فرارو- دولت قصد دارد با اعمال مالیات مستقیم بر املاک، علاوه بر تأمین بخشی از درآمدهای پایدار خود، با اعمال مالیات بر واحدهای خالی، ساخت و ساز، اجاره و معاملات ملک، دست دلالان و سوداگران را از بازار املاک کوتاه کند.

به گزارش فرارو؛ مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم یکی از مهم‌ترین منابع درآمدی دولت‌ها محسوب می‌شود. قانون مالیات‌های مستقیم که نخستین‌بار چند سال پس از انقلاب پایه‌گذاری شد، در دولت‌های مختلف اصلاح شده و اکنون دولت در سال 1404 بر اجرای قاطع آن تأکید دارد. پرسش اکنون این است که چه کسانی باید مالیات بدهند و چه نتایجی برای بازار مسکن و گردش دارایی‌ها دارد؟

قانون مالیات‌های مستقیم چیست؟

قانون مالیات‌های مستقیم مبنای دریافت مالیات «مستقیم» از درآمد و دارایی منقول و غیرمنقول افراد و شرکت‌هاست. این قانون ابتدا در سال 1366 به تصویب رسید. طی سال‌ها اصلاحات و الحاقات متعددی به آن وارد شده‌اند و در سال 1404 نیز، به موجب لایحه بودجه و اصلاحات قانونی، تغییراتی در معافیت‌ها، نرخ‌ها و مقررات مربوط به مالیات بر درآمد اعمال شده است.

چه کسانی باید مالیات بدهند؟

مالیات‌های مستقیم به دو دسته عمده «مالیات بر دارایی» و «مالیات بر درآمد» تقسیم می‌شود. زیرمجموعه‌های آن عبارتند از:

مالیات بر دارایی که خود به دو دسته تقسیم می‌شود. دسته نخست، مالیات بر ارث شامل تمام ماترک مانند املاک، سپرده‌های بانکی و سهام و... است. دسته دوم مالیات در حق تمبر شامل انواع اسناد، چک، سفته، برات، و برخی مدارک بانکی و تجاری است.
مالیات بر درآمد که 6 دسته از درآمد را شامل می‌شود. از جمله مالیات بر درآمد املاک، مالیات بر درآمد کشاورزی، درآمد حقوق، درآمد مشاغل، اشخاص حقوقی و مالیات بر درآمد اتفاقی (مثل جایزه) است. در این بخش برخی معافیت‌ها برای مثال برای بخش کشاورزی و کارکنان دولت لحاظ شده است.

آیا مالیات های مستقیم واقعاً دست سوداگران را از بازار کوتاه می‌کند؟

مالیات علاوه بر اینکه درآمد دولت را افزایش می‌دهد، چند اثر مهم بر اقتصاد دارد. اول اینکه با ثبت و اعلام اجباری درآمدها، دارایی‌ها و نقل‌وانتقال‌ها، اقتصاد زیرزمینی و اختلاس کاهش می‌یابد و همچنین باعث جلوگیری از فرار مالیاتی مشاغل خاص و پردرآمد می‌شود.

مهم‌ترین اثر مالیات مستقیم کنترل سوداگری در بازار مسکن است. دولت با ابزارهایی مانند مالیات بر املاک اجاری، مالیات بر واحدهای خالی، مالیات نقل‌وانتقال، مالیات بر ساخت‌وساز و ... از احتکار و سفته‌بازی جلوگیری می‌کند.

اولین اثر مالیات مستقیم: ممنوعیت خرید و فروش ملک بدون سند رسمی

یکی از اصلی‌ترین نتایج اجرای کامل قانون مالیات‌های مستقیم، محدودیت معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای است. این اثر از چند جهت در قانون تقویت شده است.

مواد ۵۹، ۶۱ و ۶۴ قانون تأکید می‌کنند که ارزش معاملاتی و مالیات نقل‌وانتقال فقط زمانی قابل محاسبه است که معامله در دفترخانه و سامانه‌های رسمی ثبت شود. معاملات عادی (قولنامه‌ای) تکلیف مالیاتی مشخص ندارند و از نظر قانون، قابل استناد برای اثبات مالکیت نیستند.

طبق ماده ۳۴ قانون، دفاتر اسناد رسمی، بانک‌ها، شرکت‌ها و نهادهای عمومی حق ندارند هیچ معامله‌ای روی اموال غیرمنقول انجام دهند مگر اینکه مالیات آن پرداخت شده باشد. این یعنی معامله قولنامه‌ای رسماً غیرقابل انجام است مگر آنکه به فاصله کوتاهی پس از آن، تمام مراحل مالیاتی کامل شود.

دومین اثر مالیات مستقیم: تقسیم ارث بدون پرداخت مالیات ممنوع است

اگر ملکی ارث رسیده باشد، انتقال آن بدون پرداخت مالیات ارث غیرقانونی است. یعنی انتقال ارث با قولنامه و دست‌نویس عملاً اعتبار قانونی ندارد.

سومین اثر مالیات مستقیم: قانون جدید واحدهای خالی

طبق قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سامانه کاتب و الزام ثبت اطلاعات ملک در «سامانه ملی املاک و اسکان» به منظور جرایم مالیاتی و محرومیت از خدمات اجتماعی، دولت تلاش دارد به تدریج اطلاعات جامع مسکن را جمع آوری کند و با اعمال مالیات سنگین بر واحدهای خالی، جلوی احتکار مسکن و سوداگری در این بازار را بگیرد.

بر اساس ماده 54 مکرر، اگر واحد مسکونی واقع در شهری با جمعیت بیش از 100 هزار نفر باشد، و در طول یک سال مالیاتی، بر اساس گزارش سامانه‌ها، بیش از 4 ماه خالی از سکنه تلقی شود، آن خانه مشمول «مالیات خانه‌های خالی» می‌شود و به ازای خالی ماندن خانه، صاحب ملک به صورت پله‌ای باید چند برابر رقم 10 درصد مالیات اجاره سالانه همان ملک مالیات پرداخت کند. در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم و بعد از آن 18 برابر .

دیگر اثرات قانون مالیات مستقیم

علاوه بر «معاملات ملک بدون سند»، ممنوعیت در موارد زیر نیز اعمال شده است و باعث می شوند موارد کلاهبرداری از قبیل فروش قولنامه‌ای یک واحد ساختمانی به چندین نفر، فروش املاک بدون پروانه و پایان کار عملاً در دفاتر ثبت اسناد امکان پذیر نباشد.