گام رو به جلو با اعتبارزدایی از معاملات قولنامه‌ای

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار مسئولان، جمعی از قضات و کارکنان دستگاه قضا، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و فرمودند: باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس شورای اسلامی ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

حمیدرضا مقصودی، تحلیلگر مسائل اقتصادی با بیان اشکالات اساسی در مبادلات غیررسمی اموال غیرمنقول به «راهبرد معاصر» گفت: زنجیره مبادلات این اموال ثبت نمی‌شود و زمانی که ثبت نشود، امکان رهگیری وجود ندارد؛ در نتیجه امکان اخذ مالیات نیز برای دولت امکان‌پذیر نیست.

توجه به اینکه اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی هستند، افرادی که اقدام به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می کنند، امکان دارند اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران بفروشند

وی افزود: با ثبت نشدن زنجیره مبادلات شرایط تحقق جرم و فروش مال به چندین نفر فراهم شود. علاوه بر این، زمینه پولشویی فراهم و بعضی مبادلات کلان با انتقال های غیر رسمی اموال غیرمنقول تهاتر می شود.

تحلیلگر مسائل اقتصادی علت مقاومت شورای نگهبان در برابر مصوبه مجلس شورای اسلامی را مشکل فقهی دانست و عنوان کرد: مقام معظم رهبری بر حاکمیت قانون بر مبادله صحیح تأکید کردند که به نحوی حکم ثانویه را بر مبادلات می‌افزایند و با حکم ثانویه، مبادلات اموال بزرگ غیرمنقول از این فضا خارج می‌شود و اتفاق بزرگی است.

مقصودی گفت: در حال حاضر یکی از معضلات اقتصادی کشور به مسکن‌های قولنامه‌ای برمی گردد، زیرا این خانه‌ها در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نمی‌شوند و ارزیابی دقیقی از تعداد خانه وجود ندارد؛ در نتیجه دولت نمی‌تواند به تناسب تقاضا، عرضه را مدیریت کند. علاوه بر این، بخش عمده مشکلاتی که املاک قولنامه ای در کشور به وجود آورده، حجم زیاد پرونده در سیستم قضایی کشور است. وجود این تعداد پرونده علاوه بر اینکه هزینه و نیروی انسانی زیادی را به دستگاه قضایی تحمیل می کند، باعث زمان بر شدن حل مشکلات مردم می‌شود.

آسیب‌های مرتبط با اسناد عادی در اموال غیرمنقول

تحلیلگر مسائل اقتصادی با بیان اینکه در اسناد عادی شرایط برای زمین‌خواری افراد سودجو فراهم می‌شود، تأکید کرد: با توجه به اینکه اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی هستند، افرادی که اقدام به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می کنند، امکان دارند اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران بفروشند یا پس از تغییر کاربری اقدام به نقل و انتقال آنها به دیگران کنند.

وی افزود: اعتبار سند عادی اجازه می‌دهد تصرفات و تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌خواران قابلیت انجام و ارزش معامله پیدا کنند. علاوه بر این، با توجه به نبود بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین‌خوار اصلی غیرممکن است، زیرا افراد متعددی در معامله عادی و قولنامه ای یک قطعه زمین وجود دارد و زمین‌خوار اولیه که با سند عادی معامله کرده است، غالباً قابل شناسایی نیست و خریداران بعدی نیز از زمین‌خواری مطلع نیستند.

تحلیلگر مسائل اقتصادی افزود: یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت دولت است. با توجه به اعتبار اسناد عادی در اموال غیرمنقول، همواره این خطر وجود دارد افرادی با در دست داشتن سند عادی درباره یک قطعه ملک یا زمین ادعایی مطرح کنند و موجب ابطال سند مالکیت و زوال مالکیت دارنده سند رسمی شوند.

وی عنوان کرد: تزلزل حقوق مالکیت علاوه بر بی‌اعتمادی مردم نسبت به نظام و ایجاد نارضایتی عمومی، سبب کاهش امنیت سرمایه گذاری خواهد شد؛ زیرا سرمایه گذار به‌دنبال محیط امن برای احداث کارخانه، کارگاه یا ایجاد بنا برای شرکت خود است و امکان دعوای اشخاص ثالث و ادعای مالکیت از جانب آنها، هرگونه سرمایه گذاری را در کشور به خطر می اندازد.

این اقتصاددان با تأکید بر اینکه در موضوعات مختلف اقتصادی لازم است سیاست خاصی نسبت به گروهی از مردم اجرا شود و سایرین از آن معاف شوند، گفت: ممکن است تصمیم بر این باشد نوع خاصی از مالیات نسبت به سوداگری در بخش مسکن یا نسبت به برخی املاک به دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال شود.

یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت دولت است

وی تصریح کرد: به دلیل اینکه اسناد عادی به وفور وجود دارد و اعتبار قانونی دارند، امکان وضع این سیاست وجود ندارد و اسناد عادی نیز به دلیل قابلیت و سهولت امکان جعل، قابلیت دستکاری و تغییر به سود افراد دیگر دارند و می‌توان با جعل مبایعه نامه به نام اشخاص مجهول الحال نسبت به فرار مالیاتی اقدام کرد، در نتیجه مجالی برای اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری باقی نمی‌ماند.

مقصودی گفت: اعتبار اسناد عادی موجب می‌شود برخی تبهکاران و سودجویان پس از انتقال مال غیرمنقول با سند عادی به غیر، مبادرت به اخذ تسهیلات از شبکه بانکی کشور کنند و بانک نیز بدون اطلاع از اینکه مال غیرمنقول پیش‌تر به فروش رسیده، مبادرت به تنظیم سند رهنی و قرار دادن ملک در رهن خود می‌کنند؛ ولی بعداً با طرح دعوی از سوی خریدار، دادگاه با عنایت به اعتبار اسناد عادی حکم بر ابطال سند رهنی صادر می‌کند و بانک‌ها برای وصول مطالبات خود دچار مشکل خواهند شد.

این اقتصاددان تصریح کرد: اعتبار اسناد عادی موجب می‌شود اتباع بیگانه بدون رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت بر اراضی و املاک، اقدام به تملک اراضی در کشور کنند. این اقدام به آن‌ها امکان اجاره ملک به دیگران یا انتقال بعدی به سایر اتباع بیگانه را نیز خواهد داد. تملک اموال غیرمنقول به‌وسیله اتباع بیگانه بدون نظارت و طی مراحل قانونی موجب به مخاطره افتادن امنیت کشور می‌شود.

مقصودی تأکید کرد: با توجه به نقاط قوت مصوبه و آسیب های اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی معاملات یکی از ضرورت‌های کشور است که باید هرچه سریع‌تر به صورت قانون درآید و در این مسیر نیز شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام نسبت به رفع این معضل بزرگ گام بردارند.