ترکیه در بحبوحه افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و تورم مداوم اجاره بها که در ژوئن به ۸۲.۹۷ درصد رسیده و سال‌ها کاهش نیافته است، با افزایش تقریبا ۲۱ برابری قیمت مسکن و رشد تقریبا ۱۵ برابراجاره بها در طول دهه گذشته، از تمام کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) پیشی گرفت.

به گزارش ایسنا، در حالی که عرضه اولیه اولین مجوزهای املاک و مستغلات شرکت توسعه املاک و مستغلات دولتی «کنوت» (Emlak Konut) بین چهارم تا هشتم آگوست در بورس استانبول آغاز شده است، بر اساس اظهارات مهمت شیمشک، وزیر خزانه‌داری و دارایی ترکیه، انتظار می‌رود که اقدامات بیشتری در این مورد انجام شود. وی گفت که دولت همچنین برای ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی آماده می‌شود و در حال تنظیم سررسید وام مسکن از مدت ۱۰ سال فعلی، به ۳۰، ۴۰ و ۵۰ سال است.

۸.۵ میلیون واحد مسکونی خالی است

طبق آمار فقر و شرایط زندگی سال ۲۰۲۴ موسسه آمار ترکیه، ۵۶.۱ درصد از خانوارهای ترکیه، صاحب خانه هستند، در حالی که ۲۸ درصد اجاره می‌پردازند و ۱۵ درصد دیگر عمدتا در خانه‌های متعلق به خانواده زندگی می‌کنند. با نگاهی دقیق‌تر به این داده‌ها درمی‌یابیم که سهم مالکیت خانه در میان کل خانوارهای ترکیه طی دهه گذشته بر مبنای سالانه، به طور پیوسته کاهش یافته، اما سهم مستاجران افزایش یافته است. در طول این دوره، مالکیت خانه از ۵۹.۷ درصد، به ۳.۶ درصد کاهش و سهم مستاجران از ۲۴.۴ درصد در سال ۲۰۱۶، به همین میزان افزایش یافته است.

این وضعیت همچنین نشان‌دهنده فشار مالی فزاینده‌ بر هزینه‌های مسکن خانوارهای ترکیه‌ای است و اکثریت ثابتی، از فشار بودجه در بحبوحه افزایش اجاره بها و تورم مسکن خبر می‌دهند. در حالی که بیش از دو سوم خانوارها به طور مداوم شاکی هستند که هزینه‌های مسکن، بودجه آنها را تحت فشار قرار می‌دهد، این سهم در سال ۲۰۲۴، به ۸۴.۸ درصد رسید که بالاترین میزان در حدود یک دهه گذشته است. برخلاف بسیاری از کشورهای اروپایی، ترکیه، حمایت یارانه‌ای برای اجاره ارائه نمی‌دهد و بار بیشتری را بر دوش مستاجران می‌گذارد.

از نظر تعداد، طبق آخرین داده‌های سرشماری نفوس و مسکن سال ۲۰۲۱، از مجموع ۲۵.۳۲ میلیون خانوار ترکیه، ۶.۹۹ میلیون نفر اجاره می‌پردازند، در حالی که ۱۵.۳۸ میلیون نفر در خانه‌های خود زندگی می‌کنند.

گزارش سال ۲۰۲۴ سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، نشان می‌دهد که ترکیه در مالکیت خانه نیز عقب مانده است، زیرا میانگین این سازمان، با احتساب مالکیت با پشتوانه وام مسکن ۷۰.۹ درصد است و سهم مستاجرانی که اجاره پرداخت می‌کنند نیز از میانگین ۲۴ درصد سازمان همکاری و توسعه اقتصادی فراتر رفته است.

تجزیه و تحلیل محاسباتی داده‌های اداره آمار ترکیه که با تمرکز بر بازار انجام شده است، نشان می‌دهد که تقریبا ۸.۵ میلیون واحد مسکونی تا پایان سال ۲۰۲۴، خالی از سکنه باقی مانده‌اند که احتمالا به دلیل استفاده فصلی، فشار بر عرضه مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ را افزایش داده و قیمت‌ها را بالاتر برده است.

