قانونی که منشأ 50 درصد از اختلافات مالی شده است/ تفاسیر مختلف از متن قانون ثبت اسناد و املاک کشور

به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ یکی از دغدغه‌های حکمرانان در کشورهای مختلف بر قراری امنیت اقتصادی در جامعه است و این نوع امنیت در کنار انواع دیگر امنیت اعم از ملی و اجتماعی از اهمیت بالایی برخوردار است. در علم اقتصاد، امنیت اقتصادی بیشتر به برقراری نظم و تعادل در تامین نیازهای اساسی انسان تعبیر می‌شود. با توجه به تعریف فوق، برقراری نظم در تامین و استفاده از عوامل تولید اقتصادی، همچون ملک یکی از مصادیق امنیت اقتصادی است.

از ملک و حقوقی که مالک به واسطه مالکیت خود بر ملک دارد، تعبیر به حقوق مالکیت می‌شود. کارشناسان معتقد‌اند که سنگ بنای تامین امنیت اقتصادی جامعه در گرو تامین حقوق مالکیت است و کشورهایی که سیاست‌گذاری خوبی در حوزه تامین حقوق مالکیت دارند، از امنیت اقتصادی بالایی نیز برخوردارند.

پیوند اعتبار اسناد رسمی با شاخص حقوق مالکیت

برای بررسی وضعیت حقوق مالکیت در کشورهای مختلف، شاخصی به نام شاخص جهانی حقوق مالکیت ابداع شده است که از سال 2007 به صورت سالانه به رتبه بندی کشورهای جهان می‌پردازد. این شاخص درپی سنجش اهمیت حقوق مالکیت مادی و معنوی و پشتیبانی آن‌ها از بهبود امور مربوط به اقتصاد است.

بر اساس آخرین رتبه بندی حقوق مالکیت در سال 2018، ایران از میان 125 کشور منتخراه داناب جهان رتبه 91 را کسب کرد. مولفه های گوناگونی بر این شاخص اثر گذاراند و اعتبار اسناد و معاملات رسمی یکی از مهم ترین مولفه‌های اثر گذار است. بر همین اساس در برخی از قوانین ثبتی ایران نیز اعتبار اسناد رسمی لحاظ گردید.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، دولت و حاکمیت موظف است که اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر رسمی ثبت اسناد را به رسمیت بشناسد. همچنین ماده 48 همین قانون تاکید می‌کند که اسنادی که به موجب قانون باید به صورت رسمی به ثبت می رسیده‌اند اما این کار صورت نگرفته است، فاقد اعتبار هستند و در محاکم پذیرفته نخواهند شد.

تفاسیر مختلف از متن قانون ثبت اسناد و املاک کشور

با وجود متن قانون ثبت اسناد و املاک کشور، درباره اعتبار اسناد رسمی در محاکم، دو رویکرد در نحوه پذیرش این مواد قانونی وجود دارد.

بر اساس رویکرد اول که بر حفظ حقوق فردی تاکید دارد، اگر سند غیررسمی با تاریخی مقدم بر سند رسمی موجود باشد، سند رسمی از اعتبار ساقط است. موافقین رویکرد اول معتقد اند که مفاد مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، صرفا بر اجباری بودن ثبت معاملات تاکید دارد و نه صحت معاملات. این در حالی است که متن صریح قانون به بی اعتباری اسناد غیررسمی معارض با اسناد رسمی در محاکم اشاره می‌کند.

رویکرد دوم به این قانون، مبتنی بر حفظ و ارتقا نظم اجتماعی و اقتصادی است. بر اساس این رویکرد مالک تنها کسی می باشد که سند رسمی ثبت شده در دفاتر رسمی را داشته باشد و هرگونه ادعایی مبتنی بر سند غیررسمی فاقد اعتبار است و نباید در محاکم پذیرفته شود. موافقان این رویکرد معتقداند اگر سند غیررسمی که از نظر زمانی بر سند رسمی مقدم است، معتبر دانسته شود، عملا هدف قانونگذار درنظم بخشی به معاملات املاک نادیده گرفته می‏‌شود و وضعیت معاملات و مالکیت‏‌ها دچار هرج و مرج خواهد شد.

پیامد های اعتبار اسناد غیررسمی در محاکم قضایی

امروزه در محاکم قضایی رویکرد اول معتبر دانسته می‌شود و اسناد غیررسمی می‌توانند اسناد رسمی را باطل کنند. این موضوع پیامدهای مختلفی برای جامعه و قوه قضاییه دارد. اعتبار اسناد غیررسمی در جامعه باعث شده که از یک سو امنیت اقتصادی مردم و سرمایه گذاران تهدید و از سوی دیگر انگیزه افراد سودجو برای جعل اسناد غیررسمی و کلاهبرداری تقویت شود.

اتخاذ رویکرد اول علاوه بر جامعه برای قوه قضاییه هم پیامدهای منفی دارد و باعث افزایش حجم پرونده های قضایی به قوه قضاییه و به تبع آن اطاله دادرسی می شود. در این خصوص باید گفت حجم پرونده‌های نشات گرفته از اعتبار اسناد غیررسمی به میزانی است که در سال 94، تویسرکانی، رییس وقت سازمان ثبت، منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی کشور را معاملات غیررسمی و اختلافات مالی می‌دانست.

مالکیت خصوصی اسیر تناقض درونی قوه قضاییه

در یک جمعبندی می توان گفت قوه قضاییه با عمکرد متناقض خود از یک سو به وسیله زیر مجموعه خود یعنی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای مالکین اسناد رسمی صادر می‌کند، اما از سوی دیگر و به وسیله محاکم قضایی خود همان اسناد را باطل می کند؛ این امر موجب متضرر شدن جامعه و قوه قضاییه شده است.

ضایع کردن حق مالکین رسمی در دادگاه‌های قوه قضاییه باعث شده تا نهاد مالکیت رسمی منزلزل شده و مردم با بی اعتمادی به ثبت رسمی، به معاملات غیررسمی و غیررسمی روی بیاورند؛ بنابراین انتظار می‌رود قوه قضاییه برای کاهش آسیب‌های ناشی از اعتبار اسناد غیررسمی در دادگاه‌ها تدبیری بیاندیشد و در نخستین گام با صدور حکم وحدت رویه توسط دیوان عالی کشور، ابطال سند رسمی در معاملات معارض با اسناد غیررسمی را ممنوع کرده و زمینه توسعه ثبت رسمی را فراهم آورد.

انتهای پیام/ط