صاحبخانه شدن فقط با پرداخت اقساط نجومی وام خرید بانک مسکن امکان‌پذیر است/ بانک مسکن گران!

کد خبر : 170409 تاریخ انتشار : 5 دی 1400

پایگاه خبری تحلیلی بانک مردم: از مهرماه امسال وام خرید مسکن در شهر تهران به ۴۸۰میلیون تومان افزایش یافته است.

به گزارش بانک مردم و به نقل از روزنامه راه مردم، ۸۰میلیون از این مبلغ مربوط به وام جعاله یا همان تعمیر است که بازپرداخت ‌آن ۵‌ساله است. یکی از نکات قابل‌توجه پس از ابلاغ دستورالعمل‌های مربوط به این وام به شعب بانک مسکن، رشد عجیب قیمت اوراق حق تقدم مسکن بود. این اتفاق در شرایطی روی می‌داد که شاخص بورس از کانال یک‌میلیون‌و‌۵۰۰‌هزار واحدی در حال سقوط بود و همین اواخر به کانال ۱.۲‌میلیون واحدی وارد شده بود. اما قیمت اوراق حق‌تقدم از میانگین ۵۵‌هزار تومان به سرعت افزایش یافت و به بیش از ۱۰۰‌هزار تومان رسید.

فعالان بازار سرمایه یکی از دلایل این افزایش قیمت را محدود شدن عرضه اوراق از سوی بانک مسکن اعلام کردند؛ گمانه‌ای که در سال‌های اخیر هر زمان نقدینگی بانک مسکن رو به کاهش می‌رفت یا اقبال چندانی برای استفاده از وام خرید مسکن با استفاده از اوراق وجود نداشت، تکرار شده است.

به هر حال امروز قیمت هر برگه اوراق حق‌تقدم به میانگین ۸۰‌هزار تومان رسیده و تقاضا برای وام خرید مسکن ۴۸۰‌میلیون تومانی در تهران روند صعودی داشته است. این افزایش از بیم رشد معمول قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال است. در این شرایط البته بی‌خانمان‌ها گزینه دیگری برای خانه‌دار شدن دارند و آن ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن است.

بر اساس جدیدترین آمار معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی تاکنون حدود ۲.۳‌میلیون نفر در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که روند پالایش این افراد آغاز شده است. قرار است در قالب نهضت ملی مسکن سالانه یک‌میلیون مسکن و در مجموع طی چهار‌سال دولت سیزدهم چهارمیلیون مسکن ساخته شود.

معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی چندی قبل با اشاره به برنامه ساخت ۴میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن (قانون جهش تولید مسکن) اظهار کرد: بانک‌های عامل وام ۲۵۰ تا ۴۵۰‌میلیون تومانی قانون جهش تولید مسکن را که مصوبه شورای پول و اعتبار را دارد بر اساس سود شورای مذکور که ۱۸‌درصد است، تقسیط می‌کنند.

محمود محمودزاده با بیان اینکه مابه‌التفاوت این سود توسط صندوق ملی مسکن پرداخت می‌شود، در پاسخ به این پرسش که مابه‌التفاوت چه‌میزانی است، ابراز کرد: این مابه‌التفاوت برای گروه‌های مختلف، متفاوت است. طی هفته آینده در رابطه با جدول مابه‌التفاوت سود تسهیلات قانون جهش تولید مسکن اطلاع‌رسانی خواهیم کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه سود این تسهیلات برای دهک‌های یک تا ۳ بالغ‌بر ۵‌درصد است، گفت: برای دهک‌های درآمدی دیگر بر اساس توان پرداخت و توان مالی تنظیم شده است.

محمودزاده تصریح کرد: آورده اولیه متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن برای دهک‌های اول تا سوم درآمدی ۲۰میلیون تومان پیش‌بینی شده است و برای سایر دهک‌ها هم مانند قبل این آورده ۴۰میلیون تومان است. این پول برای ثبت‌نام اولیه است و مابه‌التفاوت بین تسهیلات و قیمت تمام‌شده طی ۵مرحله که در قرارداد می‌آید از متقاضیان دریافت می‌شود.