قیمت مسکن ۲۷ درصد افزایش یافت

این وضعیت به شدت بر شرایط مالی خانوارهای ترکیه تاثیر می‌گذارد، زیرا میانگین اجاره بها در ژوئن، با ۲۷.۷۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته، ۲۳ هزار و ۴۰۲ لیر (۵۸۹ دلار) بوده است. طبق داده‌های پلتفرم ردیاب قیمت املاک و مستغلات «اندکسا» (Endeksa) که مبتنی بر هوش مصنوعی است، این رقم در بزرگترین شهر این کشور، استانبول، با ۳۸.۳۹ درصد افزایش نسبت به سال گذشته، به ۲۹ هزار و ۹۳۹ لیر (۷۶۷ دلار) رسیده است. داده‌های بانک مرکزی ترکیه نیز نشان می‌دهد که ترکیه شاهد افزایش ۳۲.۸ درصدی قیمت مسکن بوده، در حالی که استانبول با ۳۲.۷ درصد کمی پایین‌تر از این میانگین باقی مانده است.

قیمت‌ها در آنکارا، پایتخت ترکیه که زمانی جایگزین ارزان‌تری برای استانبول بود، به دلیل مهاجرت داخلی پس از زلزله ۶ فوریه که ۶۰ هزار نفر کشته بر جای گذاشت و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را تخریب کرد، نسبت به سال گذشته، ۴۲.۱ درصد افزایش یافت.

بر اساس تخمین خوش‌بینانه در گزارش سال ۲۰۲۴ بخش تحقیقات کنفدراسیون اتحادیه‌های کارگری مترقی ترکیه، از آنجایی که ۵۳ درصد از کارگران ترکیه، دستمزدی بیش از ۵۰ درصد بالاتر از حداقل دستمزد دریافت نمی‌کنند، درآمد آنها، از ۳۳ هزار و ۱۵۶ لیر (۸۱۷.۷۶ دلار) در ماه فراتر نمی‌رود، در نتیجه، قیمت‌ها برای اکثر خانوارها بسیار بالا است و نمی‌توانند از پس آن برآیند.

نرخ بالای وام مسکن که به طور متوسط، ۴۲.۵۶ درصد بر مبنای سالانه است این مشکل را تشدید می‌کند و همچنان مانع از پس‌انداز و تبدیل درآمد خانوارهای ترکیه‌ای به دارایی می‌شود. برای یک خانه متوسط با قیمت ۴.۳۶ میلیون لیر (۱۰۷ هزار و ۲۵۸ دلار)، وام مسکن ۱۰ ساله به پرداخت رقم ماهانه تقریبا ۱۳۴ هزار و ۷۷۴.۷۲ لیر (۳۳۱۵ دلار) منجر می‌شود. این وضعیت در استانبول حتی بدتر است، زیرا اقساط ماهانه به ۱۷۹ هزار و ۵۱۳.۸۵ لیر می‌رسد و تامین مالی وام مسکن را به‌طور فزاینده‌ای غیرقابل دسترس می‌کند.

عدم دسترس پذیری فزاینده به وام‌های مسکن به وضوح در رفتار بازار منعکس شده است؛ در حالی که سهم معاملات مسکن با تامین مالی وام مسکن در سال‌های اولیه دهه گذشته از ۳۰ درصد فراتر رفت، در سال ۲۰۲۰ به اوج خود یعنی ۳۸.۲۴ درصد رسید و در سال‌های بعد با افزایش هزینه‌های استقراض به شدت کاهش یافت.

نرخ وام مسکن که در بیشتر دهه بین ۱۲ تا ۱۹ درصد در نوسان بود، از ۱۹.۱۱ درصد در سال ۲۰۲۲، به ۴۲.۷۹ درصد در سال ۲۰۲۴ افزایش یافت و سپس در سال ۲۰۲۵، با اندکی کاهش به ۴۱.۱۱ درصد رسید. در نتیجه، سهم وام مسکن از فروش مسکن در سال ۲۰۲۴، فقط ۱۰.۷۲ درصد کاهش یافت و پس از آن در سال ۲۰۲۵، با بهبودی جزئی به ۱۱.۹ درصد رسید.

از سوی دیگر، افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، سود سرمایه‌گذارانی را که قبلا خانه خریده بودند نیز افزایش داده است، زیرا دوره‌های استهلاک، مدت زمانی که طول می‌کشد تا یک سرمایه‌گذاری از طریق درآمد اجاره، هزینه خود را جبران کند، در استانبول به ۱۴ سال و در ترکیه به طور متوسط به ۱۳ سال کاهش یافته است.

