بازار مسکن و چهار توصیه به دولت

آمارها و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر با افزایش مواجه شده است. این افزایش قیمت ناشی از تحولاتی هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضای بازار مسکن بوده است. افزایش قیمت مسکن مناطق شهری عمدتا در اثر عواملی مانند دستکاری نرخ سپرده بانکی و همچنین نقدینگی انباشته سال‌های گذشته و جذابیت بالای سوداگری در بازار مسکن رخ داده است.

از طرف دیگر، سه عامل ثبات نرخ تورم، وجود ساختمان‌های خالی و شوک عرضه ساختمان‌های تمام‌شده در تابستان ۱۳۹۶، شیب افزایش قیمت‌ مسکن را تا حدودی مهار کرده است.

به بیان روشن‌تر، اگر چه عواملی مانند کاهش دستوری نرخ سپرده بانکی و نقدینگی انباشته سال‌های گذشته، زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده است ولی از طرف مقابل عواملی مانند ثبات نرخ تورم و وجود ساختمان‌های خالی و شوک عرضه مسکن در تابستان ۹۶، مانع از جهش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن شده است و در نهایت بازار مسکن فعلا شاهد یک رشد نسبتا ملایم در قیمت‌ها است. حال سوال این است که برآیند اثرگذاری عوامل مختلف موثر بر بازار مسکن، چه تحولاتی را در آینده رقم خواهد زد؟ برای تحلیل وضعیت آتی بازار مسکن لازم است مروری بر تحولات متغیرهای طرف عرضه و تقاضای مسکن داشته باشیم.

سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان شهری، در مجموع، از سال ۱۳۹۳ دچار رکود شد و این رکود تا سه‌ماه نخست سال ۱۳۹۶ ادامه یافت. در سه ماه دوم سال‌جاری، رشد قابل‌توجهی در سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شهری رخ داد. نکته مهم در تحلیل این آمارها آن است که بخش عمده این جهش در سرمایه‌گذاری، مربوط به ساختمان‌های تکمیل‌شده در تهران است. در واقع می‌توان گفت که هنوز نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده شهری، همچنان تا پایان نیمه نخست سال‌جاری منفی بوده است. با نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی صادره نیز اطلاعاتی به‌دست می‌آید. تعداد پروانه‌های صادره که در زمستان ۹۵ و بهار ۹۶ رشد بسیار بالایی داشت، از تابستان ۹۶ با کاهش قابل توجه مواجه شد که نشان‌دهنده کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری است. به بیان دیگر می‌توان گفت برخلاف افزایش نسبی تعداد پروانه‌های صادره طی یک سال‌و‌نیم گذشته، هنوز در عمل شواهدی از افزایش سرمایه‌گذاری‌های جدید در ساخت‌و‌ساز مناطق شهری دیده نمی‌شود.

از طرف دیگر، به‌رغم رکود سه سال گذشته مسکن، بازار مسکن شهری در اقتصاد ایران از جذابیت تاریخی بسیار بالایی برای سوداگری برخوردار است. از جمله عواملی که بازار مسکن را طی دو دهه گذشته به عرصه مناسبی برای سوداگری تبدیل کرده است، عواملی مانند تورم مزمن اقتصاد ایران، محدودیت بازار سرمایه در جذب پس‌انداز خانوار و سیاست‌های نادرست شهرداری‌ها در فروش تراکم بوده است. این مساله همواره موجب خروج سرمایه‌ها از بخش‌های مولد اقتصاد و هجوم به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری مازاد در بخش مستغلات شهری بوده است.

در حال حاضر این نگرانی وجود دارد که در شرایط رکود طرف عرضه، فعال شدن عوامل تحریک‌کننده طرف تقاضا، ظرفیت جهش قیمت در بازار مسکن در سال‌های آینده را شکل دهد. طی سه سال گذشته، با توجه به ثبات تورم و وجود ساختمان‌های خالی، انگیزه سوداگری و سرمایه‌گذاری مازاد در بخش مسکن کاهش یافته بود. با این حال جای نگرانی است که با افزایش نرخ تورم در سال‌ آینده، مجددا انگیزه هجوم سرمایه‌ها به بازار مستغلات شهری شکل بگیرد. این مساله موجب شکل‌گیری مجدد حباب‌ قیمتی در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری مازاد در مستغلات و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های صنعتی و افزایش سهم مستغلات در دارایی خانوار و بنگاه‌ها خواهد شد.

در شرایطی که پتانسیل هجوم سوداگرانه به بازار مسکن و شکل‌گیری حباب قیمتی در سال‌های آینده وجود دارد، لازم است در این زمینه دولت سیاست‌‌های مناسبی را به شرح زیر در پیش بگیرد:

اول آنکه لازم است حفظ ثبات اقتصاد کلان و کنترل تورم به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین برنامه‌های اقتصادی دولت، کماکان در صدر اولویت‌های سیاست‌گذاری قرار داشته باشد.

دوم آنکه ضروری است سیاست بسیار پرهزینه و مخرب شهرداری‌ها در اتکای به درآمد فروش تراکم و تشویق به سوداگری در بازار مستغلات شهری کاملا بازنگری شود و مدیریت شهری بر درآمدهای شفاف و پایدار متکی شود.

سوم آنکه، دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری مناسب و ایجاد انواع مشوق‌های مالی و مالیاتی، بخشی از نقدینگی اقتصاد را به سمت سرمایه‌گذاری در نوسازی بافت‌های فرسوده، توسعه شهرها و شهرک‌های جدید و انبوه‌سازی مسکن هدایت کند. همچنین با رفع موانع سرمایه‌گذاری خصوصی و همچنین جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش زیرساخت‌های حمل‌ونقل، معدن و انرژی، می‌توان زمینه جهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان غیرمسکونی و به‌کارگیری ظرفیت‌های خالی بخش ساختمان در توسعه زیرساخت‌ها را فراهم کرد. با رونق این حوزه‌ها، بدون تشویق سوداگری در بازار مستغلات شهری، به نحو مناسبی زمینه رونق صنایع وابسته به ساختمان و کمک به رشد اقتصادی کشور فراهم خواهد شد.

چهارم آنکه، همان‌طور که گفته شد بخش ساختمان شهری در ایران به جای تامین سرپناه خانوار، تبدیل به عرصه سوداگری شده است و احتمال تشدید این پدیده در آینده نزدیک وجود دارد. این مساله جدا از عوارض مخرب بر اقتصاد کلان، رفاه خانوار را نیز تحت تاثیر قرار داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در اثر افزایش نسبی قیمت مسکن، نرخ مالکیت خانوار روندی نزولی دارد. از طرف دیگر در اقتصاد ایران سازوکارهای مناسب و کافی برای تامین مالی مسکن خانوار وجود ندارد. در این زمینه می‌توان با توسعه بازار رهنی مسکن و فراهم کردن ابزارهایی مانند اوراق رهنی، توان تامین مالی خرید مسکن را برای خانوار افزایش داد. در نهایت لازم است دولت با کسب تجربه از نواقص فراوان طرح مسکن مهر، برنامه‌ای موثر و کارآ برای تامین مسکن انبوه و ارزان برای اقشار مختلف اجرا کند.