نبض مسکن در 5 گروه سنی

پیش‌تر، جهش قیمتی در گروه «نوساز»ها رقم خورده بود و باعث مهاجرت تقاضا به آپارتمان‌های دارای عمر بنای بالا شد. هم‌اکنون بازار واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت محل تجمع متقاضیان است. متوسط قیمت این واحدها از میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران کمتر است. تغییرات حجم معاملات و قیمت نوسازها، پیام برای فروشنده‌ها دارد.

تجمع متقاضیان خرید مسکن در دو گروه سنی از آپارتمان‌ها باعث سبقت نرخ تورم واحدهای «چندسال ساخت» نسبت به خانه‌های «نوساز» در بازار املاک تهران شد. از ‌چیدمان قیمت در ۵ گروه سنی از آپارتمان‌های مورد‌معامله در پایتخت حاکی است؛ پس‌لرزه جهش قیمت مسکن به‌خصوص اثر ترکیبی سطح قیمت و رشد قیمت در گروه «نوساز»ها، در ماه‌های اخیر، به شکل افزایش تقاضای خرید در دو گروه آپارتمان‌های «سالخورده» و «قدیمی‌ساز» ظاهر شد و هم‌اکنون، انتقال التهاب قیمت‌ها از واحدهای کم‌سن به آپارتمان‌های دارای عمربنای بالا ناشی از مهاجرت تقاضا را به همراه داشته است.پرش قیمت‌ها در بازار مسکن تهران در اواخر پاییز سال گذشته ابتدا از واحدهای تازه‌ساز (کلید نخورده) و آپارتمان‌های نوساز (تا ۵ سال ساخت) شروع شد که نتیجه آن، کاهش قابل‌توجه سهم واحدهای نوساز از کل معاملات ماهانه آپارتمان در پایتخت طی نیمه دوم سال گذشته و نیمه اول امسال بود. سهم واحدهای حداکثر ۵ سال ساخت از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران از بالای ۵۲ درصد در سال ۹۵ به کمتر از ۴۵ درصد در تابستان امسال کاهش پیدا کرده است.

بخشی از تقاضای مسکن طی ماه‌های اخیر به دلیل سطح قیمت واحدهای «نوساز» از یک‌سو و همچنین میزان رشد قیمت و کمبود فایل در این گروه سنی، ابتدا به بازار واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت – آپارتمان‌های سالخورده یا میانسال- وارد شد و در گام بعد، واحدهای سالخورده‌تر یا همان قدیمی‌ساز (۱۶ تا ۲۰ سال ساخت) را به ناچار برای خرید انتخاب کرد. این روند همچنان نیز ادامه دارد و پیامد آن به شکل سبقت نرخ رشد قیمت این دو گروه از گروه آپارتمان‌های نوساز بروز کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از تغییرات قیمت آپارتمان‌ها در ۵ گروه سنی در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: مرداد ماه امسال، گروه سنی آپارتمان‌های سالخورده، رکورددار بیشترین رشد ماهانه قیمت شد. در میانه تابستان، متوسط قیمت واحدهای مسکونی ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت در پایتخت، ۱۳ درصد نسبت به ماه ابتدایی تابستان (تیر ۹۷)،‌ افزایش پیدا کرد. شیب رشد ماهانه قیمت این گروه سنی از آپارتمان حدود دوبرابر شیب رشد میانگین قیمت مسکن کل شهر و حدود ۶/ ۲ برابر شیب رشد قیمت نوسازها بوده است.در مرداد ماه، متوسط قیمت واحدهای نوساز فروش رفته در تهران –قیمت قطعی- ۵ درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرد. تا پیش از شروع سال‌جاری، جایگاه بیشترین رشد قیمت در اختیار واحدهای تازه‌ساز و نوساز قرار داشت و حتی در بهار امسال، شیب رشد ماهانه قیمت برای واحدهای نوساز و سن‌دار، تقریبا یکسان بود اما در حال‌حاضر، رتبه اول بیشترین تورم ملکی، نصیب واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت شده است.

در میانه تابستان امسال، روند تغییرات تورم ماهانه واحدهای نوساز، نزولی و این روند برای واحدهای سالخورده، صعودی شد به‌طوری که شیب رشد ماهانه قیمت واحدهای نوساز از حدود ۱۶ درصد در تیر ۹۷ به ۵ درصد در مرداد ۹۷ تنزل کرد اما این شیب برای واحدهای سالخورده از ۷ درصد در تیر به ۱۳ درصد اوج گرفت. خانه‌های سالخورده در تهران، هم «آخرین شانس صاحب‌خانه شدن برای خانه‌اولی‌ها» محسوب می‌شود و هم به‌خاطر سطح قیمت نوسازها، گزینه در اولویت برای تقاضای سرمایه‌ای به‌حساب می‌آید. در این میان بخشی از تقاضای مصرفی که از تسهیلات اوراق مسکن برای خرید استفاده می‌کند –به‌خاطر تفاوت مقرراتی در آپارتمان‌های مشمول وام خانه‌اولی و وام اوراق- برای در امان ماندن از موج جهش قیمت‌ها، واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت را برای خرید در ماه‌های اخیر انتخاب کرده است.