مجوزهای املاک و مستغلات برای تسهیل پرداخت‌ها

وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی ترکیه به‌عنوان بخشی از تلاش‌ها برای مقابله با بحران رو به رشد قیمت مسکن، در جولای، برنامه سند املاک و مستغلات قابل معامله را معرفی کرد که به شهروندان اجازه می‌دهد از طریق سهام فهرست شده در بازار، در پروژه‌های مسکونی سرمایه‌گذاری کنند.

این برنامه با پروژه مسکن «داملا کنت» به ارزش ۵۱.۱ میلیارد لیر (۱.۲۵ میلیارد دلار) در منطقه باشاکشهیر استانبول آغاز شد. قیمت هر مجوز ۷.۵۹ لیر (۰.۱۹ دلار) است و سه گزینه جمع‌آوری سهام برای مالکیت کامل خانه، دریافت درآمد از واحدهای فروخته نشده یا معامله در بورس استانبول ارائه می‌دهد.

سرمایه‌گذاران برای مالکیت کامل یک آپارتمان ۶۲ متری به ۶۳۱ هزار و ۵۱۶ مجوز (۴.۷۹ میلیون لیر) نیاز دارند، در حالی که برای یک واحد مسکونی ۸۸ متری به ۸۶۳ هزار ۲۷۶ مجوز (۶.۵۵ میلیون لیر) نیاز دارند. این مدل نیازی به پیش‌پرداخت یا وام مسکن ندارد و هدف آن گسترش دسترسی به مسکن است. مجوزها از چهارم تا هشتم آگوست برای عرضه عمومی در دسترس هستند و معاملات از ۱۱ آگوست آغاز می‌شود.

این برنامه با وجود طراحی فراگیر، با انتقاداتی در مورد قیمت واحدها مواجه شده است. آپارتمان‌های یک خوابه در «داملا کنت» با قیمت ۷۷ هزار و ۳۱۱ لیر (۱۹۰۵.۹۷ دلار) در هر متر مربع و واحدهای دو خوابه با قیمت ۷۴ هزار و ۴۵۸ لیر، بسیار بالاتر از میانگین ۶۳ هزار و ۲۷۹ لیر در هر متر مربع در استانبول طی سال ۲۰۲۵ و حتی قیمت‌ها در منطقه میزبان این پروژه، باشاکشهیر نیز پایین‌تر و در ژوئن، ۵۵۵ هزار و ۵۷۶ لیر در هر متر مربع بوده است.

عرضه ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی

به گزارش روزنامه ترکیه، مهمت شیمشک، وزیر دارایی ترکیه، در جلسه‌ای غیرعلنی در جولای به اعضای حزب حاکم عدالت و توسعه گفت که در حال حاضر ۱۵ درصد از خانوارهای ترکیه هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن در شرایط فعلی ندارند و دولت قصد دارد مدت وام مسکن برای خانواده‌های کم‌درآمد را از ۱۰ سال به ۳۰ تا ۵۰ سال افزایش دهد. وی افزود: رسیدگی به مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن نیازمند افزایش عرضه مسکن است نه تکیه بر اعتبار ارزان و به هماهنگی با وزارت شهرسازی برای ساخت حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی طی دو تا سه سال اشاره کرد.

هدف ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی تقریبا یک سوم از کل ساختمان‌های ساخته شده توسط آژانس توسعه املاک و مستغلات دولتی ترکیه (TOKİ) را تشکیل می‌دهد که در ۲۰ سال گذشته بیش از ۱.۵ میلیون واحد مسکونی را به عنوان بخشی از ماموریت مسکن اجتماعی خود ساخته است.

تعداد واحدهای مسکن اجتماعی که شیمشک اعلام کرد، به رقم سالانه واحدهای مسکونی نوساز ترکیه نزدیک است که تا مارس ۲۰۲۵ بر مبنای سالانه ۵۴۰ هزار و ۹۶ واحد بوده و نشان دهنده کاهش مداوم در طول دهه گذشته است.

