«بازتوسعه زمین‌های قهوه‌ای» فرصتی برای ارتقای حیات شهری

خبرگزاری مهر، گروه استان‌ها - ملیحه شاه ولی*: گسترش افقی شهرها پیامدهای مخربی به بار آورده که یکی از مهمترین آنها توسعه ناموزون و عدم استفاده صحیح از زمین‌های داخل شهراست. در حالی که شهرداری شاهرود با نابودی فضاهای هویت‌ساز از جمله بافت قدیم شهری، باعث کاهش حس تعلق میان شهروندان و محیط‌های زندگی شأن شده است، با هدف باز توسعه و بهره برداری بهینه از زمین‌های درون شهری و بهبود فضای اجتماعی‌، فرهنگی و اقتصادی سیاست توسعه مجدد زمین‌های قهوه‌ای می‌تواند به عنوان یکی از راهکارهای مهم برای کنترل رشد پراکنده شهر شاهرود مطرح شود.

اصطلاح زمین‌های قهوه‌ای در تعریف فضاهایی به کار می‌رود که دارای طیف کاربری‌های متفاوت بوده و در نتیجه گذار به وضعیت جدید زندگی اجتماعی و توسعه فضای شهری نیازمند تغییر کاربری جدید بوده و به عنوان فضای ناملموس دارای اثرات منفی اجتماعی و محیط زیستی است. این دسته از زمین‌ها به لحاظ دارا بودن زیرساخت‌های پایه، از نظر اقتصادی ارزشمند هستند و در صورت مدیریت صحیح بهره‌وری، سود بیشتری از این زمین‌ها حاصل خواهد شد.

ایجاد اشتغال

توسعه مجدد زمین‌های قهوه‌ای، باعث جذب و ایجاد مشاغل جدید در محدوده درون شهری، افزایش کیفیت و جذابیت فضای شهری شده و به تبع آن باعث ارتقای شاخص‌ها ی اجتماعی و اقتصادی در کنار شاخص‌های محیط زیستی می‌شود با این حال تعیین تعداد دقیق زمین‌های قهوه‌ای موجود در فضای شهری شاهرود دشوار است چرا که زمین داران و شهرداری‌ها در توصیف املاک به عنوان زمین‌های قهوه‌ای با ننگ برچسب زمین‌های با کاربری منسوخ، تردید دارند. مالکان ترس از کاهش ارزش دارایی و یا اقدام اجرایی توسط دولت را دارند.

شهرداران نگرانند که انتشار تعداد زمین‌های قهوه‌ای در شهر تحت مدیریت آنها به عنوان نقطه ضعف نسبت به سایر شهرها قرار گیرد و از انتشار اطلاعات این زمین‌ها خودداری می‌کنند. اما طبق متون جهانی اصطلاح زمین‌های قهوه‌ای برای زمین یا محوطه‌ای است که در گذشته توسعه یافته است اما با توجه به رشد و توسعه فضای شهری و تغییر تقاضای بازار و جامعه، نیازمند تغییر کاربری است.

اما اول باید دانست، زمین‌های قهوه‌ای مشکلاتی چند بعدی هستند که با سیستم‌های مختلف شهری در ارتباطند و توسعه مجدد آنها نیز باید به این روابط پاسخ دهد در ثانی بر مبنای منابع جهانی مطالعه شده، فرآیند توسعه مجدد اراضی قهوه‌ای در جهان شامل چهار مرحله آغاز، پاکسازی سایت، برنامه‌ریزی و طراحی طرح توسعه مجدد و در نهایت اجرای طرح محسوب می‌شود.

تعیین ماهیت و توسعه

سوم، این فرآیند در بستری از تعامل نظام‌های مختلف، از جمله نظام کاربری زمین به پیش می‌رود. همچنین برنامه‌ریزی کاربری زمین در توسعه مجدد شامل سه مرحله اصلی تعیین ماهیت توسعه و نظام کاربری اولیه، برنامه‌ریزی نظام کاربری سایت و تصویب است.

