آینده املاک تجاری در ایران/ به‌ازای هر هزار نفر چند واحد تجاری در کشور وجود دارد؟

نتایج یک تحقیق و بررسی در کشورهای پیشرفته دنیا درباره سرانه تعداد واحدهای تجاری نشان می‌دهد که در آمریکا به‌ازای هر هزار نفر، یک واحد تجاری و در کشورهای اروپای غربی به‌ازای هر ۶۶۰ نفر یک واحد تجاری وجود دارد.

به‌طورکلی طبق آمارها، سرانه فعلی املاک تجاری موجود در دنیا به‌ازای هر هزار نفر به هفت واحد می‌رسد، در‌حالی‌که استاندارد جهانی سرانه تعداد واحدهای تجاری به‌ازای هر ۷۰۰ تا هزار نفر یک واحد تجاری است.

به گزارش ایرنا، تعداد واحدهای صنفی مجاز در ایران حدود دو میلیون و غیرمجاز حدود ۵۰۰ هزار واحد است و این در حالی است که این آمار، دست‌فروش‌های خیابانی را شامل نمی‌شود؛ باوجوداین، ارقام مذکور بیش از ۲۰ تا ۳۰ برابر استاندارد جهانی است.

در بین شهرهای بزرگ اروپا، پاریس دارای بیشترین سرانه تعداد املاک تجاری است. طبق آمار بانک جهانی سالانه ۸۳ میلیون توریست وارد فرانسه می‌شوند که تعداد قابل توجهی از آنها از پاریس دیدن می‌کنند؛ این رقم چشمگیر و قابل توجه می‌تواند دلیل قابل قبولی برای این تعداد واحد تجاری در این شهر توریستی باشد. در‌حالی‌که کل توریست‌های واردشده به کشور ایران کمتر از پنج میلیون نفر بوده که اکثریت آنها نیز قدرت خرید چندانی ندارند.

املاک تجاری فقط شامل مغازه‌ها نبوده و در تعریف جهانی آن به کلیه املاکی که در آن هر نوع فعالیت تجاری و خدماتی انجام شود، اطلاق می‌شود.

تقسیمات انواع املاک تجاری

تفریحی- اقامتی

فروشگاهی

دفاتر کار

صنعتی

درمانی

هتل، رستوران، کافه، اماکن ورزشی

مغازه خرده‌فروشی، مراکز خرید (Shopping Mall)

ساختمان اداری، دفتر خدماتی

کارگاه، انبار، گاراژ و مراکز توزیع کالا

درمانگاه، بیمارستان، اماکن مراقبتی نظیر سرای سالمندان و... .

با یک بررسی اجمالی می‌توان دریافت که تعداد واحدهای صنفی موجود در کشور که در عرصه خرید و فروش فعالیت دارند، فراتر از نیاز واقعی جامعه است.

ولی چرا تاکنون این تقاضا وجود داشته است؟

با بررسی چرخه فروش در ایران می‌توان دریافت که فاصله بین صاحبان کالا و تولیدکنندگان با مصرف‌کننده نهایی را واسطه‌های زیادی پوشش داده‌اند و از آنجایی‌که هر واسطه کمابیش به یک واحد تجاری برای کار خود نیازمند است، با افزایش جمعیت در ۵۰ سال گذشته، دائما تقاضای ملک تجاری رو به افزایش بوده است؛ اما درحال‌حاضر به نظر می‌رسد که از یک‌سو، رشد جمعیت کندتر از قبل بوده و از طرفی دیگر، بازار تمایل خود به وجود واسطه‌ها را از دست داده و هم صاحبان کالا و تولیدکنندگان و هم مصرف‌کننده نهایی تصمیم به حذف یا کاهش واسطه‌ها گرفته‌اند.

در اینجا به برخی از عوامل مؤثر در اراده بازار برای کوتاه‌کردن فاصله تا مصرف‌کننده نهایی می‌پردازیم:

حذف واسطه برای کاهش قیمت تمام‌شده برای مصرف‌کننده نهایی

صاحبان کالا و تولیدکنندگان، ترجیح می‌دهند که بدون وجود واسطه‌های زیاد، کالاهای خود را به دست مصرف‌کننده نهایی رسانده که در این صورت بهای تمام‌شده کالا در نقطه نهایی فروش، پایین‌تر خواهد بود. ضمنا مصرف‌کننده هم برای نپرداختن سود به واسطه‌ها، تمایل به برقراری ارتباط مستقیم با صاحب کالا را دارد. در نتیجه، تمایل طرفینِ ابتدا و انتهای چرخه فروش و مصرف به برقراری ارتباط مستقیم منجر به به‌وجودآمدن فروشگاه‌های عرضه مستقیم محصولات و نمایشگاه‌های برندهای مختلف در سطح شهرها شده است که حذف واسطه‌های فعلی، کاهش تقاضا را در زمینه املاک تجاری درپی دارد.

