خانه‌دار شدن «خانه‌ندارهای کم‌درآمد» با طرح مسکن‌ملی، مطابق آنچه از ۱۴۰۰ تاکنون در یک گزارش رسمی از «ساخت مسکن روی زمین‌های ۹۹ساله» منتشر شده است، ۴۱سال طول می‌کشد. در این مدت ۸۵۸هزار خانوار «ثبت‌نام قطعی» کردند؛ اما ۵۰هزار نفر آنها هنوز در «صف تخصیص» هستند و فقط ۴۰هزار واحد تکمیل و تحویل شده است.

71 copy

به گزارش دنیای اقتصاد، اگر نسخه دهه 80 مسکن‌ حمایتی موسوم به «مسکن‌مهر» دست‌کم 16 سال طول کشید تا دسته‌های آخر خانوارهای پیش‌خریدار آن خانه‌ها به «کلید مسکن» برسند، آخرین نسخه موجود این مسکن‌دولتی یعنی «مسکن‌ملی» که 5 سال پیش تعریف شد با دست‌فرمان این سال‌ها، 41 سال دیگر به ایستگاه پایانی می‌رسد.

آخرین داده‌های رسمی در دسترس از «عملکرد دولت‌های گذشته تاکنون» در طرح مسکن‌ملی که در حال حاضر به عنوان تنها «سیاست روی زمین برای تامین مسکن خانوارهای نیازمند در کشور» قابل مشاهده است، نشان می‌دهد: از سالی که این طرح با تصویب و اجرای یک قانون مرتبط یعنی قانون جهش تولید مسکن کلنگ خورد تاکنون، فقط 40 هزار و 201 واحد مسکونی روی زمین 99 ساله (مسکن‌ملی واقعی)، تکمیل و تحویل پیش‌خریداران «خانه‌ندار» شده است.

در مقابل اما 858 هزار خانوار تا الان، به عنوان «تقاضای موثر» مسکن‌ملی، سهمیه دولتی واحدهای مسکونی این طرح را «پیش‌خرید قطعی» کرده‌اند به‌طوری‌که، دولت خود را «متعهد به خانه‌دار کردن» آنها دانسته و می‌داند. به این ترتیب هم‌اکنون 818 هزار پیش‌خریدار مسکن‌دولتی منتظر ساخت و تحویل هستند و با سرعت ساخت‌وساز این پروژه‌های دولتی طی سال‌های اخیر می‌توان برآورد کرد «اگر تحولی در مسیر و اقدامی برای رفع موانع 5گانه» صورت نگیرد، پرونده مسکن‌ملی تا 1445 باز می‌ماند.

شمارش «صف‌های طویل» مسکن‌ملی

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت مسکن‌حمایتی که در حال حاضر تحت نام مسکن‌ملی در جریان است، مشخص می‌کند: از سال 1400 تاکنون، در مجموع 858 هزار خانوار بعد از عبور از فیلترهای ثبت‌نام دولت و سپس افتتاح حساب و پرداخت بخشی از «آورده نقدی» خود، به عنوان «متقاضیان موثر مسکن‌ملی» یا همان پیش‌خریداران قطعی این واحدها، در صف تخصیص قرار گرفتند.

تعداد کل خانه‌ندارها البته نزدیک به 6‌میلیون خانوار بوده اما از آنجا که بخش بسیار کمی از افراد در این سال‌ها توانستند «پس‌انداز» کنند و همچنین با توجه به اینکه شرط «تقاضای موثر»، پرداخت مرحله اول آورده نقدی بوده است، در نتیجه، فعلا «زیر یک‌میلیون خانوار» از «چند‌میلیون خانه‌ندار»، در صف مسکن‌دولتی وارد شده‌اند. در مقابل این 858 هزار پیش‌خریدار قطعی، فعلا 805 هزار واحد مسکونی تخصیص داده شده است. بنابراین حدود 50 هزار نفر همچنان در «صف تخصیص» مسکن‌ملی هستند. تخصیص البته به معنای «شروع ساخت مسکن برای فرد» نیست بلکه «تعیین اسمی یک پروژه» برای او است.

بین تخصیص و «شروع ساخت» فاصله قابل‌توجهی وجود دارد به این معنا که بعد از تخصیص اسمی مسکن ملی، باید مدت‌ها بگذرد تا «پروانه ساختمانی» پروژه‌ای که اسم‌گذاری شده است، صادر شود. تخصیص مسکن‌ملی در صورتی انجام می‌شود که دولت «زمین 99 ساله» را تهیه کرده باشد.