وی تأکید کرد: بلافاصله پس از تأیید صلاحیت متقاضیان، به آنها اعلام می‌شود که بدون مراجعه به بانک افتتاح حساب کنند. پس از آن شماره حساب از طریق پیامک به اطلاع متقاضیان می‌رسد و آنها بایستی آورده اولیه را به‌صورت الکترونیک به حساب خودشان واریز کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی تسهیلات و آورده به پروژه تزریق می‌شود، اظهار کرد: الآن نمی‌توانیم آورده قطعی متقاضیان را اعلام کنیم چراکه پروسه ساخت‌ واحدها حدود یک‌سال‌و‌نیم زمان می‌برد تا قیمت تمام‌شده مشخص شود اما در مجموع قیمت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن فاصله معناداری با شرایط بازار خواهد داشت.

محمودزاده با تأکید بر اینکه «تلاش کرده‌ایم تسهیلات را افزایش دهیم تا متقاضیان آورده کمتری پرداخت کنند»، یادآور شد: علاوه بر اخذ مصوبه شورای پول و اعتبار برای تسهیلات قانون جهش تولید مسکن، روی حوزه مصالح ساختمانی فعالیت‌های ویژه‌ای در حال انجام است که قیمت نهاده‌های ساختمانی پروژه‌ها را با قیمت مناسب و شرایط بهتری تأمین کنیم، به این ترتیب قیمت تمام‌شده واحدهای مذکور ارزان‌تر می‌شود.

وی با اشاره به اینکه برخی موارد قانونی نیز باعث کاهش قیمت خواهد شد، گفت: به‌عنوان مثال میزان مالیات به‌ازای هر واحد مسکونی یک‌میلیون تومان و شامل مالیات تمام مراحل ساخت‌وساز است.

مسیر راحت خانه‌دار شدن با نهضت ملی مسکن

از آنجا که بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن ۲۰ساله است، متقاضی تایید صلاحیت‌شده در دهک درآمدی یک تا سه طی ۲۰سال ماهانه باید حدود ۲.۹میلیون قسط پرداخت کند. کل بازپرداخت وام ۴۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۵ درصدی ۷۱۲میلیون تومان بوده که کل سود آن ۲۶۲‌میلیون تومان است.

نکته قابل‌توجه در نهضت ملی مسکن اینکه متقاضی طی ۵مرحله آورده خود را تکمیل می‌کند. چندی قبل معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه برای واریز ۲۰ تا ۴۰ میلیون تومان به‌عنوان قسط اول آورده متقاضیان فراخوان داده بود. گفته می‌شود آورده متقاضیان در نهضت ملی مسکن کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود که این رقم برای اقشار کم‌درآمد این آورده بسیار کمتر خواهد شد. به طور کلی در نهضت ملی مسکن متقاضی با آورده حدود ۱۰۰ میلیون تومانی خانه‌دار خواهد شد.

به گزارش راه مردم، همانگونه اشاره شد، مهرماه امسال سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم از سوی بانک مسکن افزایش یافت. بر این اساس در شهر تهران وام انفرادی ۲۰۰‌میلیون تومان، جعاله انفرادی ۸۰‌میلیون تومان، زوجین ۴۰۰‌میلیون تومان و جعاله زوجین ۸۰‌میلیون تومان است. در مجموع این وام برای تهرانی‌ها ۴۸۰میلیون تومان است.

در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت، وام انفرادی ۱۶۰میلیون تومان، جعاله انفرادی ۸۰میلیون تومان، زوجین ۳۲۰میلیون تومان و جعاله زوجین ۸۰میلیون تومان. به عبارت دیگر سقف وام در مراکز استان‌ها ۴۰۰میلیون تومان است. همچنین در سایر مناطق شهری وام انفرادی ۱۲۰‌میلیون تومان، جعاله انفرادی ۸۰‌میلیون تومان، زوجین ۲۴۰میلیون تومان و جعاله زوجین ۸۰ میلیون تومان و در مجموع برای زوجین ۳۲۰میلیون تومان است.

متقاضی این وام، در ابتدا باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگه اوراق حق تقدم خریداری کند. به‌عنوان مثال برای وام ۴۸۰ میلیون تومانی متقاضی باید ۹۶۰برگه خریداری کند که با قیمت امروز این اوراق حدود ۸۲میلیون تومان را همان ابتدا پرداخت کند. البته اخیرا با تصمیم بانک مسکن متقاضی برای دریافت وام خرید مسکن فقط نصف اوراق را خریداری می‌کند.

