مسکن در شرایط رکود تورمی

گمانه‌زنی‌ها درخصوص وضعیت بازار مسکن در سال 97 در حالی از سوی کارشناسان مطرح شد که بحران بازار ارز در پایان سال 96، ‌پیش‌بینی‌‌های مثبت و منفی تمام کارشناسان اقتصادی را به چالش کشید. بازار ارز ناگهان دچار التهاب شدیدی شد و طی سه ماه، قیمت ارز از حدود ۳۸۰۰ تومان به بیش از ۵۰۰۰ تومان افزایش یافت. این افزایش ۳۱ درصدی قیمت ارز در بازار، بخش‌های مختلفی از جمله بازار مسکن را تحت‌تاثیر خود قرار داد و در نتیجه بازار مسکن که هنوز به‌طور کامل از رکود خارج نشده بود بار دیگر و با آغاز سال 97 وارد رکورد دیگری شد. نکته قابل توجه در شرایط پیش‌آمده، ایجاد یک فضای روانی و جو متشنجی بود که به دنبال آن، عده‌ای به صورت خودجوش اقدام به افزایش نرخ کالاها و خدمات خود کردند. در واقع شرایطی فراهم شد تا سودجودیان و دلالان از فضای ملتهب بازار ارز برای ایجاد جو روانی و افزایش قیمت مسکن استفاده کنند. اگرچه صاحب‌نظران اقتصادی بر این باورند که در تغییر قیمت مسکن عوامل متعددی از جمله نرخ ارز، حامل‌های انرژی، طلا، در آمد نفتی دولت، سیاست کلان کشور در حوزه داخلی و خارجی، تسهیلات بانکی، قوانین شهرداری و درآمد خانوار‌ها موثر است، با این وجود نوسانات بازار ارز تاثیر بسزایی در بازار مسکن داشت. کارشناسان می‌گویند معمولا با افزایش نرخ ارز بخشی از نقدینگی موجود در جامعه که می‌تواند جذب بازار مسکن شود به سمت بازار ارز می‌رود. علاوه‌بر این با بالا رفتن سطح تورم در جامعه و همچنین انتظارات تورمی، قیمت نهاده‌های ساختمانی یا همان مصالح ساختمانی افزایش می‌یابد و در نتیجه برآیند همه این عوامل منجر به افزایش قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدهای مسکونی و شکل‌گیری تورم در بازار مسکن می‌شود.

گرانی عجیب و غریب مسکن!

طبق آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی قیمت هر متر مربع خانه در تهران در فروردین 97 با افزایش 30 درصدی به نسبت فروردین 96 مواجه بوده، این در حالی است که تعداد معاملات انجام‌شده روند کاهشی داشته است. بر این اساس طی 31 روز فروردین سال گذشته پنج هزار و 384 فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران انجام شد که این معاملات در فروردین امسال با کاهش 8.5 درصدی به پنج هزار و 46 فقره رسید. معامله مسکن در فروردین سال 97 در مقایسه با ماه پیش از آن (اسفند 96) نیز کاهش 59 درصدی داشت. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 55 میلیون و 300 هزار ریال اعلام شد که نسبت به ماه پیش از آن و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب 20 درصد کاهش و 29.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

ایجاد یک جو روانی

تغییرات قیمت مسکن همواره نگرانی مستاجران یا خریداران ملک را به همراه دارد. این نگرانی زمانی تشدید می‌شود که جریانات سیاسی و اقتصادی در کشور درست یا نادرست بر روند افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. مصداق بارز این تاثیرگذاری، پیش‌بینی افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در صورت خروج رئیس‌جمهور آمریکا از برجام است. البته لازم به ذکر است که چنین پیش‌بینی‌هایی معمولا چندان کارشناسی‌شده نیست و پیش از هر چیز، ماحصل جوسازی دلالان و سودجویان است. با این وجود، وضعیت بازار مسکن برای قشر زیادی از افراد جامعه سرنوشت‌ساز است.

نماینده رئیس اتاق اصناف ایران در کمیسیون تخصصی املاک و نایب اول رئیس اتحادیه املاک استان تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «به دنبال نوسانات ایجادشده در بازار ارز که در ماه‌های پایانی سال گذشته رخ داد، قیمت مسکن 30 درصد افزایش یافت و این افزایش قیمت تاکنون نیز استمرار داشته است.»

