روایت آمارها از بحران بازار اجاره/ 15 درصد جمعیت تهران در بافت فرسوده سکونت دارند

بازار اجاره در آغاز فصل جابه‌جایی بدون متولی مانده و آنگونه که از آمارها برمی‌آید در وضعیت نامساعدی به سر می‌برد؛ به‌گونه‌ای که حتی با نزولی شدن شیب رشد تورم، همچنان شاخص اجاره‌بها در روند صعودی قرار دارد و حتی برای نخستین بار در یک سال اخیر، ضریب افزایش آن از نرخ تورم نیز بیشتر شده است. از نظر مشاوران املاک، ثمره این وضعیت، تشدید فشار مالی به مستأجران و کوچ اجباری آنها به محلات و مناطق پایین‌دست محل سکونت و حتی شهرهای حومه‌ای و بافت‌های حاشیه‌ای است.

به‌گزارش همشهری، بازار اجاره ایران همواره براساس قواعد سنتی و با حضور پررنگ خرده‌مالکان خصوصی فعالیت کرده و به‌طور متناوب در دوره‌های شوک اقتصادی، عرصه را بر مستأجران تنگ‌تر کرده است؛ چراکه این بازار اثرپذیری مستقیمی از تغییرات کالای سرمایه‌ای مسکن دارد و قیمت‌گذاری آن در میان‌مدت براساس ارزش مسکن تعیین می‌شود.

روایت آمارها از بحران بازار اجاره

بررسی آمارها نشان می‌دهد تا اواخر تابستان پارسال، حرکت شاخص قیمت اجاره در شهر و استان تهران با شاخص تورم تقریبا موازی بوده اما از پاییز پارسال به بعد با وجود نزولی شدن شیب نرخ تورم، همچنان افزایش شاخص اجاره‌بها ادامه پیدا کرده تا جایی که از اوایل امسال عملا رشد شاخص اجاره‌بها، از رشد تورم نیز بیشتر شده است.

به گزارش همشهری، به‌نظر می‌رسد این اتفاق تحت‌تأثیر تخلیه تورم انباشته مسکن در بازار اجاره رخ داده و درصورت استمرار بی‌تفاوتی متولیان حوزه مسکن در دولت، این ماجرا می‌تواند تا نقطه سربه‌سر شدن تورم مسکن و اجاره ادامه پیدا کند. بر این اساس، اگر سازوکار بازار اجاره ساماندهی نشود، به‌واسطه رشد حدود ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در ۳ سال اخیر، شاخص اجاره‌بها نیز می‌تواند در ماه‌های پیش‌رو تا محدوده ۳۰۰درصدی نسبت به قیمت‌های ۳ سال قبل رشد کند. البته اگر در این میانه باز هم رشد قیمت مسکن ادامه یابد، سناریوی تداوم رشد اجاره‌بها نیز منتفی نخواهد بود.

تکرار کوچ مستأجران

در ۲سال اخیر که قیمت مسکن در سایه جهش نرخ ارز و رشد بی‌امان نرخ تورم وارد روند صعودی پرقدرت شده، مظنه قیمت اجاره نیز با سرعتی ورای سرعت ترمیم قدرت خرید جامعه افزایش یافته و مستأجران را ناچار به گزینش راهکارهایی غیراز تداوم سکونت در محل فعلی کرده است.

برخی از مشاوران املاک به همشهری می‌گویند: امسال نیز بخش زیادی از جست‌وجوگران واحدهای اجاری را کسانی تشکیل می‌دهند که در محلات بالاتر ساکن بوده‌اند و به‌واسطه ناتوانی مالی به‌دنبال سکونت در محلاتی ارزان‌تر هستند. نکته اینجاست که به شهادت مشاوران املاک بخشی از مستأجران به‌واسطه کاهش شدید قدرت خرید، به شهرهای حومه پایتخت مهاجرات کرده‌اند و حتی مستأجران ساکن در مناطق فقیرتر پایتخت مجبور شده‌اند به بافت‌های حاشیه‌ای شهر کوچ کنند. این اتفاق، دقیقا از جنس تحولاتی است که در فصل جابه‌جایی پارسال نیز رخ داده بود و وزارت راه و شهرسازی برای مقابله با آن به گفتاردرمانی و تدوین طرح‌هایی پرداخت که هیچ‌گاه اجرایی نشد.

دورنمای بحران بازار اجاره و مسکن

بی‌ثباتی شاخص‌های کلان اقتصادی، سال‌هاست که به بیماری مزمن بازار کالاهای سرمایه‌ای، به‌خصوص مسکن دامن زده و با نادیده گرفتن علت بروز این تحولات، همه تلاش‌های انجام شده برای رفع معلول نیز بی‌ثمر مانده است. در این سال‌ها، نه مسکن مهر دولت نهم و دهم، نه تسهیلات مسکن یکم دولت یازدهم و نه مسکن ملی دولت دوازدهم، موفقیت زیادی برای ساماندهی بازار مسکن نداشته است؛ اما در این میان، بازار اجاره حتی از همین اقدامات نه‌چندان مؤثر نیز محروم بوده و با شتابی بیشتر به سمت بحران حرکت کرده است.

