چرا بازار مسکن تهران راکد است؟ / آینده بازار مسکن و پیامدهای آن

فرارو- بر اساس گزارش بانک مرکزی در خصوص بازار مسکن فروردین ماه امسال، قیمت ملک در رشد کرده و قیمت هر متر مربع مسکن تهران به ۸۱ میلیون تومان رسیده که در قیاس با ماه قبل، رشد ۰.۲ درصدی داشته و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته، نیز رشد ۲۲.۹ درصدی ثبت کرده است.

به گزارش فرارو، رشد قیمت مسکن در تهران در شرایطی رخ می‌دهد که رکود در بازار مسکن تهران نیز چشمگیر است و بازار معاملات مسکن کاملا راکد به نظر می‌رسد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.

به گفته کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، این روزها، مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و با توجه به فشار‌های اقتصادی مضاعف، برخی از خانواده‌ها به هیچ وجه قادر به خرید خانه نیستند. اسفند سال گذشته بود که رییس کمیسیون عمران مجلس از ورود چینی‌ها به بازار مسکن کشور، خبر داد. رئیس کمیسیون عمران مجلس مدعی شده بود که از اردیبهشت ماه سال جاری، فقط پول و تجهیزات چینی وارد بازار مسکن ایران می‌شود.

با این وجود این طرح نیز با انتقاداتی همراه شد و برخی فعالان حوزه مسکن بر اهمیت حمایت از بخش خصوصی و سرمایه گذاری دولت به جای وارد کردن سرمایه گذاران یا متخصصان خارجی تاکید کردند. با همه این‌ها، وضعیت رکود بازار مسکن در شهر‌های بزرگ و به ویژه تهران در بهار ۱۴۰۳، با پرسش‌هایی همراه است از جمله این که چرا بازار مسکن تهران درگیر رکود شده و این رکود چگونه کاهش پیدا خواهد کرد؟ بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفتگو با فرارو به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

کسری بودجه دولت و التهاب در بازار مسکن

بیت الله ستاریان به فرارو گفت: «حدود یک سال و نیم است که شاهد رکود نسبتا مداوم در بخش مسکن هستیم این رکود در بهمن ماه، عمیق‌تر شد، اما در اردیبهشت کمی بهتر شد، اما این چرخه رکود و موضوعات مرتبط با آن چندان جدید نیست. بخش مهمی از این رکود به این برمی گردد که وضعیت اقتصاد کلان کشور خوب نیست و بودجه دولت هم به شکل مداوم با مشکل مواجه می‌شود. متاسفانه کسری سال قبل بودجه کشور با تنش و کنش و واکنش‌های سیاسی و منطقه‌ای همراه بود و در نتیجه تاثیر منفی این موارد را در وضعیت بحرانی بودجه نیز دیدیم. البته حقیقت این است که فقط ایران نبود که از شرایط منطقه و به ویژه خاورمیانه تاثیر منفی گرفت و می‌توان گفت تنش‌های منطقه روی اقتصاد همه کشور‌های خاورمیانه تاثیرگذار بود. درواقع اگر آمار خرید و فروش املاک را در منطقه خاورمیانه با دقت بررسی کنید، می‌بینید که اکثر کشور‌های منطقه مثل ما درگیر همین نوع رکود بوده اند. حتی این وضعیت را در چین نیز دیدیم.»

