بانک ها چگونه به افزایش قیمت مسکن دامن می زنند؟

بازار مسکن از سال گذشته به این سو، رشد قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده است؛ با وجود آنکه از دی‌ماه پارسال هیچ‌گونه آمار رسمی از بخش املاک منتشر نشده اما فعالان این حوزه معتقد هستند متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران اکنون از ۶۰ میلیون تومان نیز عبور کرده است! در این میان کارشناسان اقتصاد مسکن رد پای بانک‌ها در تورم بازار املاک را شناسایی کرده‌ و بر این باورند که این نهادها نقش پررنگی در رشد قیمت مسکن داشته‌اند.

ورود بانک‌ها به بازار مسکن و انباشت ملک از سوی آنها یکی از اصلی‌ترین محرک‌های افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده است. این نهادها با امتناع از فروش املاک مازاد خود و تعیین قیمت بالا برای آنها، باعث افزایش قیمت مسکن در یک منطقه می‌شوند. اما اصولا دلیل بانک‌ها برای ورود به بازار مسکن و انباشت ملک چیست؟

دلیل ورود بانک‌ها به بازار املاک

بانک‌ها غالبا برای ارائه پشتوانه به بانک مرکزی دست به خرید زمین و املاک می‌زنند، اما اکنون می‌توان گفت موضوع کسب سود هم برای آنها مطرح است.

بانک‌ها املاک را خریداری می‌کنند و با افزایش قیمت ملک به‌طور طبیعی میزان دارایی آنها نیز افزایش پیدا می‌کند؛ تورم فزاینده مسکن در ایران نیز مزید بر علت این اقدام است و جذابیت ورود به بخش املاک با هدف کسب سود را افزایش می‌دهد.

بانک‌ها از سوی دیگر می‌توانند زمین‌هایی با کاربری مختلف خریداری کنند و در فرآیند ساخت و ساز مجتمع‌های تجاری، مسکونی یا تفریحی، صاحب ارزش افزوده شده و به این ترتیب نیز می‌توانند از طریق املاک ساخته‌شده صاحب به سود برسند.

سرمایه‌گذاری هزاران میلیاردی بانک‌ها در بازار املاک همواره مورد انتقاد کارشناسان اقتصادی بوده است؛ آنها معتقدند بانک‌ها به جای اینکه منابع خود را صرف ارائه تسهیلات به بخش تولید کنند، به نوسان‌گیری از بازار مسکن ورود کرده‌اند.

در مجموع می‌توان گفت عملکرد بانک‌ها غالبا در حوزه انجام فعالیت‌های مالی است، اما در پی بحران‌های اقتصادی ایران طی چند سال گذشته، بانک‌ها برای جلوگیری از ناترازی خود و فراهم کردن منابع سود سپرده‌گذاران، به سرمایه‌گذاری در بازار ملک روی آورده‌اند؛ رویکردی که در افزایش قیمت مسکن دخیل بوده است. اما بانک‌ها چگونه به افزایش قیمت و سوداگری در بازار مسکن دامن می‌زنند؟

تاریخچه ورود بانک‌ها به بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در خصوص زمینه ورود بانک‌ها به حوزه املاک گفت: «ریشه این موضوع به سال‌ها قبل بازمی‌گردد و در دولت محمود احمدی‌نژاد بیشتر اشاعه پیدا کرد. در آن زمان، به سرعت و شبانه‌روزی شاهد ورود بانک‌ها با اسامی و پسوند و پیشوندهای مختلف در عرصه اقتصاد کشور بودیم.»

او در این مورد ادامه داد: «من به یاد دارم حدود ۶۰۰ بانک یا شبه بانک در آن موقع تاسیس شد و برای اینکه مجوز بانک مرکزی را بگیرند نیاز به پشتوانه مالی داشتند، بهترین پشتوانه مالی و اعتباری متاسفانه از نظر بانک مرکزی مایملک، آپارتمان و زمین بود.»

تبدیل ملک به کالای تجاری

غیبی همچنین درباره تاثیر ورود بانک‌ها به بازار املاک و مستغلات توضیح داد: «این موسسات مالی و اعتباری مجبور شدند ملک و زمین خریدرای کنند، این عامل خود باعث شد گرانی و سوداگری شکل بگیرد و ملک تبدیل به کالایی تجاری شود. کسی که یک کالای مصرفی برای مردم را تبدیل به یک کالایی تجاری کرده بخشی از بدنه دولت است که یک ارزش تجاری قائل است و بر اساس همین ارزش به بانک‌ها پشتوانه تجاری می‌دهد.»