این کارنامه بررسی شده مسکن‌ملی واقعی است به این معنا که خانه‌هایی که روی زمین 99 ساله، در حال ساخت است. طی 1.5 دهه گذشته دولت‌ها در پیشبرد مسکن حمایتی، از آمار برخی پروژه‌های مسکونی که ارتباطی به مسکن حمایتی نداشته، برای توضیح کار استفاده کردند درحالی‌که گروه‌های حمایتی اگر توان اقتصادی مناسب برای پرداخت داشته بودند را حداکثر برای خانه‌های روی زمین 99 ساله صرف کردند و نه بیشتر. دومین «صف تخصیص» در مسکن‌ملی را سازنده‌ها و پیمانکاران این پروژه‌های «سفارش دولتی» تشکیل داده‌اند. این صف مقابل بانک‌ها قرار دارد. اگرچه تعداد 805 هزار واحد مسکونی به صورت «اسمی» به خانه‌ندارها تخصیص داده شده اما فعلا برای فقط 671 هزار واحد مسکونی، «پروانه ساختمانی» صادر شده است.

از این تعداد واحد نیز فعلا برای 472 هزار خانه، در بانک‌ها، «قرارداد وام ساخت» یا همان قرارداد تسهیلات مشارکت مدنی، منعقد شده است. به این ترتیب حدود یک‌سوم پروژه‌های مسکن‌ملی، تا اینجا، «بدون وام» هستند و در «صف تخصیص وام ساخت» قرار دارند.

بین «تخصیص وام» تا «پرداخت وام» نیز فاصله وجود دارد؛ در این مدت فقط به نیمی از واحدهایی که قرارداد وام ساخت آنها منعقد شده، تسهیلات ساخت پرداخت شده است. ارقام تامین مالی ساخت مسکن دولتی، از «ضعف عمده» خبرمی‌دهد؛‌ موضوعی که در این سال‌ها «محل اختلاف‌نظر دولت و بانک مرکزی» بوده است. سیستم بانکی، «اشکالات دولتی، سامانه‌ای و پروژه‌ای» را عامل نپرداختن تسهیلات عنوان می‌کند و در مقابل، طرف دولت «بی‌توجهی بانک‌ها» را مقصر وضع موجود می‌داند. اختلافی که در اولین جلسه شورای عالی مسکن دولت چهاردهم، دستورجلسه اصلی شورا شد و قرار هم شد در جلسه بعدی، تکلیف این اختلاف روشن شود اما نشد.

مسکن‌ملی با کدام پول ساخته می‌شود؟

اگر شرایط متعارف ساخت مسکن‌حمایتی و همچنین تجربه ساخت مسکن‌مهر را در نظر بگیریم، در آن صورت انتظار بدیهی آن است که «وام ساخت» حدود 70درصد از «قیمت تمام‌شده» مسکن‌ دولتی را پوشش دهد و خانه‌ندارها حداکثر 30 درصد قیمت را با «آورده‌نقدی» خود پرداخت کنند. اما الان ظاهرا وضعیت به گونه دیگری است. گزارش رسمی جدید از مسکن‌ملی نشان می‌دهد، تا الان و با احتساب مجموع پرداخت‌های صورت گرفته، هر نفر از پیش‌خریداران قطعی به طور متوسط 300‌میلیون تومان «آورده نقدی» به میدان آورده و در مقابل، برای ساخت هر واحد مسکونی مربوط به این افراد، میانگین 254‌میلیون تومان وام بانکی پرداخت شده است.

تا الان خانه‌ندارها در کل، 143 هزار‌میلیارد تومان به «زمین‌های 99ساله» سرازیر کرده‌اند درحالی‌که بانک‌ها 119 هزار‌میلیارد تومان. این عدم تناسب می‌تواند بیانگر دو واقعیت باشد؛ واقعیت اول آن است که «اولتیماتوم‌هایی که دولت طی این سال‌ها برای پرداخت مراحل آورده نقدی» به خانه‌ندارها صادر کرده، «غیرضرور» بوده و عملا جلوتر از پیشرفت واقعی پروژه از افراد پول گرفته شده است. واقعیت دوم نیز همان اختلافات بانک مرکزی با دولت و کندی در پرداخت تسهیلات است.

وام ساخت مسکن‌ملی چقدر است؟

ارزش قراردادهایی که بانک‌ها با سازنده‌های «مسکن‌ملی» طی این سال‌ها امضا کرده‌اند براساس آخرین گزارش رسمی، رقمی است که وام ساخت را 500‌میلیون تومان نشان می‌دهد. این در حالی است که سال گذشته تصویب شد، سقف وام ساخت مسکن‌ملی به 650‌میلیون تومان افزایش پیدا کند.