وی افزود: «اگر قرار باشد پاسخی برای این سوال داشته باشم که در چنین شرایطی چه اتفاقاتی در پیش است، حدس من این است که طی ۲ الی ۳ ماه آینده و به ویژه در شهریور ماه، شاهد رونق مختصری در بازار مسکن خواهیم بود. تاکید من این است که یکی از مهمترین عوامل در وضعیت بازار مسکن، همین مسئله کسری بودجه است. چون هنوز بودجه جدید تصویب و اعلام و اجرایی نشده نمی‌توانیم با قطعیت صحبت کنیم، اما معتقدم احتمال حل مشکل رکود مسکن به شکل کامل، تقریبا غیرممکن است. طی ۲ دهه اخیر، ما ۳۵۰ الی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کردیم، این رقم در برابر نیاز ما به یک میلیون واحد فاجعه است. طی سال‌های قبل‌تر و در بازه‌های زمانی مشابه حتی زیر ۳۰۰ هزار واحد تولید داشتیم و با این شرایط، قطعا، رونق در بخش مسکن آرزو به نظر می‌رسد. این را نیز فراموش نکنیم که طبیعیست که وقتی بودجه کشور با کسری شدید مواجه است و تنها سهم یک بخش در بودجه، افزایش پیدا می‌کند و آن بخش رونق پیدا می‌کند، بخش‌های دیگر از جمله همین بخش مسکن با کسری مواجه می‌شود. من بار‌ها گفته ام ساختار اقتصادی ما بسته و پر از ایراد است. تا زمانی که اقتصاد دولتی حاضر به تغییر واقعی نشود و دست از شعار برندارد، نمی‌توانیم مدعی اقتصاد پویا و پیشرفته باشیم.»

ابعاد خطرناک هجوم به بازار اجاره و حاشیه شهر‌ها

این کارشناس حوزه مسکن گفت: «وقتی به مرحله کسری مسکن می‌رسیم، در مرحله بعدی با افزایش قیمت‌ها رو به رو خواهیم شد و قیمت‌ها به حدی بالا می‌رود که متقاضی موثر بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه دور باطل تکرار می‌شود و یک رکود موقت رخ خواهد داد. اینجاست که بحث سیاسی نیز حائز اهمیت می‌شود. یعنی وقتی در بخش ارزی مشکل داریم با کسری تولید مواجه می‌شویم و در نهایت به رکود بازار دامن زده شده و قیمت مسکن بالا می‌رود. از تبعات این وضعیت نیز می‌توان به هجوم خریداران پیشین به بازار اجاره اشاره کنم. درواقع آن افرادی که می‌خواستند خانه خریداری کنند، به علت مشکلات مالی و عدم دارا بودن سرمایه کافی برای خریداری خانه، مجبورند نقشه دیگری را پیاده کرده و پول خود را صرف رهن و اجاره مسکن کنند. این سناریو در فصل تابستان بیشتر دیده خواهد شد که فصل رونق رهن و اجاره محسوب می‌شود.»

وی افزود: «عمده خریدارانی که قصد خرید داشتند و به در بسته خورده اند، به سمت اجاره خانه خواهند رفت و اتفاقا همین موضوع نیز با تبعات خطرناک ثانویه همراه می‌شود. خطر اول این که با مشکل تورم در بازار اجاره مسکن مواجه خواهیم شد و صاحبخانه‌ها نرخ را بالا می‌برند، خطر دوم، این است که در سایه همین رونق و حباب کاذب در بازار اجاره، شاهد افزایش هجوم اجاره نشین‌ها به مناطق اطراف تهران از جمله پردیس، شهریار، پرند و امثالهم خواهیم بود. این یک قانون است که هر زمان اجاره خانه از حد معقول بالا می‌رود اجاره نشین‌ها ابتدا از محله‌های خوب به محله‌های سطح پایین و سپس به حاشیه شهر‌ها رانده می‌شوند. این نوع مهاجرت، درواقع «مهاجرت معکوس منفی» است. متاسفانه مهاجرت معکوس منفی اغلب با ناهنجاری‌های اجتماعی نیز همراه است. یک مرحله دهشتناک‌تر هم داریم؛ «ایجاد حباب» در بازار حاشیه شهر‌ها و اطراف تهران. این مرحله بسیار مخرب است چرا که حتی آن‌هایی هم که می‌خواستند در حاشیه شهر‌ها ساکن شوند نیز با مشکل مواجه شده و حتی از پس این کار نیز بر نخواهند آمد. مرحله بعدی هم که مشخص است: مهاجرت به شهر‌های کوچک با هزینه‌های ارزان تر. اینجا است که معضلات اجتماعی امتداد خواهند یافت چرا که مشخص نیست همزمان با مهاجرت یک خانواده به شهری کوچک، لزوما نان اور خانواده در آن شهر کوچک شغل پیدا کند.»