این کارشناس مسکن در خصوص انباشت ملک از سوی بانک‌ها ادامه داد: «به این ترتیب بانک‌ها شروع کردند به انباشت ملک و زمین و همچنین خرید و مشارکت در ساخت و تولید مسکن. در این میان شرکت‌های مختلف با نام‌های مختلف ایجاد شد و جالب است پس از آن، خود بانک‌ها ارتباط با برخی از این شرکت‌ها را انکار می‌کردند؛ ولی بعدا مشخص می‌شد که بانکی با اسامی مختلف در ساخت و ساز، مشارکت داشته و برای مثال پاساژسازی کرده‌ است.»

طرح آزادسازی احتکار بانک‌ها

این کارشناس بازار مسکن درباره آزادسازی املاک انباشته بانک‌ها بیان کرد: «این مسائل باعث شده است تا کنون نیز این املاک انباشته و احتکار شده آزاد نشود. سال ۱۳۹۳ مجلس در مصوبه‌ای به دولت ابلاغ کرد که طی چهار سال آتی باید این انباشت و احتکار زمین و مسکن از ید بانک‌ها آزاد شود و به ازای هر سال ۲۵ درصد منابع ملکی آزاد شده و به فروش برسد.»

او ادامه داد: «بر این اساس جریمه‌ها و مالیات‌های سنگینی برای بانک‌ها در نظر گرفته‌ شد؛ تا آنجا که به مدیران عالی و اصلی این بانک‌ها ابلاغ شده است اگر نتوانند به تعهدات خود در کشور عمل کنند برای آنها حکم صادر می‌شود.»

غیبی در مورد روند این آزادسازی گفت: «شاید تا امروز حتی ۲۰ درصد این منابع آزاد نشده است، نه قانون اجرا شده و نه زور دولت به آنها می‌رسد و جالب این است که گاهی اوقات به بهانه‌های مختلف به آنها انباشت هم می‌دهند. بر اساس سیاست‌های غلط اجراشده قبلی، بانک‌ها اعتبارات و حیات خود را با ملک و آپارتمان و زمین گره زده‌اند.»

سود بانک‌ها در زمینه املاک

این کارشناس بازار مسکن همچنین در خصوص سودآوری املاک انباشته شده برای بانک‌ها توضیح داد: « در یک‌سری از بانک‌ها ملک و املاکی که تضمین داده شده بود و بانک تصرف کرده‌، اشباع شده است و وقتی گفته می‌شود این املاک را بازگردانند می‌بینند در این زمینه سود هم کرده‌اند و به همین دلیل از آزادسازی این املاک امتناع می‌کنند. برای مثال ارزش یک ملک چند سال قبل یک میلیارد بوده است و این را بانک به علت عدم اجرای تضمین فرد حقیقی یا حقوقی به تصرف خود درآورده است و حالا که می‌بیند ارزش آن هر روز افزایش پیدا می‌کند دیگر آن را نمی‌فروشد.»

او ادامه داد: «آیا از چنین نهاد و سیستمی می‌توان این پول‌ها را بیرون کشید؟ یعنی قانونی با این قدرت و قوت نتوانست این کار را انجام دهد، چند وزیر اقتصاد عوض شد، چند دولت عوض شد و نتوانستند این کار را انجام بدهند.»

غیبی همچنین بیان کرد: «مشکل اینجاست که رای حاکمیت و یک نوع قدرت خاص لازم است تا بانک‌ها را مجاب کند دارایی‌ها را آزاد کنند که در این صورت صد درصد به نفع مردم خواهد بود.»

همان‌طور که گفته شد، دولت هر سال از بانک‌‌ها می‌خواهد اموال مازاد خود در زمینه ملک و زمین را بفروشند، اما آنها هر بار از این کار طفره می‌روند و به‌ویژه با بالا بردن نرخ این دارایی‌ها به‌طور غیرمستقیم مانع از فروش آنها می‌شوند.

این اقدام می‌تواند سطح قیمت مسکن در یک منطقه را از طریق افزایش انتظارات مالکان بالا ببرد و همچنین از سوی دیگر عرضه مسکن را با کاهش مواجه کند. در همین راستا کارشناسان معتقدند غالب واحدهای خالی مسکونی موجود در کشور، واحدهای تحت تملک بانک‌ها هستند.

همچنین کارشناسان این حوزه می‌گویند ورود این‌چنینی به حوزه مسکن و سوداگری در بازار ملک از سوی بانک‌ها که در مجموع، وظایف دیگری دارند علاوه بر بازار مسکن در دیگر بازارهای مالی هم تاثیر منفی خواهد داشت.

منبع: تجارت‌نیوز