خرید و فروش اینترنتی

با توجه به ماشینی‌شدن زندگی در جامعه و کمبود وقت برای حضور در بورس‌ها و فروشگاه‌های سطح شهر و وجود ترافیک سنگین شهری و نیز فراگیرشدن استفاده از اینترنت و فضای مجازی، خرید آنلاین ازطریق سایت‌های اینترنتی با امکان بررسی کلیه محصولات موجود در بازار و امکان تحویل و دریافت آن درب منزل با قیمت مناسب، بسیار جذاب و مقرون‌به‌صرفه شده است و روزبه‌روز شاهد گسترش تمایل به خرید ازطریق اینترنت و فضای مجازی هستیم که با این تفاسیر، فروشگاه‌های فیزیکی عرضه کالا تبدیل به صفحات مجازی در وب‌سایت‌ها خواهند شد.

هایپرمارکت و Shopping Mall

فروشگاهی که در طول یک هفته یک کارتن از محصولی خاص را خریداری کرده و به فروش می‌رساند، در مقابل هایپرمارکتی که روزانه ده‌ها کارتن از همان محصول را از تأمین‌کننده خریده و به سهولت به فروش می‌رساند، قطعا امکان رقابت را از دست داده و قدرت چانه‌زنی در مقابل تأمین‌کننده کالا را نخواهد داشت.

از سوی دیگر، چیدمان صنعتی، جذابیت ویژه‌ای برای مشتریان ایجاد کرده و با اجرای تکنیک‌های نوین و متنوع فروش، مشتریان را به‌صورت دائمی و پیوسته به سوی خود جلب می‌کند.

با این اوصاف، یک هایپرمارکت و Shopping Mall چندین برابر مساحت خود، از فروشگاه‌های سنتی، سهم بازار را گرفته و درنهایت موجب ازبین‌رفتن بسیاری از آنها خواهد شد.

سیاست‌های سازمان‌ها و ادارات دولتی

سیاست‌های دولت نیز در سه دهه اخیر تأثیر بسزایی در افزایش تعداد املاک تجاری داشته است. شهرداری‌ها از پتانسیل موجود و تقاضای جامعه، نهایت استفاده را کرده و برای تأمین بودجه، مبالغ هنگفتی را دریافت کرده و اجازه ساخت انبوه املاک تجاری در همه شهرها و به‌ویژه کلان‌شهرها داده‌اند. اما در حال حاضر تقاضاهای واصله به شهرداری‌ها برای املاک تجاری کاهش قابل توجهی داشته است.

در این راستا مراجع و اصناف صادرکننده مجوز اشتغال به کار نیز در وهله اول بدون رعایت سقف صنفی در هر منطقه که در دستورالعمل‌ها به آن تأکید شده است و بیش از نیاز منطقه، مجوز صادر کرده‌اند و سپس بدون درنظرگرفتن حدود صنفی، پراکندگی شغل‌های یکسان نیز به‌صورت نامنظم در هر منطقه است که در مورد اصنافی مانند مشاورین املاک و داروخانه‌ها و... کاملا مشهود است.

از سال ۱۳۹۰ شاهد کاهش ارزش ریال در برابر ارزهای عمده جهان بوده‌ایم که این امر منجر به کاهش قدرت خرید اقشار متوسط و ضعیف جامعه شده است. هرچند همچنان جامعه ما رتبه‌های بالای مصرف سرانه بنزین، استفاده از لوازم آرایشی و دورریختن مواد غذایی و... را در جهان دارد، اما با کاهش قدرت خرید مردم، مصرف‌گرایی و استفاده ناصحیح رو به کاهش بوده و با بالارفتن فرهنگ مصرف جامعه، شاهد کاهش تقاضا در بسیاری از اصناف خواهیم بود.

البته همه مواردی که ذکر شد باعث توقف ساخت املاک تجاری نخواهد بود، ولی از این پس شاهد چند تغییر عمده در این زمینه خواهیم بود:

با توجه به مبلغ تعیین‌شده از طرف شهرداری برای ایجاد فضای تجاری در هر منطقه، ساخت ملک تجاری در بسیاری از مسیرهای کم‌تردد، مقرون‌به‌صرفه نیست و با درنظرگرفتن تغییر الگوهای خرده‌فروشی و تغییر نحوه ارائه در واحدهای خدماتی، فروشگاه‌های با متراژ کم، جذابیت کمتری خواهند داشت و سازندگان متوسط به ساختن املاک تجاری بزرگ‌تر و در مکان‌های پرتردد مبادرت کرده و سازندگان قوی، ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و خدماتی بزرگ‌تر و مجهزتر از قبل را آغاز کرده و خواهند کرد.

بورس‌های ایجادشده برای هر صنف و رسته نیز در سال‌های اخیر، گسترش بی‌رویه‌ای داشته‌اند که در آینده نزدیک، شاهد کاهش یا توقف بهای سرقفلی املاک اداری و فروشگاه‌ها در این مناطق خواهیم بود.

با توجه به روند فعلی تغییرات الگوی فروش و ارائه خدمات در کشور، در فضای کسب‌وکار ایران شاهد اثرات عمیق این تغییرات خواهیم بود که اقشار متوسط و ضعیف جامعه را تحت تأثیر خود قرار می‌دهد و توجه به این مقوله ازسوی مسئولان ذی‌ربط و دولتمردان، مهم و جدی به نظر می‌رسد.