مطالعه، تحلیل و انطباق فضاهای شهری شاهرود ازجمله سایت پادگان لشکر ۵۸ تکاور ذولفقار، سازمان اسناد و املاک، کشتارگاه شاهرود نشان داد که این زمین‌های قهوه‌ای، سیستمی متشکل از چهار عنصر اصلی شامل سایت، مناطق پیرامون، سیاست‌های شهری و پروژه توسعه مجدد است و توسعه مجدد تمامی این سایت‌ها با چشم‌انداز بافتن سایت به پیرامون می‌تواند با اختلاط کاربری و غلبه کاربری‌های خدماتی و تفریحی به بهترین نحو به تحقق اهداف طرح کمک کند. همچنین راه اندازی پایگاه اطلاعات آماری زمین‌های قهوه‌ای شهر شاهرود می‌تواند فرصت مهم باز توسعه چنین زمین‌هایی را به ویژه فرصت توسعه فرهنگی-اجتماعی را در جوامع محلی مجاور آنها ایجاد کند.

دوام و توسعه پایدار شهری تنها در قالب ترمیم کالبد و یا باز طراحی آن خلاصه نمی‌شود، بلکه اهتمام به تولید فضاهای اجتماعی، کارکردهای نقش آفرینی شهر را نیز افزایش می‌دهد ساماندهی زمین‌های قهوه‌ای از دو منظر دارای اهمیت است: از یک سو اقدامی است در راستای برخورداری یکسان شهروندان از امکانات شهری برای زیست سالم و از دیگر سو با تغییر کاربری بر مبنای نیاز جامعه محلی و مشارکت آنها، گام مناسبی در راستای دستیابی به عدالت اجتماعی در شهر خواهد بود. باید پذیرفت که توسعه پایدار مستلزم برقراری عدالت اجتماعی در شهرها است.

مزیت‌ها و موانع

مقوله‌هایی چون رفع نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی، توزیع بهینه خدمات و امکانات، توجه به نیازهای اساسی شهروندان، اهمیت رویکرد مدیریت شهری به توسعه پایدار را افزایش می‌دهد. توسعه مجدد زمین‌های قهوه‌ای باعث سرزندگی محلات، تحرک اقتصاد محلی، تسریع و تسهیل توسعه در مناطق مجاور اراضی هدف، ایجاد و ترقی فرصت‌های شغلی، کاهش ریسک‌های محیط زیستی، افزایش ایمنی و سلامتی در فضاهای جمعی و کاهش معضلات و جرایم اجتماعی می‌شود.

با این حال توسعه زمین‌های قهوه‌ای به دلیل عدم آمادگی درک عمومی برای پذیرش و ضرورت توسعه، مالکیت پراکنده، عدم دسترسی مناسب به زیرساخت‌های عمومی از جمله حمل و نقل، آلودگی بصری و محیط زیستی، مقررات منطقه بندی، شرایط بازار، هزینه‌ها و مخاطرات چه از نگاه مردم، چه از نظر بخش خصوصی با مانع‌هایی بالقوه روبرو است. اما خوشبختانه در شهر شاهرود شاهد آمادگی و حتی مطالبه شهروندان جهت تغییر کاربری برخی از زمین‌های قهوه‌ای شهر شاهرود بوده‌ایم اما متأسفانه به دلیل عدم دسترسی به فضاهای جایگزین با توجه به استانداردهای مکانی، زمین‌های قهوه‌ای شاهرود کماکان دغدغه شهروندان بیشماری در این شهر است.

به تازگی شاهد انتقال کشتارگاه شاهرود به کیلومتر ۱۵ جاده شاهرود-آزادشهر بودیم اما مسئله بسیار مهم چگونگی نحوه مداخله در این فضا پس از جابجایی توسط شهرداری و سایر ارگان‌های ذی ربط خواهد بود چشم‌انداز کالبدی در این زمین‌ها باید مبتنی بر دیدگاه باز زنده سازی فضای شهری باشد. با توجه به اینکه توسعه یک فعالیت انسانی است و زمانی معنا دارد که مرکز آن انسان باشد، توجه مدیریت شهری و برنامه ریزان باید به سمت الگوی مداخله مشارکتی باشد که در قالب حرکتی از پایین به بالا تعریف می‌شود و باز توسعه زمین‌های قهوه‌ای نیازمند انسجام مدیریت شهری و هماهنگی بین بخشی با هم افزایی دستگاه‌های متولی خواهد بود.

*پژوهشگر و کنشگر شهرسازی