تهران شهری است که سال‌هاست میان دو میل متضاد نفس می‌کشد؛ میل به رشد عمودی و میل به بقا. از یک سو، زمین در این شهر کالایی کمیاب و طلایی است و از سوی دیگر، باغ‌ها آخرین ریه‌هایی‌اند که هنوز میان انبوه برج‌ها سبزند.

به گزارش شرق، گزارش پژوهشی از مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان «تحلیل آثار اقتصادی سیاست‌ها با استفاده از مدل اقتصادسنجی: بررسی موردی مصوبه برج-باغ» تلاش کرده این جدال قدیمی را نه با روایت سیاسی، که با عدد و مدل اقتصادی تحلیل کند.

سؤال ساده است، اما پاسخ آن ساده نیست: تخریب باغ‌های خصوصی تهران چه اثری بر قیمت خانه‌های اطراف گذاشت؟ پاسخ این پژوهش، دست‌کم از منظر بازار مسکن، غیرمنتظره است: در بسیاری از مناطق، قیمت‌ها پایین نیامد؛ بالا رفت. اما این فقط نیمه اول داستان است.

دهه‌ها پیش، تهران شهری باغ‌دار بود. در سال ۱۳۳۸ حدود پنج هزار هکتار باغ در پایتخت وجود داشت. امروز این عدد به حدود ۲۴۹۱ هکتار رسیده است؛ یعنی نیمی از باغ‌های تهران در طول زمان از میان رفته‌اند. پس از انقلاب، قانون «حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها» با هدف جلوگیری از تخریب باغ‌ها تصویب شد. قطع درختان و ساخت‌وساز در باغ‌ها ممنوع بود مگر با مجوز رسمی. اما اقتصاد زمین مسیر خود را رفت. قیمت‌ها بالا رفت. مسکن به کالایی سرمایه‌ای بدل شد. باغ‌ها برای بسیاری از مالکان به دارایی‌های منجمد تبدیل شدند.

در سال ۱۳۸۳ شورای شهر تهران برای حل این تعارض، مصوبه‌ای تصویب کرد که بعدها به «برج-باغ» معروف شد. بر اساس این مصوبه، مالکان می‌توانستند در ۳۰ درصد مساحت باغ ساخت‌وساز کنند و حتی تراکم بیشتری نسبت به املاک مجاور بگیرند. منطق موافقان روشن بود: اگر مالک انگیزه اقتصادی نداشته باشد، باغ را خشک می‌کند. پس باید ساخت‌وساز را مدیریت‌شده و قانونی کرد.

اما مخالفان هشدار می‌دادند: این مصوبه در عمل مجوز رسمی تخریب خواهد شد. برج-باغ تا سال ۱۳۹۶ اجرا و سپس متوقف شد. اما در این فاصله، شهر تغییر کرد، بی‌آنکه بدانیم اثر دقیق این تغییر چه بوده است.

گزارش نشان می‌دهد باغ‌ها عمدتا در مناطق شمالی و شمال غربی تهران متمرکزند؛ مناطق ۱، ۲، ۳، ۴ و ۵ از مجموع ۱۷۴۰ گشت پستی شهر، حدود ۷۱۱ گشت دست‌کم یک باغ دارند؛ یعنی ۴۱ درصد تهران هنوز نشانی از باغ دارد.

اما توزیع مساحت باغ‌ها نکته مهمی را آشکار می‌کند؛ ۷۳ درصد باغ‌ها بین ۵۰۰ تا ۱۹۹۹ متر مربع‌اند. باغ‌های بزرگ‌تر از پنج هزار مترمربع فقط حدود ۱۰ درصد کل را تشکیل می‌دهند.

این یعنی بیشتر باغ‌های تهران کوچک‌اند؛ زمین‌هایی که برای ساخت‌وساز جذاب‌تر بوده‌اند. برخی تحلیلگران معتقدند مقررات برج-باغ حتی به خردشدن باغ‌های بزرگ دامن زده است؛ زیرا تفکیک زمین امکان بهره‌گیری بیشتر از مزایای تراکم را فراهم می‌کرد.

اوج صدور مجوز ساخت در باغ‌ها به سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ بازمی‌گردد؛ هم‌زمان با جهش قیمت مسکن. پس از لغو مصوبه، روند صدور مجوزها کاهش یافت. هم‌زمانی‌ای که نشان می‌دهد اقتصاد زمین و سیاست شهری چقدر به هم وابسته‌اند.

