۷۸هزار متقاضی نیز زمین تخصیص یافته است. درحالی دولت به دنبال اخذ راهکاری برای الصاق زمین‌های بیشتر به محدوده شهرها با هدف تامین زمین موردنیاز برای ساخت مسکن ملی است که زمین‌های فریز شده در داخل شهرها پتانسیل به مراتب بیشتری دارند.

بررسی‌ها حاکی از آن است که در بافت داخل محدوده شهرها بالغ بر ۶۰هزار هکتار زمین فریز شده متعلق به اشخاص حقیقی، حقوقی، خصوصی و غیرخصوصی وجود دارد که در صورتی که ماده ۱۲ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اجرایی شود و شهرداری‌ها از مالکان زمین‌های فریزشده شهری عوارض ۲ تا ۶ درصدی دریافت کنند؛ قفل تامین زمین شکسته می‌شود.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب رسید و ابلاغ شد؛ اما ماده ۱۲ این قانون که بر راهکارهای ممانعت از فریز زمین تاکید دارد؛ فعلا اجرایی نشده و به نوعی این قانون فریز شده است. زمین‌های فریز شده شهری پتانسیل ساخت یک میلیون مسکن جدید را دارند.

استفاده از پتانسیل زمین‌های داخل شهرها نسبت به زمین‌های حاشیه شهرها این مزیت را دارد که زمین‌های داخل محدوده نیاز به صرف هزینه برای ایجاد زیرساخت مسکونی را ندارند و اگر دولت برای رونق ساخت‌وساز به سراغ این زمین‌ها برود؛ متحمل هزینه کمتری در تامین زیرساخت می‌شود. در عین حال کیفیت زندگی در زمین‌های حاشیه‌ای مطلوب نبوده و این مناطق به دلیل عدم‌برخورداری از زیرساخت‌های شهری، زندگی مطلوب و کم هزینه‌ای را برای ساکنان رقم نمی‌زنند.

در کنار موارد یاد شده بافت فرسوده نیز پتانسیل بالایی برای ساخت خانه در داخل حریم شهرها دارد؛ درواقع با نوسازی بافت فرسوده امکان عرضه حدود یک میلیون مسکن جدید فراهم می‌شود؛ درحالی دولت به دنبال تامین زمین در حاشیه شهرها و شهرسازی در نقاط دورافتاده است که اگر بر زمین‌های داخل محدوده شهرها تمرکز شود؛ نتیجه به مراتب بهتری به دست می‌آید. در این شرایط به نظر می‌رسد دولت در نظر دارد ماده‌ای از قانون ساماندهی بازار مسکن، مصوب سال ۱۴۰۳ را برای مقابله با پدیده نگهداری زمین بعد از یکسال بی‌عملی در اجرای قانون، به اجرا درآورد.