بررسی آمارهای سرشماری‌های گذشته نشان می‌دهد از سال۸۵ تا ۹۵، ضریب اجاره‌نشینی در کل کشور ۳۴.۸درصد و در شهر تهران ۴۲درصد رشد کرده؛ درحالی‌که در همین دوره زمانی تعداد کل واحدهای مسکونی کشور ۴۳.۴درصد افزایش داشته و درصورت توانمند شدن خانوارها، امکان کاهش ضریب اجاره‌نشینی وجود داشته است؛ اما تداوم تضعیف قدرت خرید طبقات ضعیف تا متوسط جامعه ایرانی باعث شده به‌جای افزایش ضریب خانوارهای مالک و کاهش تعداد اجاره‌نشین‌ها، کشور با پدیده خانه‌های خالی و تملک بیش از یک خانه توسط یک خانوار مواجه شود.

بررسی‌هایی که اخیرا مرکز پژوهش‌های مجلس انجام داده حاکی از این است که با تداوم روند موجود، افزایش ضریب اجاره‌نشینی در ایران به‌واسطه کاهش بُعد خانوار و سقوط قدرت خرید خانوارها تا سال ۱۴۱۵ ادامه پیدا کند و باوجود کاهش شتاب رشد جمعیت، از ۳۱درصد در سال۱۳۹۵ به ۴۴درصد در سال۱۴۱۵ برسد. در این شرایط به فرض موفقیت دولت در کارآمد کردن بازار مسکن و البته به مدد کاهش ضریب رشد جمعیت، می‌توان انتظار داشت از سال۱۴۱۵ به بعد، ضریب اجاره‌نشینی به‌تدریج کاهش پیدا کند و تا سال۱۴۳۷ به ۳۳درصد برسد؛ اما حتی این رقم نیز از ضریب فعلی اجاره‌نشینی در ایران بالاتر است.

۱۵ درصد جمعیت تهران در بافت فرسوده سکونت دارند

مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه ۳‌هزار و ۲۶۸‌هکتار بافت فرسوده در پایتخت وجود دارد که ۵‌درصد مساحت شهر را شامل می‌شود، گفت: ۱۵‌درصد جمعیت پایتخت در این بافت سکونت دارند.

به گزارش ایرنا، ‌کاوه حاجی‌علی‌اکبری افزود: در کل کشور ۷۰‌هزار هکتار بافت فرسوده داریم که ۸‌میلیون نفر در این بافت‌ها سکونت دارند و همچنین در سکونتگاه‌های غیررسمی نیز حدود ۶۷‌هزار هکتار وجود دارد که ۱۲‌میلیون نفر نیز در این مناطق سکونت دارند. او گفت: مهاجرت افراد از روستاها به شهرها و یا مهاجرت به حاشیه‌های شهرهای بزرگ موجب شده که در این ۶۰ سال گذشته جمعیت در این مناطق افزایش یابد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد: ۳ هزار و ۲۶۸‌هکتار بافت فرسوده در پایتخت وجود دارد که ۵‌درصد مساحت شهر و ۱۵‌درصد جمعیت تهران را به‌خود اختصاص داده است. به گفته وی، بافت‌های فرسوده عمدتا در مناطق جنوبی و مرکزی تهران قرار دارند و ۹۵‌درصد بافت فرسوده در مناطق ۷ تا ۲۰ قرار دارد. همچنین ۸۵‌درصد آن در جنوب خط خیابان انقلاب- آزادی، مناطق ۹ تا ۲۰ قرار دارند.

حاجی‌علی‌اکبری بیان کرد: بیشترین میزان بافت فرسوده در مناطق ۱۰، ۱۲، ۱۴، ۱۵ و ۱۷ قرار دارد و به لحاظ عدد بیشترین میزان بافت فرسوده در منطقه‌۱۲ قرار دارد که حدود ۵۵۰‌هکتار است و به لحاظ نسبت بافت فرسوده نیز بیشترین میزان بافت فرسوده نسبت به منطقه در منطقه‌۱۰ قرار دارد و به‌عبارت دیگر ۵۰ درصد منطقه‌۱۰ بافت فرسوده است.

او در ادامه به آغاز سیاست نوسازی در کشور از دهه‌۸۰ اشاره کرد و گفت: اکنون ۱۵‌سال از آغاز سیاست نوسازی در ایران می‌گذرد. از سال‌۸۸ صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده رایگان ‌شد و شهرداری‌تهران برای صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده پولی دریافت نمی‌کند.