به عبارت دیگر با توجه به شرایط جدید، هزینه خرید اوراق حق تقدم برای وام ۴۸۰میلیون تومانی به حدود ۴۱میلیون تومان کاهش می‌یابد. فرض را بر این می‌گیریم که متقاضی وام خرید مسکن را در شهر تهران دریافت کرده، حال نوبت به محاسبه بازپرداخت اقساط می‌رسد. سود این وام ۱۷.۵درصد است که باید در یک دوره حداکثر ۱۲‌ساله بازپرداخت شود.

اقساط وام ۴۰۰‌میلیون تومانی خرید مسکن برای تهرانی‌ها در بازپرداخت به‌روش ساده ماهانه ۶‌میلیون و ۶۶۱‌هزار تومان است. کل بازپرداخت این وام در ماه ۱۲‌سال دوازدهم بالغ‌بر ۹۵۹‌میلیون و ۲۶۲‌هزار تومان خواهد بود، به‌عبارت دیگر سود این وام ۵۵۹‌میلیون و ۲۶۲‌هزار تومان خواهد بود. اقساط وام ۸۰‌میلیون تومانی تعمیر در بازپرداخت ۵ساله با نرخ سود ۱۷.۵‌درصد ماهانه حدود ۲‌میلیون تومان است. سود این وام حدود ۴۰‌میلیون و کل بازپرداخت آن ۱۲۰‌میلیون تومان خواهد بود.

یک متقاضی وام مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران باید ماهانه ۸‌میلیون و ۶۶۱‌هزار تومان قسط پرداخت کند. مجموع بازپرداخت وام ۴۸۰‌میلیون تومانی بالغ‌بر یک‌میلیارد و ۸۰‌میلیون تومان و کل سود وام ۶۰۰‌میلیون تومان خواهد بود که با احتساب هزینه اولیه خرید اوراق حق‌تقدم به حدود ۶۵۰‌میلیون تومان افزایش می‌یابد.

حال اگر قرار باشد شخصی در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران به جز پردیس با توجه به قیمت‌های بالای آن، بخواهد مسکن خریداری کند بایستی از وام ۳۲۰میلیون تومان (با احتساب وام ۸۰میلیونی تعمیر) استفاده کند. مبلغ اقساط ماهانه این وام حدود ۴میلیون تومان در بازپرداخت ۱۲ساله است. سود این وام نیز ۳۳۵میلیون تومان خواهد بود. قسط وام ۸۰میلیون تومانی ۲‌میلیون تومان و سود آن ۴۰.۵‌میلیون تومان است. مجموع اقساط این وام ۶‌میلیون و سود مجموع آن ۳۷۵‌میلیون تومان خواهد بود.

با توجه به قیمت‌های حدود یک‌میلیارد تومانی، مساکن مهر شهر جدید پردیس از سبد انتخابی متقاضیان برای خرید خارج می‌شود. در زمان حاضر قیمت یک واحد مسکن مهر در شهر جدید پرند بین ۲۵۰ برای واحدهای نیمه‌تمام تا حدود ۴۰۰‌میلیون تومان برای واحدهای آماده است. در شهر جدید هشتگرد نیز می‌توان با حدود ۳۰۰‌میلیون تومان یک واحد آماده را خریداری کرد. بنابراین متقاضی خرید یک مسکن مهر در شهر پرند علاوه بر وام ۳۲۰میلیون تومانی باید حدود ۸۰میلیون تومان نیز پس‌انداز داشته باشد.

در صورتی که پروسه دریافت وام خرید مسکن به راحتی طی شود، خرید واحد مسکن مهر در شهر پرند حدود ۸۰۰میلیون تومان برای متقاضی آب می‌خورد.

با این تفاسیر قطعا ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن و استفاده از این امکان برای خانه‌دار شدن نسبت به اخذ وام خرید مسکن بسیار ارزان‌تر تمام می‌شود. یکی از مزیت‌های نهضت ملی مسکن این است که مانند طرح مسکن مهر مردم از پس‌اندازهای آینده اقساط را پرداخت می‌کنند و نیازی نیست همان ابتدا برای دریافت وام خرید مسکن هزینه‌های سنگینی را پرداخت کنند.