شکاف قدرت خرید همچنان پابرجاست

نوربانو تورگن زورلو، متخصص بازار املاک و مستغلات در شرکت ارزیابی املاک استانبول در مورد این تحولات گفت: برنامه مجوز املاک و مستغلات قابل معامله که به تازگی در ترکیه معرفی شده است، مدل سرمایه‌گذاری نوآورانه‌ای ارائه می‌دهد. وی همچنین تاکید کرد که برای موفقیت این ابتکار، باید به عوامل ساختاری گسترده‌تر مانند قدرت خرید بلندمدت، سیاست‌های عرضه و ضمانت‌های نظارتی نیز توجه شود.

وی توضیح داد که مدل مجوز، مسیری قابل دسترس برای شهروندان فراهم می‌کند تا با خرید سهام در بورس استانبول، بدون تکیه بر وام مسکن، پیش‌پرداخت یا برنامه‌های اقساطی بلندمدت، در پروژه‌های مسکن بزرگ سرمایه‌گذاری کنند. این انعطاف‌پذیری، همراه با حمایت دولتی، به افراد اجازه می‌دهد تا مجوزهایی برای مالکیت کامل و سود در معاملات فراهم کنند یا در درآمد حاصل از واحدهای فروخته نشده سهیم شوند.

زورلو با اشاره به قابلیت دسترسی و پتانسیل آموزش مالی این سیستم گفت: این مجوزها می‌توانند مانند ابزارهای مالی عمل کنند. آنها فرصت سرمایه‌گذاری با نقدینگی داخلی ارائه می‌دهند و برای بسیاری از افراد، این مورد می‌تواند به عنوان اولین قدم برای ورود به بازار املاک و مستغلات باشد.

مسکن اجتماعی و طولانی‌تر شدن دوره وام مسکن

زورلو فراتر از نوآوری مالی، برنامه‌های گسترده‌تر دولت ترکیه مانند افزایش سررسید وام مسکن تا ۳۰ تا ۵۰ سال و ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی را به عنوان پاسخ‌های ساختاری حیاتی به بحران مقرون به صرفه بودن مسکن ترکیه معرفی کرد. وی می‌گوید که این اقدامات با توجه به کاهش نرخ مالکیت خانه، افزایش اجاره بها و افزایش تقاضای شهری در این کشور ضروری است.

این متخصص بازار املاک خاطرنشان کرد که مالکیت خانه نه فقط در ترکیه، بلکه در سطح جهان به طور فزاینده‌ای دشوار است. برنامه ترکیه برای ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی، به ویژه برای خریدارانی که برای بار اول خانه خریداری می‌کنند، پاسخی حیاتی است و همچنین این کمپین می‌تواند نقش حیاتی برای کسانی ایفا کند که هرگز صاحب خانه نبوده‌اند.

زورلو با اشاره به تامین مالی بلندمدت، تصریح کرد که صرفا افزایش مدت وام بدون هماهنگ کردن پرداخت‌ها با سطح درآمد، موثر نخواهد بود. آنچه در سیستم‌های وام مسکن بلندمدت بیشترین اهمیت را دارد، مدت وام نیست، بلکه این است که آیا پرداخت‌های ماهانه با درآمد خانوار مطابقت دارد یا خیر. اگر این تعادل برقرار شود، سیستم وام مسکن ۳۰ ساله یا بیشتر می‌تواند در ترکیه امکان‌پذیر باشد و به کاهش فشار بر بازارهای اجاره کمک کند.

وی همچنین در مورد پتانسیل جذب سرمایه خارجی به بازار مسکن ترکیه که در نیمه اول سال ۲۰۲۵ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، بیش از ۱۰ درصد کاهش یافته است، گفت: سیاست‌های جدید می‌توانند علاقه سرمایه‌گذاران خارجی را تحریک کنند، به ویژه اگر با اصلاحات در مقررات مالیاتی و شهروندی پشتیبانی شوند.

طبق گزارش ترکیه تودی، این متخصص املاک و مستغلات در پایان بر لزوم حاکمیت مالی قوی برای کاهش ریسک در طرح‌های تحت حمایت دولت تاکید و پیشنهاد کرد: مدیریت ریسک نیازمند کنترل دقیق نظارتی است. برنامه‌ریزی شهری و پایداری مالی باید همراه هم پیش بروند تا از عدم تعادل عرضه و تقاضا جلوگیری کند، زیرا می‌تواند بازار را به سمت بی‌ثبات بکشاند.