حرکت این بخش از تقاضا به گروه سنی قدیمی‌سازها باعث شده این گروه در جایگاه دوم بیشترین رشد ماهانه قیمت در مرداد ماه قرار بگیرد.

در ماه میانی تابستان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت

–قدیمی‌سازها- ۱۰ درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرد. میانگین قیمت واحدهای کلنگی –بالای ۲۰ سال ساخت- نیز در همین فاصله حدود ۵/ ۱۲ درصد افزایش یافت. رشد قیمت واحدهای کلنگی عمدتا متاثر از تقاضای خرید زمین توسط سرمایه‌گذاران ملکی و سازنده‌ها بوده است.

اطلاعات آماری دفتر اقتصاد مسکن از سطح قیمت واحدهای مسکونی در گروه‌های سنی مختلف همچنین نشان می‌دهد: آپارتمان‌های سالخورده و قدیمی‌ساز به لحاظ تغییرات نقطه‌ای قیمت نیز در رتبه اول بیشترین رشد قرار دارند. متوسط قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت و ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در مرداد امسال ۷۳ درصد نسبت به مرداد پارسال افزایش پیدا کرد. این در حالی است که قیمت واحدهای نوساز در همین فاصله زمانی افزایش ۶۳ درصدی را تجربه کرد و میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران نیز ۶۱ درصد افزایش یافت. در اواخر سال گذشته، تغییرات نقطه‌ای قیمت‌ در دو گروه سنی نوسازها و سالخورده‌ها، نزدیک به‌هم بود.

روند افزایش قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال‌جاری مشخص می‌کند: سطح قیمت واحدهای مسکونی نوساز و سالخورده به لحاظ ارزش ریالی، تقریبا به یک میزان در هر مترمربع افزایش پیدا کرده است که میزان افزایش آن نیز حدود ۳ میلیون تومان بوده است. بر اساس آمارهای مربوط به معاملات مسکن ماه مرداد، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در تهران به حدود ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و سطح قیمت میانگین واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت نیز در سطح نزدیک به ۷ میلیون تومان قرار گرفته است. دو گروه سنی سالخورده و قدیمی‌ساز، در مجموع یک‌سوم از کل معاملات ماهانه فروش آپارتمان در تهران را تشکیل می‌دهند. متوسط قیمت این دو گروه از ابتدای سال‌جاری تاکنون به ترتیب ۳۲ درصد و ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که سطح قیمت واحدهای نوساز در این فاصله زمانی ۲۴ درصد رشد کرده است.

مقایسه نرخ رشد و سطح قیمت واحدهای مسکونی در گروه‌های سنی مختلف، حاوی یک پیام برای عوامل فروش واحدهای نوساز است. محتوای این پیام آن است که با توجه به کند شدن شیب رشد ماهانه قیمت این واحدها که حتی مقدار آن از تورم ماهانه در کل بازار مسکن پایتخت نیز کمتر شده، «تقاضای خرید برای این گروه سنی رو به کاهش گذاشته» و شرایط فروش در ماه‌های آینده دست‌کم برای این واحدها –نوساز- سخت‌تر از نیمه اول سال خواهد شد. پیش‌تر، کاهش سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن در تهران به‌عنوان اولین پیام خطاب به سازنده‌ها و عوامل فروش این واحدها، از مهاجرت خریداران به آپارتمان‌های واقع در گروه‌های سنی بالاتر حکایت می‌کرد. اکنون نیز دومین پیام مشخص می‌کند ظرفیت پذیرش رشد بیشتر قیمت مسکن در بازار واحدهای نوساز تقریبا تکمیل شده است.

در حال‌حاضر کاهش توام «حجم معاملات فروش» و «شیب رشد ماهانه قیمت» در گروه واحدهای نوساز، بیانگر افت رغبت به خرید این واحدها است. اما تفاوت در شیب رشد معاملات و قیمت در گروه‌ واحدهای سالخورده –کاهش حجم فروش به‌رغم تندتر شدن شیب رشد قیمت- می‌تواند علامتی از کمبود فایل فروشی در برابر تقاضای موثر برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها باشد.