ریشه گرانی مسکن کجاست؟

مطابق آنچه در دوره‌های گذشته مطرح شده مهم‌ترین اهرم مدیریت بازار اجاره‌بها تعیین سقف افزایش قیمت است که در تهران، کلانشهر و شهر‌های کوچک به ترتیب ۲۵درصد، ۲۰درصد و ۱۵درصد در نظر گرفته شده و بر اساس این قانون موجر حق ندارد میزان افزایش اجاره‌بها را بیش از این میزان تعیین شده افزایش دهد.

این مصوبه در نگاه نخست مصوبه‌ای مناسب برای مدیریت بازار مسکن است که می‌تواند اثر تورم فزاینده اجاره‌بها را بر مستاجران کاهش دهد، اما زمانی این مصوبه موفق خواهد بود که ضمانت اجرایی داشته باشد. با توجه به حجم بالای جابه‌جایی مستاجران در شش ماه ابتدای سال این مصوبه در مدیریت بازار مسکن چندان موفق عمل نکرد. آمار رسمی از عدم توفیق سیاستگذار در اجرای این مصوبه حکایت دارد. بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ آمار رشد اجاره‌بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را ۳۲.۶درصد و در دیگر مناطق شهری ۳۶.۳درصد اعلام کرد. گزارش‌های میدانی نیز حاکی از آن است که در برخی موارد، صاحبخانه‌ها در تهران بیش از ۵۰درصد نرخ اجاره را بالا بردند. بررسی‌ها نشان می‌دهد معمولا مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان درخصوص اجرای مصوبه دولت به ایجاد تنش بین آن‌ها و موجر منجر شود، با قیمت پیشنهادی صاحبخانه کنار می‌آیند. البته در این میان برخی فعالان این حوزه تعیین قیمت توسط دولت را مجوزی برای افزایش بیشتر اجاره‌بها دانستند و معتقدند در برخی مناطق شهری بسته به نوع ساختمان، میزان افزایش اجاره‌بها کمتر از رقم اعلامی دولت است و این قیمت‌گذاری باعث ایجاد یک کف قیمتی شده است.

نقش مشاوران املاک

علاوه بر وزارت راه و شهرسازی و قوه‌قضاییه در مدیریت بازار مسکن، نقش مشاوران املاک در رعایت این قانون نیز اهمیت دارد. از گذشته انتقادات فراوانی نسبت به عملکرد مشاوران املاک مطرح بوده و مستاجران فعالان این بخش را به جانبداری از منافع صاحبان خانه متهم می‌کردند، اما حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با جام‌جم ضمن رد این ادعا می‌گوید: «اجاره سال گذشته مستاجران مشخص است. باید در چارچوب همین قانون افزایش اجاره‌بها داشته باشند و اگر موجری اجاره‌بها را بیش از حد اعلام شده افزایش دهد، مستاجران می‌توانند شکایت خود را به دستگاه‌های نظارتی مثل سازمان بازرسی کل کشور، تعزیرات و قوه‌قضاییه ارائه کنند و این دستگاه‌ها موظف به نظارت بر اجرای این قانون بوده و به قضیه ورود می‌کنند. اگر مشاور املاکی این قانون را اجرا نکند یا کدرهگیری نگیرد مورد برخورد قانونی قرار خواهد گرفت و واحد صنفی او پلمب می‌شود».

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش قیمت اجاره‌بها عنوان کرد: وضعیت مسکن امسال شرایط بحرانی دارد و در چنین مواقعی ورود دستگاه قضایی و ایجاد قوانین بازدارنده در کنترل قیمت اجاره‌بها یا قیمت مسکن لازم است و این موضوع در کشور‌های پیشرفته با استفاده از قوانینی مثل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات‌های بازدارنده یا تعیین سقف قیمتی وجود دارد.

نایب ریس اتحادیه مشاوران املاک همچنین توضیح داد: اگر موجری برای اولین بار اقدام به اجاره کند یا کدرهگیری نداشته و بالاتر از قیمت معمول و متعارف بخواهد ملک خود را اجاره دهد، مشاوران املاک باید بررسی کنند و قیمت متوسط منطقه را برای آن در نظر بگیرند.

قوانین به نفع مستاجران
علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در گفتگو با خبرنگار جام‌جم با اشاره به نحوه مدیریت بازار اجاره‌بها در کشور‌های دیگر می‌گوید: «بررسی ۴۰ کشور نشان می‌دهد حمایت‌های مختلفی از مستاجر‌ها می‌شود؛ مدت زمان اجاره در بیشتر کشور‌ها دو سال و بیشتر است و اگر شرایط را رعایت کند، تخلیه دشوار می‌شود. بیشتر قوانین به نفع مستاجران است مثلا در میزان افزایش اجاره‌بهای سالانه یا ودیعه، حدود ۱۵تا ۲۰کشور حد در نظر می‌گیرند».

به گفته وی شرایط تخلیه برای مستاجران دارای شرایط خاص مثل افراد دارای بیماری و معلولیت یا افرادی که ورشکسته شده‌اند، دشوار است. بررسی این کشور‌ها نشان می‌دهد قیمت‌گذاری اولیه در بازار اجاره‌بها کمتر وجود دارد؛ زیرا قیمت‌گذاری اولیه در تولید مسکن چالش ایجاد می‌کند، اما سقف اجاره، بهترین روش است.
فرنام علاوه بر روش قیمت‌گذاری از مشوق‌های مالیاتی برای صاحبان خانه خبر می‌دهد و می‌گوید: «علاوه بر وضع قوانین قهری استفاده از مشوق‌هایی مانند معافیت‌های مالیاتی می‌تواند مالکان را نسبت به همکاری با این مصوبات ترغیب کند.»

ریشه گرانی مسکن

بر اساس قانون دولت باید زیرساخت‌های تولید مسکن را فراهم کند و کارشناسان معتقدند تصمیم‌گیری مسئولان دولت یازدهم شرایط فعلی را به وجود آورده است. آمار نفوس و مسکن نشان می‌دهد تعداد خانوار و واحد‌های مسکونی در کشور برابر است. از این رو وقتی عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم روی کار آمد با استناد به همین آمار و در شرایطی که کشور به ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داشت از ساخت مسکن نه تنها حمایت نکرد، بلکه واحد‌های مسکونی مانند مسکن مهر که نیمه‌کار بود نیز با همان شرایط به وزیر بعدی تحویل داد. حالا چند سالی است چند وزیر درگیرودار ساخت مسکن هستند و کمبود واحد مسکونی در کشور باعث افزایش اجاره‌بها نیز شده است. اجاره‌بهایی که در کلانشهر‌ها حداقل ۵۰درصد هزینه خانوار را می‌بلعد و این میزان هر سال نیز رشد دارد. وقتی رستم قاسمی روی کار آمد وعده ساخت چهارمیلیون واحد مسکونی در چهار سال را اعلام کرد، اما با گذشت بیش از یک‌سال از فعالیت او در وزارت راه و شهرسازی همچنان اعلام می‌کند برخی دستگاه‌ها از تسلیم زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن خودداری می‌کنند. کاهش ساخت مسکن همانند ادوار گذشته بر نرخ اجاره‌بها نیز اثر گذاشته و کارشناسان معتقدند ادامه این روند باعث بروز مشکلات بیشتر خانوار‌ها نیز خواهد شد.