به گفته حسام عقبایی، پیش‌بینی می‌شود تا پایان خرداد امسال، روند معاملات مسکن بدون تغییر چندانی در قیمت‌ها، بر همین منوال ادامه داشته باشد. وی معتقد است که افزایش قیمت در بازار مسکن، علاوه‌بر اینکه نتیجه ایجاد جو روانی توسط سودجویان است، به عدم توازن در عرضه و تقاضای مسکن نیز باز می‌گردد.

وی می‌افزاید: «از سال 92 که بازار مسکن دچار رکود شد تاکنون، هر سال قیمت مسکن با درصد مشخصی افزایش می‌یابد. این افزایش قیمت معمولا در اواخر خرداد‌ به حدود 20 تا 30 درصد می‌رسد. با این وجود، تجربه نشان می‌دهد که اتفاقات سیاسی و اقتصادی در تعیین قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است. به عبارت دیگر در شرایطی که کشور دچار بحران‌های سیاسی یا اقتصادی می‌شود، بخش‌های مختلف، همسو با بحران حرکت می‌کنند.»

عقبایی با تاکید بر اینکه رشد قیمت مسکن معمولا از اوایل تیر آغاز می‌شود، می‌گوید: «عموما، پایان خرداد و شروع تیر، زمان آغاز جابه‌جایی‌های مسکن است، از این رو تغییراتی در قیمت مسکن ایجاد می‌شود. این تغییرات بیشتر در حوزه اجاره مسکن نمود پیدا می‌کند، لذا نگرانی از افزایش اجاره‌بها با آغاز فصل تابستان وجود دارد.»

وی ادامه می‌دهد: «افزایش اجاره‌بها از چند مولفه تبعیت می‌کند. بی‌تردید افزایش قیمت ملک تاثیر مستقیمی بر قیمت اجاره‌بها دارد. از سوی دیگر نبود توازن بین عرضه و تقاضا افزایش اجاره‌بهای مسکن را به همراه دارد. نکته دیگر، کاهش سود تسهیلات بانکی است. این موضوع باعث می‌شود که مالکان، ارزش ملک خود را با سود بانکی مقایسه می‌کنند و به همین منوال توقعات غیرمعقول ایجاد شده و موجب رشد اجاره‌بها می‌شود. در این میان تورم عمومی نیز عامل مهمی در افزایش اجاره‌بهای مسکن است.»

افزایش قیمت مسکن؛ بیشتر در تهران

کارشناس مسکن و مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گفت‌وگو با «فرهیختگان» با اشاره به اینکه تاثیر‌گذاری التهابات بازار ارز بر بازار مسکن، در تهران بیش از سایر شهرهای کشور بوده است، ادامه می‌دهد: «نوسانات بازار ارز جز تهران، در برخی کلانشهر‌های کشور نیز تاثیرات جزئی بر جای گذاشته است.»

به گفته فرهاد بیضایی، هر اتفاقی که در بازار ارز رخ می‌دهد، تغییراتی را در بازارهای سرمایه‌ای ایجاد می‌کند. به عبارت دیگر، بازارهای دارایی و سرمایه‌ای معمولا از بازار ارز پیروی و خود را با شرایط بازار ارز همسو می‌کنند. در نتیجه مالکان، برای حفظ ارزش ملک خود، از بازار‌های مالی دیگر تبعیت می‌کنند. وی معتقد است اکثر کسانی که در نوسانات بازارهای سرمایه‌ای تاثیر‌گذارند شخصیت‌های حقوقی هستند که در راس آنها بانک‌ها قرار دارند. در واقع بانک‌ها هرگز حاضر به کاهش دارایی‌‌های خود نیستند و اگر بانک‌ها سبد دارایی خود را ثابت نگه‌ دارند، به این معناست که دارایی‌های خود را کوچک کرده یا از بین برده‌اند.

این کارشناس مسکن با اشاره به جهش قیمت مسکن در سال 86 نیز می‌گوید: «بانک‌ها همواره بازیگر اصلی بروز چنین التهاباتی هستند و بیشترین دارایی‌های غیرمنقول و مستغلات در اختیار بانک‌هاست. از سوی دیگر دولت ابزاری به نام مالیات در اختیار دارد که به وسیله آن می‌‌تواند بانک‌ها را مجبور به کوچک‌کردن سبد دارایی‌هایشان کند؛ ابزاری که دولت به‌رغم برخورداری از آن، تمایلی به استفاده‌اش نداشته است.»