قیمت تمام‏‏‌شده مسکن با چه فرمولی محاسبه می‌شود؟

حسین جوشقانی، دانش‌‌‌آموخته دکترای دانشگاه شیکاگو و استاد اقتصاد موسسه TeIAS در دانشگاه خاتم درباره مهم‌ترین عوامل تعیین‌‌‌کننده قیمت مسکن توضیح داد: عوامل تعیین‌‌‌کننده قیمت مسکن مثل هر کالای دیگری عرضه و تقاضاست.‌‌‌ در واقع عرضه به تنهایی تعیین‌‌‌کننده قیمت نیست و تقاضا هم به تنهایی تعیین‌‌‌کننده به شمار نمی‌‌‌آید؛ بلکه نسبتی که این دو عامل با یکدیگر دارند، قیمت را تعیین می‌کند. بنابراین برای بررسی قیمت مسکن باید هم عرضه و هم تقاضای مسکن را بررسی کرد.

جوشقانی درباره وضعیت نسبت تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی در ایران گفت: برخی این ادعا را دارند که در ایران تقریبا به تعداد خانوارها، مسکن وجود دارد. من از درستی این داده و دقیق بودن آن مطمئن نیستم؛ اما حتی با فرض اینکه این ادعا درست باشد، باز هم دلیل نمی‌شود که ما نیاز به مسکن جدید نداشته باشیم. وی توضیح داد: ممکن است مشتریان نوع و مدل دیگری از آن کالا را بپسندند یا خانه‌‌‌های موجود با قدرت خریدشان تناسب نداشته باشد و در نتیجه گرایش و میل به خرید نوع دیگری از کالا را ایجاد کرده باشد. بنابراین صرف اینکه کالایی از نظر کمیت به تعداد خانوارها وجود داشته باشد، نمی‌تواند تامین‌کننده نیاز بازار باشد.

وی به مساله استهلاک ساختمان‌‌‌ها و تقاضایی که از این بابت وارد بازار مسکن می‌شود نیز اشاره کرد و توضیح داد: اگر مسکن به اندازه تعداد خانوار وجود دارد اما برخی از این ساختمان‌‌‌ها مستهلک شده‌‌‌اند، نیاز به ساخت مسکن جدید و نوساز وجود دارد و نکته دیگر اینکه ممکن است واحدهای مسکونی موجود از نظر پراکندگی، با جمعیت و میزان تقاضا نسبتی نداشته باشد. شاهد این مدعا نیز مسکن مهر بدون متقاضی است که در نقاط مختلف کشور ساخته شد.

جوشقانی با اشاره به تغییرات بعد خانوار از دهه ۵۰ تاکنون، گفت: بعد خانوار در اوایل انقلاب اسلامی ۵.۵ نفر بوده که در سال ۹۵ به ۳.۳ نفر رسیده و برآوردهای جدید در نبود آمار رسمی حاکی است، در حال حاضر کمتر از ۳ است. این آمار نشان می‌دهد اندازه خانوار کوچک‌تر شده و البته همزمان، قدرت خرید خانوارها هم کوچک‌تر شده است. بنابراین اگر در دهه ۷۰ خانواده‌‌‌ای به‌‌‌دنبال خرید خانه ۱۴۰ متری بود، در حال حاضر تقاضای خانوار به سمت خانه‌‌‌های ۷۰ تا ۸۰ متری و حتی کوچک‌تر سوق پیدا کرده است.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن به نرخ بالای استهلاک مسکن در ایران اشاره کرد و افزود: به دلایلی که الان مورد بحث نیست، استهلاک املاک در ایران بسیار بالاست. در بازار مسکن معمولا به املاک بالای ۲۵ سال کلنگی گفته می‌شود در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته سن آپارتمان‌‌‌ها بسیار بیشتر از ۵۰ سال است. بنابراین عامل استهلاک نیز سبب می‌شود ما سالانه نیاز به جایگزین کردن خانه‌‌‌های فرسوده داشته باشیم. به هر روی بدیهی است بین نیاز خانوارها و املاک موجود، از جنبه‌‌‌های مختلف عدم‌تطابق وجود دارد و این یعنی همچنان نیاز است که تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته شود. بنابراین وقتی صحبت از ناهمگونی عرضه و تقاضا می‌شود لزوما به این معنی نیست که تعداد مسکن باید با تعداد خانوار همخوانی داشته باشد.

پاسخ به یک ادعا درباره نسبت زمین و مسکن

جوشقانی در واکنش به این ادعا که در ایران به دلیل برخورداری از پهنه سرزمینی وسیع، می‌توان با الحاق زمین به عرصه شهرها، مشکل تورم مسکن را حل کرد، گفت: این ادعا هم اشتباه و ساده‌‌‌انگارانه است. صرف فراوانی نوعی از یک کالا به این معنا نیست که نیاز بازار به آن کالا پاسخ داده شده است. کالا یک عنصر چندبعدی است و باید بتواند از جهات گوناگون خواسته و نیاز مشتریان را برطرف کند. این ادعا که در ایران زمین فراوان است، شبیه آن می‌‌‌ماند که بگوییم ما به جهت دسترسی به خلیج فارس و آب‌‌‌های آزاد در اقیانوس حجم زیادی آب در اختیار داریم پس کشور مشکل کمبود آب ندارد. بله درست است؛ ما در ایران منابع آب و زمین قابل‌توجهی در اختیار داریم؛ اما همان‌طور که آب قابل استفاده در شهر و در روستا برای کشاورزی بسیار کم داریم، زمینی که برای توسعه شهری قابل استفاده باشد و دارای زیرساخت‌‌‌های لازم باشد، اتفاقا خیلی کم است.