چرا 41 سال طول خواهد کشید؟

بررسی‌ها درباره سرعت غیرقابل قبول پروژه‌های ساخت مسکن‌حمایتی، 5 مانع را در مسیر شناسایی کرده است. این موانع البته ریشه در «تغییر ممنوعه نقش دولت در تامین مسکن حمایتی» دارد. دولت به جای آنکه با مجموعه‌ای از سیاست‌های اقتصادی، بستر «ساخت و تامین مسکن حمایتی» را برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی فراهم کند و مثلا بخشی از آنچه برای حمایت از تامین مسکن کم‌درآمدها لازم است صورت بگیرد را از طریق «مسکن اجاره‌ای» پیش ببرد، خود در نقش سازنده و کارفرمای ساختمانی وارد شد.

با این حال، در حال حاضر 5 مانع در مسیر مسکن‌ملی وجود دارد که اگر دولت قصد دارد خیلی زودتر از افق زمانی برآورده شده یعنی 41 سال تا خانه‌دار شدن حدود 800 هزار پیش‌خریدار قطعی، واحدها را تحویل خانوارها بدهد، باید این موانع را برطرف کند.

قیمت پایین‌تر از قیمت ساخت واقعی، اولین مانع است. طی سال‌های گذشته رقم توافق‌شده با سازنده‌ها برای ساخت مسکن حمایتی با واقعیت هزینه ساخت همخوان نبود و این در کار و سرعت سازنده‌ها اثر منفی گذاشت و در نهایت پروژه‌ها را مشمول تورم سالانه بیشتر کرد. ضعف در شناسایی مناسب و آماده‌سازی زمین 99 ساله به خاطر مسائل بودجه‌ای و مالی، مانع دیگر است.

یکی از بزرگ‌ترین موانع نیز به اقتصاد خانوارهای متقاضی مسکن‌ملی مربوط است. شرایط تامین آورده نقدی چون برای همه پیش‌خریداران «جانمایی شده در یک پروژه»، هماهنگ نیست در نتیجه، ناتوانی در پرداخت به موقع پول توسط بخشی از آنها، کل پروژه را به توقف می‌کشاند.مانع چهارم نیز تسهیلات بانکی است که توضیح آن در گزارش داده شد. مانع پنجم نیز «تامین آب و برق و گاز» در مراحل آماده‌سازی پروژه‌های مسکن‌ملی است.

هفته گذشته سایت اطلاع‌رسانی وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد، مجموعه‌ای از ساختمان‌های مسکونی طرح «مسکن‌ملی» در شهر جدید پردیس در مراحل «تحویل و تکمیل» قرار گرفته‌اند اما چون «شبکه‌ گازرسانی و برق‌رسانی» هنوز اجرا نشده است، نتوانسته‌ایم واحدها را به مالکان‌شان واگذار کنیم. ساختمان مسکونی ساخته شده اما گاز و برق ندارد. برخی دیگر از پروژه‌های مسکن‌ملی، آب ندارد.

در طرح مسکن مهر، یک علت اصلی که پروژه‌های ساختمانی مسکونی، بیش از 15 سال به طول انجامید تا ساخته و تحویل مردم شوند، «ساز ناکوک» دستگاه‌های خدمات‌رسان روی زمین‌های 99 ساله بود. خیلی از ساختمان‌هایی که در محله‌های 99 ساله پرند و پردیس و هشتگرد ساخته شدند، ماه‌ها و بلکه سال‌ها به خاطر «عدم تامین به موقع شبکه‌های آب و برق و گاز»، متوقف بودند یا ساخته‌شده، در انتظار «تامین خدمات» برای تحویل به خانوارها قرار داشتند.

بررسی‌ها از این ماجرا نشان می‌دهد، دستگاه‌های دولتی در طرح‌های مسکن‌حمایتی که در هر دولتی با یک اسمی به اجرا در می‌آید، «تعهد کاملی» برای خود در جهت پشتیبانی از طرح قائل نیستند. در حال حاضر نیز با توجه به موضوع ناترازی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در حوزه‌های آب و برق و گاز، به نظر می‌رسد تامین این خدمات 3گانه برای مسکن‌ملی، در اولویت‌های بسیار پایین قرار داشته باشد.

هر چقدر ساخت و تکمیل مسکن ملی به تاخیر بیفتد، «تورم تولید» روی قیمت تمام‌شده این واحدها تحمیل می‌شود و «هزینه تامین مسکن» را برای پیش‌خریداران کم‌درآمد، سنگین‌تر می‌کند. در ابتدا یعنی سال 1400 قرار بود این واحدها با حدود 100 تا 200‌میلیون تومان «آورده نقدی» خانوارها در کنار وام ساخت، تولید و تحویل شود. اما امروز و تا اینجا دست‌کم 500‌میلیون تومان «آورده نقدی» لازم است که به احتمال خیلی زیاد، این رقم به خاطر تاخیرها افزایش پیدا خواهد کرد.