پژوهش با استفاده از داده‌های دقیق شهری و مدل‌های اقتصادسنجی، اثر تخریب باغ‌ها را بر قیمت املاک اطراف سنجیده است. در این مدل، متغیرهایی چون متراژ، سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی به خدمات، روندهای زمانی بازار و میزان تخریب باغ در همان محدوده لحاظ شده است. سپس با روش «تفاضل در تفاضل»، تغییرات قیمت در مناطق دارای تخریب با مناطق مشابه فاقد تخریب مقایسه شده است.

نتیجه کلیدی چنین است: هر هکتار افزایش در مساحت تخریب باغ‌ها در بلندمدت، به طور متوسط حدود ۱.۴ درصد قیمت املاک مجاور را افزایش داده است. در برخی برآوردها این افزایش به حدود سه درصد نیز رسیده است. در بسیاری از نقاط شهر، بازار مسکن تبدیل باغ به ساختمان را به عنوان عاملی افزاینده ارزش تلقی کرده است.

چرا قیمت بالا رفت؟ منطق سرمایه در برابر منطق سبز

پژوهش دو دسته مکانیسم را توضیح می‌دهد. در یک سو، ساختمان‌های نوساز با امکانات مدرن، عرضه واحدهای جدید، ارتقای چهره ساختمانی محله و افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری قرار دارد. در سوی دیگر، کاهش فضای سبز، افزایش تراکم جمعیت، تشدید ترافیک و افت کیفیت محیطی. در بسیاری از مناطق، به نظر می‌رسد اثر دسته اول بر دسته دوم غلبه کرده است؛ یعنی بازار، به ارزش اقتصادی بیش از ارزش زیست‌محیطی وزن داده است.

اما این اثر در همه‌جا یکسان نبوده است. در مناطق پردرآمد مانند ۱، ۲ و ۳، افزایش قیمت وجود داشته اما اندازه آن کوچک‌تر بوده است؛ شاید به این دلیل که این مناطق پیشاپیش قیمت‌های بالایی داشته‌اند. از سوی دیگر، اندازه باغ اهمیت تعیین‌کننده‌ای داشته است. تخریب باغ‌های کوچک معمولا به افزایش قیمت انجامیده، اما در مورد باغ‌های بزرگ‌تر از پنج هزار مترمربع، در برخی موارد اثر منفی مشاهده شده است. این باغ‌های بزرگ، صرفا قطعه زمین نیستند؛ فضای باز گسترده‌ای‌اند که کیفیت زیست‌محیطی محله را شکل می‌دهند. حذف آن‌ها، تعادل محله را بر هم می‌زند.

افزایش قیمت برای مالکان خبر خوبی است، اما برای مستأجران و خانوارهای کم‌درآمد معنایی متفاوت دارد. رشد قیمت می‌تواند به افزایش اجاره‌بها و جابه‌جایی اجباری منجر شود. از سوی دیگر، کاهش فضای سبز پیامدهایی دارد که در مدل‌های اقتصادی به طور کامل دیده نمی‌شود؛ گرمای بیشتر، آلودگی شدیدتر، تاب‌آوری کمتر در برابر بحران‌های اقلیمی. بازار فقط ارزش پولی را می‌سنجد، شهر اما با کیفیت زندگی سنجیده می‌شود.

شهرداری‌ها برای اداره شهر نیازمند منابع مالی‌اند. صدور مجوز ساخت در باغ‌ها درآمد قابل توجهی ایجاد می‌کند. در نبود منابع پایدار، این درآمد جذاب است. اما هزینه تخریب باغ‌ها در بلندمدت می‌تواند بسیار سنگین‌تر باشد؛ هزینه‌ای که نه در حساب‌های مالی، بلکه در بحران‌های زیست‌محیطی نمود پیدا می‌کند.

این گزارش یک واقعیت را روشن می‌کند: در سال‌های اجرای مصوبه برج-باغ، بازار مسکن در بسیاری از مناطق از تخریب باغ‌ها استقبال کرده است. اما استقبال بازار، به معنای بی‌هزینه‌بودن آن سیاست نیست. تهران امروز با بحران آلودگی هوا، گرمای شهری و کمبود فضای سبز روبه‌روست. افزایش چند درصدی قیمت ملک شاید در کوتاه‌مدت سودآور باشد، اما جای سایه درختان را پر نمی‌کند.