چرا پای مسکن حمایتی در ایران می‌لنگد؟

به گزارش تجارت‌نیوز، مسکن‌های حمایتی در ایران هیچگاه سرنوشت خوبی نداشته‌اند. این پروژه‌ها که غالبا در زمان فزونی تورم مسکن در جامعه شکل می‌گرفتند اغلب یا بدون اقبال باقی ماندند یا اجرای آنها نتوانست چندان بهبودی در بازار و اسکان قشر پایین جامعه ایجاد کند.

البته این در حالی است که دیگر کشورها در این زمینه تجربه بهتری را پشت سر گذاشته‌اند. یکی از موفق‌ترین روندها در این زمینه تجربه‌ای است که آمریکا در عرصه مسکن‌های حمایتی و استطاعتی اجرا کرد. اما سیاست‌های اجرا شده در این کشور چه مسیری را پیموده‌اند که این دست پروژه‌ها در ایران از آن محروم بوده‌اند؟

ویژگی‌ پروژه‌های مسکن حمایتی در آمریکا

پژوهشی در زمینه سیاست‌ها و برنامه‌های تأمین مسکن قابل استطاعت در آمریکا نشان می‌دهد راهبردهای تولید مسکن‌های حمایتی در این کشور دو وجه دارد.

وجه اول این سیاست‌ها بر تولید مسکن و عرضه آن به بازار تکیه دارد، در حالی‌که سیاست دوم بر پایداری مسکن و اختلاط سکونتی-درآمدی در فضاهای شهری متمرکز است.

هر دوی این سیاست‌ها به صورت مکمل یکدیگر عمل می‌کنند، به‌گونه‌ای که علاوه بر تأمین مسکن ارزان‌قیمت، تنوع و تکثر در فضاهای شهری را نیز فراهم و از تجمیع فقرا در پهنه‌های شهری جلوگیری می‌کنند تا از این طریق پایداری واحدهای مسکونی و واحدهای همسایگی محقق گردد.

در مجموع می‌توان گفت ویژگی بارز سیاست‌ها و برنامه‌های تامین مسکن قابل استطاعت در کشور آمریکا برنامه‌ریزی یکپارچه با مشارکت همه نهادهای متولی توسعه مسکن و تامین مالی چندجانبه جهت افزایش دسترسی گروه‌های درآمدی پایین به مسکن ارزان‌قیمت است . هر چند نمی‌توان گفت تجربه این پروژه‌ها صرفا بر وجه مثبتی قرار داشته است.

کاهش کیفیت زیست شهروندان که متاثر از ساخت مسکن حداقلی است می‌تواند از اصلی‌ترین نقدهای منفی در این زمینه باشد. با این وجود در تمامی ایالت‌های آمریکا حداقل یکی از برنامه‌ها به اجرا گذاشته شده است.

خط مشی پروژه‌های مسکن استطاعتی در آمریکا

مسئله قابل توجه در اجرای پروژه‌های مسکنی در آمریکا خط مشی تامین مالی این پروژه‌هاست. در قالب این طرح‌ها منابع از طریق انتقال پشتوانه مالی از گروه‌های درآمدی بالا به گروه‌های درآمدی پایین با روش‌های مستقیم و غیرمستقیم است که یا از بودجه عمومی فدرال اخذ می‌شود که بخش قابل توجهی از آن برگرفته از مالیات‌ها است یا در ازای ارائه خدمات و تسهیل ساخت و ساز به توسعه‌گران از آنان گرفته می‌شود، زیرا تنها با این خط مشی‌ها می‌توان افزایش عرضه و کاهش قیمت نهایی مسکن را محقق ساخت.

در این پژوهش همچنین در خصوص تجربه کلی آمریکا از این دست پروژه‌ها ذکر شده است هیچ برنامه‌ای نمی‌تواند فراگیری جامعی داشته باشد و تمامی شهروندان کم‌درآمد را تحت پوشش قرار دهد، اما وجود برنامه‌های متنوع می‌تواند شانس حمایتی را افزایش دهد.

مسکن حمایتی در ایران

پروژه مسکن‌های دولتی و حمایتی ایران غالبا در برهه‌هایی از سوی دولت‌های مختلف مطرح شده‌‌اند که تورم مسکن در جامعه وارد مسیری صعودی شده و دست اقشار پایینی اجتماع از دستیابی به مسکن کوتاه شده است.

تجربه نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم تا کنون یکی بی‌نتیجه‌ترین پروژه‌های مسکن حمایتی در کشور بوده است.

این طرح در ابتدای دولت سیزدهم و در جایگاه شعار اصلی این کابینه مطرح شد و ابراهیم رئیسی وعده داد تا سالی یک میلیون مسکن تا پایان دوره چهار ساله خود به مردم تحویل دهد؛ وعده‌ای که تا کنون حتی یک واحد آن هم ساخته نشده است!

مشکل اصلی مفاد این طرح در نظر نگرفتن منابع مالی برای اجرای آن بود. دولت با توجه به وضعیت اقتصاد و تحریم‌ها علیه کشور از همان ابتدا با کسری بودجه مواجه بود و استفاده از دیگر وجوه درآمدی کشور باقی بخش‌ها را با مشکل کمبود بودجه مواجه می‌کرد.

از سوی دیگر اقتصاد ایران نیز مبتنی بر اخذ مالیات نیست و به نظر نمی‌آید قانون‌های جدید و تکیه بیشتر بر مالیات و فشار بر مردم نیز بتواند چندان موثر باشد.

مشکل بعدی که دولت برای اجرای طرح‌ها با آن مواجه شد مشکل کمبود زمین بود. کمبود آب و فرونشست زمین اکثر شهرهای کشور را با معضل کمبود زمین مناسب برای ساخت مسکن مواجه کرده و باعث شده است میزان تقاضا نسبت به توان دولت برای ساخت واحدهای مسکونی فزونی داشته باشد.

تجربه قبلی مسکن‌های حمایتی در ایران به مسکن مهر بازمی‌گردد. طرحی که در زمان ریاست‌جمهوری محمود احمدی‌نژاد اجرا شد، اما هنوز برخی واحدهای آن به مردم تحویل داده نشده است و عرضه آن آنقدر به مرور و قطره‌چکانی انجام شد که نتوانست تاثیر خود را بر بازار مسکن به صورت مثبتی نشان دهد.

به طور کلی نقاط ضعف اجرای پروژه‌های مسکن حمایتی در ایران نسبت به آمریکا را در درجه اول می‌توان در نظر نگرفتن منابع تامین مالی پروژه‌ها دانست؛ واحدها در صورتی‌که در یک بازه مشخص به بازار عرضه نشوند نمی‌توانند اثر مطلوبی نیز از خود به جای بگذارند.

وضعیت نامناسب اقتصاد کلان ایران نیز از سوی دیگر، مانعی اضافی برای اجرای پروژه‌ها است به گونه‌ای که ساخت واحدها را برای دهه‌ها از دولتی به دولت دیگر انتقال می‌دهد.

این موارد که بارزترین آن می‌تواند عدم برنامه‌ریزی مناسب و مشارکت با دیگر نهادها و بخش‌ خصوصی باشد از دلایل شکست پروژه مسکن‌های حمایتی در ایران نسبت به تجربه‌های موفقی مانند آمریکا است.

آخرین اخبار حوزه مسکن را در مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.