وی ادامه داد: اگر شما ۲۰ سال گذشته را بررسی کنید متوجه می‌‌‌شوید که در این مدت توسعه شهری چندانی رخ نداده است؛ به این معنی که امکانات قابل اعتنایی برای توسعه شهری وجود نداشته است. تنها طرح بزرگ در طول این بازه زمانی، طرح مسکن مهر بوده که این طرح هم در واقع ساخت‌‌‌وساز انبوه مسکن در حاشیه‌‌ شهرهای بزرگ بود و زیرساخت‌‌‌های شهری در این نقاط آن‌طور که باید توسعه پیدا نکرده است. بنابراین گرچه ایران پهناور است، ولی در حال حاضر تنها بخش کوچکی از زمین کشور کاربری مسکونی دارد. همان‌طور که استفاده از آب اقیانوس‌‌‌ها نیازمند توسعه‌‌ زیرساخت‌‌‌ها برای انتقال آب به محل مصرف است، توسعه‌‌ زمین با کاربری مسکونی نیز نیازمند توسعه‌‌ زیرساخت‌‌‌های شهری است. وی یادآور شد: نکته‌‌‌ مهم این است که برای توسعه‌‌‌ این زیرساخت‌‌‌ها بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی کاری از پیش ببرد و قطعا این چالش باید با مدیریت و برنامه‌‌‌ریزی دولت حل شود. دولت باید با آمایش سرزمین و مطالعه در این زمینه، برنامه‌‌‌ریزی کند که در کدام نقاط جغرافیایی توسعه شهری رخ دهد و پس از آن زیرساخت‌‌‌های شهری را با مشارکت بخش خصوصی در آن مناطق ایجاد کنند. بعد از این فرآیند بخش خصوصی می‌تواند پروژه‌های ساخت‌‌‌وساز مسکن را پیش ببرد.

افزون بر عرضه و تقاضا، پارامتر مهم دیگر موثر بر قیمت مسکن، شرایط عمومی حاکم بر اقتصاد کشور و وضعیت تورم عمومی است. جوشقانی در این رابطه توضیح داد: مسکن بخش جدایی از کلیت اقتصاد کشور محسوب نمی‌شود و از آنجا که عرضه، تابعی از هزینه تولید است، بنابراین قیمت مسکن نیز متاثر از قیمت‌‌‌ نهاده‌‌‌های ساختمان است. همچنین هزینه تمام‌شده مسکن بیش از هر چیز متاثر از قیمت زمین است. در ایران در شرایطی که عرضه زمین تقریبا ثابت بوده است، تقاضا مدام بیشتر و بیشتر شده است؛ بنابراین قیمت زمین مدام رو به افزایش بوده و سهم آن از قیمت تمام‌شده مسکن، قابل‌توجه است.

این صاحب‌نظر اقتصادی و استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: بخش دیگری که سهم قابل‌توجهی در هزینه تمام‌شده مسکن دارد، مصالح ساختمانی است؛ از بتن و فولاد و گچ و سیمان گرفته تا تاسیسات و... تورم نهاده‌‌‌های ساختمانی در سال‌های اخیر گاهی حتی سه‌رقمی شده است. بنابراین هزینه تولید مسکن سال به سال با افزایش قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی افزایش داشته است. علاوه بر این دستمزدی که کارگران ساختمانی دریافت می‌کنند، سالانه افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که حجم قابل‌توجهی از ساخت‌‌‌وساز توسط کارگران افغانستانی انجام می‌شود تا هزینه ساخت‌‌‌وساز کاهش پیدا کند. بنابراین بخشی از هزینه ساخت‌‌‌وساز غیررسمی است و در ازای آن مالیات ارزش افزوده و مالیات‌‌‌های دیگر پرداخت نمی‌شود. وی از هزینه‌‌‌های اداری از قبیل صدور جواز ساختمانی، بیمه و... به عنوان آخرین عامل دخیل در قیمت تمام‌شده مسکن یاد کرد و گفت: با توجه به نظام معیوب تامین مالی شهرداری‌‌‌ها همیشه شهرداری‌‌‌ها متکی به درآمدهای ناشی از فروش تراکم بوده‌‌‌اند، بنابراین جای تعجب ندارد که این هزینه‌‌‌ها با نرخی بیشتر از تورم سایر کالاها و خدمات افزایش یافته باشد.

جوشقانی با بیان اینکه به طور خلاصه، عامل تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ قیمت مسکن، قیمت تمام‌‌‌شده‌‌‌ آپارتمان است و قیمت تمام‌شده نیز متاثر از چهار عامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگر و هزینه‌‌‌های اداری است، افزود: تاثیر دیگری که تورم روی بازار مسکن می‌‌‌گذارد، تاثیری است که بر سمت تقاضا دارد. از یک سمت تورم عمومی باعث کاهش قدرت خرید و در نتیجه کاهش تقاضای مصرفی یا تغییر در نوع تقاضا می‌شود. به عنوان مثال تقاضا برای مسکن بزرگ‌‌‌متراژ کاهش داشته و بیشتر به سمت مسکن کوچک‌‌‌متراژ می‌رود؛ از سوی دیگر سبب افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای می‌شود و افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود میل به خرید مسکن پیدا می‌کنند و نه به لحاظ اینکه به مسکن نیاز شخصی و مصرفی دارند.